Dlaczego obłożenie nie ma znaczenia w condo?
Dlaczego specjalistyczne wskaźniki hotelowe są ważne dla indywidualnych inwestorów którzy planują zakup apartamentu w condohotelu lub apartahotelu, czy też lokalu pod wynajem krótkoterminowy? - Odpowiedź jest prosta: finalnie to cena za pokój / apartament ma znaczenie, a nie poziom obłożenia - czym chętnie chwalą się deweloperzy budujący condohotele i apartamenty z „gwarancją” zysku – wyjaśnia Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.
Wskaźniki rentowności w systemie condo
RevPAR i ADR – to wskaźniki biznesu hotelowego. Czym są, i jakie mają znaczenie dla właścicieli apartamentów udostępnianych turystom?
Dla kupujących lokal w systemie condo z „gwarancją” zysku:
Planując zakup nieruchomości condo trzeba zwrócić uwagę na wiele niuansów. To właśnie od tych zawiłych szczegółów zależy czy inwestycja jest bezpieczna i przyniesie oczekiwany zwrot finansowy. Jedną z zachęt, którą chętnie chwalą się deweloperzy i operatorzy takich obiektów jest poziom obłożenia. Hasła: „Mamy 80 proc. poziom wynajmu apartamentów” – mogą być bardzo mylące. Bo wynik finansowy nie zależy przecież od tego czy apartament często się wynajmuje, ale od tego ZA ILE SIĘ WYNAJMUJE. Co więcej poziom obłożenia może być wręcz „szkodliwy” – bo nie chodzi o to by wynająć wszystkie pokoje po niskiej cenie (i narażać je na zużycie, a cały obiekt na wyższe koszty), tylko by uzyskać jak najwyższe stawki najmu, czyli wygenerować wysokie przychody przy możliwie minimalnym zużyciu i obłożeniu lokali.
Dla właścicieli apartamentów na wynajem krótkoterminowy:
Dla nich również ważne są wskaźniki hotelowe, gdyż pozwalają wyliczyć opłacalność inwestycji, i na bieżąco kontrolować czy prowadzona działalność przynosi zyski czy stratę.
Główne wskaźniki uwzględniane w ocenie biznesu hotelowego:
ADR (average daily rate) – czyli średnia stawka za wynajęty pokój (bez śniadania), nie uwzględnia się tu poziomu obłożenia. Wyliczamy ją dzieląc całościowe przychody z wynajmu pokoi przez liczbę wynajętych pokoi w danym okresie, np. dziennie. Po co się to wylicza i co nam daje taka analiza? Można zobaczyć jaką cenę uzyskujemy w stosunku do tego co było założone w biznesplanie hotelu – czy trzymamy poziom, czy raczej widać straty, a może przychody są dużo wyższe niż zakładane? W zależności od tego planuje się dalsze, bieżące ruchy biznesowe, np. jeśli wynik jest zły - podjęcie decyzji o nie udzielaniu rabatów na noclegi, lub podniesieniu cen.
Współczynnik ADR jest jednak dość prostym wyliczeniem – nie uwzględnia poziomu obłożenia, czyli tego ile mamy wynajętych, a ile pustych pokoi. Jest wskaźnikiem branym pod uwagę przy statystykach np. dla danego miasta, regionu, mówi ogólnie o rynku. Sprawdza się w przypadku pojedynczych apartamentów, które wynajmują indywidualne osoby. Jeśli jednak pod uwagę bierzemy cały obiekt hotelowy ważniejszym wskaźnikiem mówiącym o kondycji hotelu jest RevPAR.
RevPAR (Revenue per Available Room, czasem nazywany też Yield) – to przychód przypadający na jeden pokój (bez śniadania) biorąc pod uwagę wszystkie pokoje w danym obiekcie w badanym czasie. Współczynnik ten jest więc bardziej miarodajny dla całego obiektu i jego kondycji finansowej, bo uwzględnia w wyliczeniu nie tylko zajęte, ale też puste pokoje/apartamenty. I to jest kluczowa informacja, dużo ważniejsza niż ADR.
Jak się wylicza RevPAR: można tę wartośc policzyć na dwa sposoby
1. ADR (średnia cena) x poziom obłożenia (frekwencja w danym okresie)
lub
2. Przychody z wynajmu : liczbę pokoi jakie są w obiekcie (ogólnie w całym obiekcie w danym okresie dla którego robione jest wyliczenie)
Co to oznacza w praktyce dla kupujących lokale w codnohotelu?
Zróbmy symulację. Mamy obiekt z 20 pokojami / apartamentami. W konkretnym dniu wynajętych zostało 10 pokoi:
• ADR: 3 w cenie 200 zł za dobę + 3 w cenie 100 zł za dobę + 4 w cenie 400 zł za dobę = w sumie przychód z tych najmów to 2.500 zł, dzielimy to : 10 wynajętych pokoi - nasz ADR = 250 zł
• RevPAR: takie same założenia, taki sam przychód czyli 2.500 zł, ale dzielimy go nie przez 10 (liczba wynajętych pokoi), tylko przez 20 (czyli ogólną liczbę pokoi w obiekcie) - nasz RevPAR = 125 zł
Stawka za dobę wydaje się być dla danego pokoju dobra – 250 zł. Jednak gdy spojrzymy na biznes całego hotelu ta stawka nie jest już tak wysoka – bo wynosi 125 zł.
- W dłuższej perspektywie operator aparthotelu / condohotelu będzie nam płacić zyski tylko wówczas, gdy cały obiekt będzie na siebie zarabiał. Kilka pokoi może zarabiać i przynosić zyski, ale na cały wynik wpływają też pokoje niewynajęte (bo od nich właścicielom też są odprowadzane wypłaty, gdyż większość modeli condo „gwarantuje” wypłaty niezależnie od poziomu wynajęcia pokoju). Finalnie więc nie średnia stawka z pokoju czyli ADR jest ważna dla kupującego nieruchomość condo, ale wskaźniki RevPAR, bo one pokazują czy operator hotelu radzi sobie z biznesem, czy zyski z całego obiektu są mizerne i nie będzie z czego płacić właścicielom – podkreśla Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.
Każdy z inwestorów, który planuje zakup lub już posiada apartament w systemie condo musi pamiętać: strata na innym pokoju, jest też moją stratą, bo wpływa na globalną kondycję finansową obiektu. Trzeba więc na operatora i jego wyniki patrzeć szerzej, nie tylko przez pryzmat własnego pokoju.
Opracowanie: tekst autorski redakcji
