Apartament wakacyjny - co wybrać, by zarabiać?

Moda na drugi, wakacyjny dom dotarła do Polski. Rynek jest jednak młody, stąd brak na nim uporządkowania i standardów. Klienci gubią się w gąszczu określeń typu condo system, aparthotel czy apartament z gwarancją najmu. Inwestycje z tego rynku sporo jednak różni.

Pionierami rynku second home w Polsce są firmy Kristensen Group i  Zdrojowa Invest. Pierwsze tego typu projekty powstawały w latach 2007-2008. Apartamenty wypoczynkowe sprzedawały się wówczas już na etapie budowy. Dziś sprzedaż apartamentów w miejscowościach turystycznych trwa dłużej. Ale rynek dopiero się rozwija. W bazie portalu www.InwestycjewKurortach.pl takich projektów, w różnym stopniu zaawansowania budowy, jest ponad 320.

Główny problem rynku – brak standardów
W chwili obecnej problemem na rynku nie jest brak popytu, nieodpowiednie ceny czy lokalizacje inwestycji. Liczba inwestycji jest tak duża, że większość klientów, którzy planują zakup second home lub apartamentu pod wynajem na pewno znajdzie odpowiednie dla siebie lokum.

Największą „bolączką” jest brak uporządkowania i standardów. Klienci, ale także deweloperzy maja spore trudności z kategoryzowaniem poszczególnych inwestycji oraz ich nazewnictwem. Skutkuje to wieloma nieporozumieniami, a nawet wprowadzaniem w błąd niewyedukowanego klienta.

Eksperci portalu www.InwestycjewKurortach.pl oceniają, że condo hotele to zaledwie ok. 6-7 proc. całego rynku apartamentów wypoczynkowych. Condo hotele, rozumiane zgodnie z ideą powstałą w USA, jako obiekty, w których poszczególne apartamenty należą do prywatnych właścicieli. Cały obiekt to hotel zarządzany przez jednego operatora, często skategoryzowany.

Rynek second home i apartamentów na wynajem w Polsce należy więc podzielić na 3 kategorie:

• Typowe condo hotele – w Polsce obiekty takie realizują m.in. Qualia Development, Zdrojowa Invest, Condohotels Group oraz Inpro. Kupujący apartament w takim obiekcie ma zagwarantowany wysoki „kilkugwiazdkowy” standard, stałą obsługę, zysk potwierdzony umową, zaplecze gastronomiczno-rekreacyjne, i inne udogodnienia hotelowe, także dla biznesu. Pokoje są wykończone pod klucz, zazwyczaj według jednego standardu, i gotowe do wynajmowania. Jest to typowy pokój hotelowy z łazienką, a czasem apartament z aneksem kuchennym. Obiekty takie zamiennie nazywane bywają także aparthotelem.
• Apartamenty pod wynajem - drugą kategorią są apartamentowce z lokalami pod wynajem, lub na własny użytek. Wynajmem apartamentów i wypłatą zysków zajmuje się sam deweloper, lub profesjonalna firma zewnętrzną, jak m.in. największy operator ogólnopolski firma Sun&Snow. Firmy pozyskują turystów, profesjonalnie zarządzają wynajmem, wypłacają zyski i zajmują się bieżącą obsługą apartamentu (sprzątanie, drobne remonty). Apartamenty muszą spełniać  narzucone przez operatora wysokie standardy wyposażenia. Operator może zajmować się wynajmem całych obiektów, jak i pojedynczymi lokalami w imieniu prywatnych właścicieli. Koszty z tytułu zarządzania, którymi właściciel lokalu musi się podzielić to ok. 30 proc. od przychodu. Takie inwestycje stanowią największą części rynku - jest to ok. 65-70 proc. wszystkich inwestycji w kurortach.
• Trzecią kategorie stanowią inne obiekty z potencjałem najmu i zarabiania - budowane są w miejscowościach wypoczynkowych, i sprzedawane jako dobra inwestycja, zarówno dlatego, że ich wartość rośnie, ale także dlatego, że mogą być wynajmowane. Deweloperzy, widząc rozwijający się rynek i zainteresowanie prywatnych inwestorów, zorientowali się, iż jest to dobry argument zachęcający do kupna. Część z nich, obiekty wybudowane już 2-3 lata temu, reklamuje teraz używając hasła: „kup i zarabiaj”. W tej kategorii, najczęściej apartamenty sprzedawane są w standardzie deweloperskim, a przygotowanie lokum do wynajmu trzeba urządzić we własnym zakresie, lub dopłacając deweloperowi. Deweloper nie zajmuje się wynajmem, nie gwarantuje też zysków. Nabywca musi zająć się szukaniem turystów we własnym zakresie. Oczywiście obiekty z tej kategorii wcale nie muszą być mniej atrakcyjne. Ich deweloperzy to zazwyczaj małe firmy lokalne, ale świetnie orientujące się w miejscowych realiach, i budujące w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Standard i architektura tych budynków także bywa na bardzo wysokim poziomie. Dla osób, które zainteresują się takim projektem, gwarancję zysków może zapewnić firma, która zajmie się wynajmem apartamentu.

Dodatkową kategorią, która powoli też zaczyna mieć znaczenie na tym rynku są klasyczne mieszkania, ale w inwestycjach zlokalizowanych w turystycznie atrakcyjnych miejscach, np. Trójmieście. Apartamenty, które z powodzeniem traktować można jako wakacyjny dom lub lokal na wynajem budują m.in. Polnord, BRE Locum, Euro Styl, Hossa czy Invest Komfort.

„Wypoczywaj i zarabiaj” stało się tak modne, że pojawiły się nawet oferty ośrodków wczasowych, które część domków czy pokoi, po odnowieniu, wystawiły na sprzedaż jako atrakcyjne dla prywatnych inwestorów.

Średni, proponowany zysk z wynajmu apartamentów deweloperzy i operatorzy określają na poziomie 7-10 proc. w skali roku.

Kupując mieszkanie w kurorcie musimy kierować się wieloma czynnikami. Jeśli nabywamy lokal na wynajem, i zorientowani jesteśmy wyłącznie na zysk, najważniejsza jest lokalizacja oraz wiarygodność firmy gwarantującej przychody. Inwestycje w atrakcyjnych miejscach mają dużo większe szanse na satysfakcjonujące obłożenie, a co za tym idzie szybszy zwrot. Nie zajmujemy też lokalu na własne potrzeby - inwestycja pracuje więc bez przerwy. Jeśli zarobek nie jest dla klienta priorytetem, w większym stopniu może kierować się własnymi upodobaniami, ceną, czy sentymentem do wybranych regionów kraju.

fot. Qualia Development, Golden Tulip Międzyzdroje