10 pomysłów - nieruchomości pod wynajem

Polski rynek mieszkań na wynajem ewoluuje. Pojawiają się coraz nowsze formy lokowania kapitału w lokale do użytku mieszkalnego / pobytowego. Szaleństwo w przenoszeniu wolnych środków z banków, lokat, funduszy w nieruchomości zdaje się, że dopiero nabiera tempa. Zdecydowana większość tych lokali mieszkalnych kupowana jest za gotówkę. Klienci potrafią kupić 8-15 lokali w jednej inwestycji. Choć jak podaje "Rzeczpospolita" za Biurem Informacji Kredytowej w ostatnim czasie zanotowano, iż duża część sprzedaży kredytów mieszkaniowych obejmowała tych, którzy nabywają nieruchomości inwestycyjne związane są zarówno z krótkoterminowym i długoterminowym wynajmem prywatnym, jak i inwestycjami w condo i aparthotele.

Zanim podejmie się decyzję w jaki rodzaj nieruchomości zainwestować warto przyjrzeć się temu jakie w ogóle są możliwości na rynku mieszkaniowym. Poniższe zestawienie to skrótowa analiza tego jak rozwiał się w Polsce rynek mieszkań na wynajem na przestrzeni ostatnich 30 lat.

Rodzaje nieruchomości mieszkaniowych na wynajem:

1. Klasycznie lokale mieszkalne wynajmowane długoterminowo – czyli najstarszy model zarabiania na najmie. Mieszkania wynajmowane były na stałe młodym osobom, studentom, rodzinom, a luksusowe apartamenty i wille zamożnym klientom, najczęściej ekspatom. W początkowej fazie rynku mieszkania właściciele wynajmowali na własną rękę, z czasem rozwinął się rynek pośredników, a w ostatnich latach także platform internetowych ułatwiających poszukiwanie najemców.

2. Mieszkania w kurortach – w latach 2004-2006 w Polsce zaczął rozwijać się rynek apartamentów wakacyjnych, początek tego segmentu stanowiły budynki typowo mieszkalne. Kupowano je także z myślą o wynajmie pod turystów.

3. Condohotele, aparthotele – od 2006 roku rozwija się w naszym kraju rynek condo i aparthoteli, czyli budynków usługowych i mieszkalnych budowanych przez jedną firmę (i często zarządzanych przez jedną firmę), gdzie właścicielami poszczególnych mieszkań / pokoi są indywidualne osoby, które mają wypłacane zyski z tytułu najmu ich apartamentu / pokoju. Początkowo taki rodzaj nieruchomości budowano w miejscowościach turystycznych (Kołobrzeg, Ostróda, Międzyzdroje, Mikołajki), od 2016 roku segment ten silnie rozwija się też w dużych miastach.

4. Osiedla mieszkaniowe, które sprzedawane są jako aparthotele – boom na nieruchomości spowodował, że deweloperzy mieszkaniowi zobaczyli w tym nowy pomysł na sprzedaż mieszkań. Tak więc budynki wielorodzinne przypominające bardziej blok niż hotel projektowane są i sprzedawane jako aparthotele, gdzie kupujący lokal / mieszkanie możne tę nieruchomość wynajmować turystom samodzielnie; poprzez zatrudnienie firmy od najmu krótkoterminowego; czy też oddając w zarządzanie firmie „narzuconej” przez dewelopera (w praktyce często jest to jego oddzielna spółka). Czym takie projekty różnią się od hoteli? – przede wszystkim podejściem do układania i prowadzenia biznesu. W tym modelu widać, iż deweloper raczej nastawia się na zysk ze sprzedaży mieszkań, niż na bycie hotelarzem i rozwijanie biznesu obsługi turystów.

5. Mikrokawalerki dla turystów – z ostatniego rodzaju nieruchomości sprzedawanych inwestycyjnie wypączkował jeszcze jeden trend, czyli budowa mikrokawalerek o powierzchni ok. 20 mkw. jako lokali mieszkalnych (status budynku mieszkalny), ale de facto kierowanych pod najem (dłuższy, bądź turystyczny). Ten segment rozwijają również deweloperzy mieszkaniowi. Trwają jednak nad nim dyskusje i kontrowersje, a ministerstwo budownictwa pracuje nad rozporządzeniem określającym minimalną wielkość mieszkania na poziomie 25 mkw.

