8 najważniejszych ryzyk w condohotelach

1. LOKALIZACJA
Nie znając szczegółowo założeń biznesu hotelarskiego inwestor indywidualny przynajmniej wstępnie może ocenić potencjał lokalizacji planowanego hotelu. Dla inwestycji zlokalizwanych w miastach (nie kurortach) za bezpieczną uważana jest lokalizacja w centrum (przy założeniu, że konkurencja innych hoteli i mieszkań na doby nie jest zbyt duża, a operator ma doświadczenie i najlepiej markę sieci międzynarodowej), przy wlotach do dużych miast, w sąsiedztwie dzielnic biurowych, przy dobrze funkcjonujących lotniskach. Ważne są także miejsca parkingowe w hotelu lub bezpośrednim jego sąsiedztwie.

2. DOŚWIADCZENIE / WIARYGODNOŚĆ

Deweloper i firma zarządzająca obiektem powinni mieć doświadczenie w realizacji obiektów hotelowych. Jeśli deweloper ma jedynie doświadczenie w budowie mieszkań, warto zapytać w jaki sposób planował i projektował obiekt hotelowy (czy plan ten jest poparty wiedzą np. ekspertów zewnętrznych z branży hotelowej). Brak doświadczenia dewelopera w budowie hoteli (przy założeniu, że doradzała mu profesjonalna firma od biznesów hotelowych) jest mniejszą przeszkodą, niż brak doświadczenia firmy, która obiektem będzie zarządzać. Dla wypracowania zysków potrzebna jest bowiem przede wszystkim wiedza operacyjna zdobyta w hotelach.

3. STANDARD OBIEKTU / FUNDUSZ ODTWORZENIOWY 

Jakość wyposażenia bezpośrednio przekłada się na zużycie hotelu. Należy dokładnie zapoznać się ze specyfikacją techniczną wyposażenia pokoi (a najlepiej całego obiektu). Im niższej klasy wyposażenie, tym szybsza konieczność wymiany sprzętów. W części obiektów za wymianę wyposażenia (meble, remont wnętrz) płacić będą musieli za kilka lat właściciele pojedynczych pokoi / apartamentów, bowiem na bieżąco nie jest tworzony z zysków fundusz odtworzeniowy.

4. STABILNOŚĆ FINANSOWA SPÓŁKI 

Dokładna analiza stanu finansów spółki jest złożona i inwestorom indywidualnym trudno jest samodzielnie ją wykonać. Warto zamówić opracowanie specjalistyczne. Lub przynajmniej we własnym zakresie sprawdzić w ogólnodostępnych danych spółkę, jej finanse i powiązania w ramach grup kapitałowych (KRS, powiązania osobowe z innymi podmiotami). 

5. UDZIAŁ W ZYSKACH

Reklamowane hasła o % zysków jakie zarobi kupujący są z reguły bardzo uproszczonym przekazem. Kluczowe jest realne wyliczenie od jakiej kwoty naliczany jest % zysków:
- czy od wartości netto apartamentu
- czy od wartości netto apartamentu z wyposażeniem
- czy od wartości netto apartamentów z wyposażeniem i miejscem garażowym
Różnica może być znacząca, bowiem wyposażenie potrafi kosztować ok. 50-60 tys. zł, podobnie miejsce garażowe. W efekcie jeśli zysk jest liczony bez tych kosztów dodatkowych, to postawa wyliczenia może być nawet o 100 tys. zł niższa niż realnie wpłacona przez kupującego kwota.

Indeksacja o wskaźnik inflacji, którą coraz częściej podkreślają deweloperzy w swoich reklamach jest de facto mało istotna dla rentowności, bowiem nie są to duże kwoty w skali roku.

6. UDZIAŁ W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH

W części projektów codno właściciele mają jedynie zakup pokoju / apartamentu, bez udziału procentowego w częściach wspólnych budynku. Takie rozwiązanie w przypadku ewentualnego konfliktu z firmą zarządzającą / deweloperem powoduje, że wspólnota właścicieli de facto nie jest w stanie przegłosować swoją większością udziałów żadnych zmian, które byłyby nie po myśli zarządcy i dewelopera. Udział głosów zarządcy i dewelopera (liczony wielkością powierzchni, która do nich należy czyli np. restauracje, sale konferencyjne, strefy SPA) będzie w takiej sytuacji zawsze niewspółmiernie większy niż udział właścicieli, którzy mają jedynie pokoje hotelowe.

7. NIEJASNY STATUS BUDYNKU

Brak określonego wyraźnego charakteru budynku (jako hotelowy) powodować może sytuacje konfliktowe, które utrudnią sprawną obsługę turystów. Zdarzają się budynki w których sprzedawane są lokale jako: mikrokawalerki na wynajem do mieszkania, pod wynajem dla studentów, pod małe biura, i jako apartamenty turystyczne. Miks funkcji, najemców i firm obsługujących taki najem powoduje utrudnienia, a w dłuższej perspektywie może wpływać na obniżenie wartości i prestiżu budynku, oraz jego szybsze zużycie.

8. WYJŚCIE Z INWESTYCJI

W części inwestycji condohotelowych umowy przewidują zapis, iż w przypadku ewentualnej chęci sprzedaży przez właściciela pokoju, deweloper (lub jego spółka zarządzająca) ma prawo pierwokupu. Rozwiązanie takie jest korzystne dla nabywców, ponieważ zakup lokalu obywa się i tak po analizie rzeczoznawcy, czyli cenie rynkowej, ponadto odciąża właściciela w poszukiwaniu potencjalnego kupca pokoju.

Zapis ten ważny jest jeszcze z jednego powodu, pokazuje podejście dewelopera do obiektu – chce on zostać w obiekcie, i zarządzać lokalami. Zależy mu na utrzymaniu spójności hotelu.