6. Osiedla / bloki budowane, lub kupowane i wynajmowane w całości – to produkt, w który wchodzą duzi gracze głównie fundusze inwestycyjne oraz deweloperzy mieszkaniowi. Model inwestowania opiera się tu na sprzedaży udziałów indywidualnym kupującym i wypłacie zysków. Takie inwestycje już funkcjonują w Warszawie i Krakowie. Zainteresowanie i plany związane z systemową budową mieszkań na wynajem zapowiedziały m.in. Griffin, Murapol, Golub Get House. Trend o tyle perspektywiczny, że zmienia się pokolenie, a wraz z nim podejście do własnego M. Młodzi ludzie nie muszą już mieszkania mieć na własność – najem nie stanowi dla nich problemu i daje więcej swobody. To naturalny kierunek w którym Polska będzie upodabniać się do krajów zachodnich – Niemiec, Wielkiej Brytanii czy Skandynawii, że własne mieszkania posiada mały odsetek społeczeństwa.


7. Podnajem, wynajem na pokoje – silnie rozwijającym się trendem wśród osób indywidualnych jest podnajem i wynajem na pokoje. Polega na inwestowaniu własnych środków (lub podnajmie) większych nieruchomości 3-5-pokojowych – gdzie każdy pokój wynajmowany jest innej osobie. Często inwestorzy indywidualni na tym rynku kupują duże mieszkania 5-pokojowe w kamieniach i przerabiają je na 7-8 pokoi, uzupełniając lokal o dodatkowe łazienki i toalety. W Polsce są już osoby, które posiadają po kilka, kilkanaście takich mieszkań. Wszyscy, którzy weszli w ten rynek podkreślają, iż rentowność jest na nim dużo wyższa, niż najem całej nieruchomości jednej osobie, rodzinie, czy grupie znajomych.

8. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy – rozwój platform typu Booking i Airbnb oraz zwiększająca się w Polsce turystyka spowodowały rozwój segmentu najmu mieszkań pod turystów. Coraz więcej osób, które planują zainwestowanie w mieszkanie lub wynajmują je klasycznie (na długi termin) przerzuca rodzaj działalności na krótkoterminowy. W kurortach to norma, ale w miastach do tej pory na rynku najmu turystycznego rządziły raczej hotele, hostele itd. Niebezpieczeństwem inwestowania w ten rodzaj najmu mogą być ewentualnie odgórne regulacje państwowe czy samorządowe – w innych miastach jak m.in. Barcelona, Berlin, Paryż lobby hoteli oraz polityka władz samorządowych spowodowały nałożenie różnych ograniczeń i sankcji na osoby wynajmujące mieszkania turystom. 

9. Akademiki na wynajem – czyli forma realizowana przez duże podmioty, w Polsce też się dopiero rozwija. Projekty w tym obszarze już realizują bądź zapowiedziały m.in. Golub Get House, Griffin, Gdańsk Metropolitan Investment, Fundamental Group (jako spółka Dwell Well) Triton Academicus, Square Investment.

10. REIT – najnowsza, projektowana forma inwestowania w nieruchomości. To fundusze inwestujące w budynki. Od lat ten model działa w USA i Europie Zachodniej. W Polsce trwają prace nad ustawą o REIT-ach. Przez długi czas miały obejmować głównie budynki komercyjne (biurowce, galerie handlowe), ale nieoczekiwanie we wrześniu ministerstwo finansów zapowiedziało że regulacja ta ma w Polsce objąć wyłącznie budynki mieszkalne. Prace nad ustawą trwają. Niewątpliwie jednak będzie to najbardziej złożony instrument inwestowania w nieruchomości z punktu widzenia inwestorów indywidualnych.

Od klasycznego wynajmowania mieszkania po babci, które znamy z lat 90 zmieniło się w Polsce bardzo wiele. Czas boomu na inwestowanie z budynki mieszkalne przez indywidualne osoby zdaje się, że dopiero przed nami. Rosnące ceny nieruchomości oraz liczba osób interesujących się takimi rozwiązaniami pokazują, że rynek najmu staje się coraz bardziej złożony i rozwarstwiony. Każda z form inwestowania ma swoje plusy i minusy. Ich rzetelna ocena – a nie hasła reklamowe - powinna być puntem wyjścia każdego inwestora.