Wojna i bezpieczeństwo

- Kupujących, którzy w analizie biorą pod uwagę kwestie bezpieczeństwa, potencjalne konflikty zbrojne czy potencjalne „rozlanie” się wojny zza wschodniej granicy Polski jest dziś jeszcze bardzo niewielu, ale bywają. Od momentu rozpoczęcia wojny w Ukrainie deweloperzy nieoficjalnie przyznają, że, na przykład, widzą mniejsze zainteresowanie rejonem Mazur, które leżą stosunkowo blisko Białorusi i Rosji. Część klientów swoje decyzje zakupowe dotyczące drugiego domu przeniosła więc z polskich kurortów np. na Hiszpanię czy Cypr – komentuję w materiale dla miesięcznika „Forbes”.

Redakcja Forbes szerzej przyjrzała się kwestiom infrastruktury krytycznej w kontekście kurortów i turystki. „Jednym z najbardziej ewidentnych dziś przykładów, jak obiekty strategiczne mogą przemodelować najem wakacyjny, jest rozwój gazoportu w Świnoujściu. – Przez wiele lat udawało się utrzymywać równowagę między gospodarką morską a turystyczną. Jednak w ostatnich latach tempo i skala inwestycji portowych zaczęły coraz bardziej oddziaływać na życie mieszkańców i turystów – przyznaje w rozmowie z Forbes Wojciech Basałygo z Biura Informacji i Konsultacji Społecznych urzędu miasta w Świnoujściu” – czytamy w materiale Forbes.

Jak ważne są kwestie bezpieczeństwa w kontekście rynku nieruchomości deweloperzy, ale też branża turystyczna przekonali się po raz pierwszy w 2022 r. tuż po wybuchu pełnoskalowej wojny w Ukrainie. Rosnący trend przerzucania zakupu nieruchomości jako lokaty kapitału do Hiszpanii dostał dodatkowe paliwo, mocno odczuli to deweloperzy z kurortów. Drugi taki pik widać teraz, po tym jak w Polsce spadło kilkanaście dronów we wrześniu 2025 r.

Góry bezpieczniejsze niż tereny nadmorskie

Drugi dom dla części kupujących nie zawsze jest jedynie nieruchomością na wypoczynek. Odkąd ten rynek pojawił się w Polsce – czyli od ok. 2005 roku – apartamenty czy domy w miejscowościach wypoczynkowych kupowane są też inwestycyjnie.

Kiedy Rosja zaatakowała Ukrainę w pełnoskalowej wojnie nieruchomość położona w Polsce z dala od granicy wschodniej lub poza dużym miastem postrzegana jest dodatkowo jako lokum bezpieczne na wypadek konfliktu zbrojnego.

Dlaczego w Polsce, a nie w np. Hiszpani? Część kupujący zdaje sobie sprawę z tego, że w przypadku realnej groźby konfliktu zbrojnego, lotniska czy przestrzeń powietrzna nad Polską będzie zamknięta, nie da się więc wylecieć. Dokładnie tak, jak miało to miejsce w nocy z 9 na 10 września 2025 r. kiedy to część dronów rosyjskich wleciała na teren Polski.  Rząd zdecydował wówczas o czasowym zamknięciu ruchu lotniczego nad wschodnią i częścią centralnej części kraju — unieruchomiono więc lotniska w Rzeszowie, Lublinie i Warszawie.

Świadomi kupujący analizujący ryzyka militarne rozumieją też, że bezpieczniejsze niż tereny nadmorskie są góry. Osobiście miałam okazję prowadzić w 2024 i 2025 r. procesy zakupu apartamentu wakacyjnego dla 4 inwestorów indywidualnych, którzy chcieli kupić nieruchomość w kurorcie, ale od razu na wstępie zaznaczyli, że musi to być lokal w górach, a nie nad Bałtykiem, bo w ich ocenie „góry są zawsze bezpieczne” z uwagi na geografię i brak celów strategicznych. Dwóch kupujących na co dzień mieszka w Lublinie, bezpieczeństwo było ich jedyną motywacją zakupu mieszkania w kurorcie, nie zysk z wynajmu, nie wypoczynek, ale właśnie realna opcja wyprowadzenia się w razie potrzeby na tereny położone daleko od granicy wschodniej. 

Bezpieczeństwo staje się towarem 

Nadmorskie kurorty w Polsce przez ostatnie kilkadziesiąt lat kojarzono jedynie z turystyką. O historii i ryzykach większość z nas przypomina sobie dopiero w sytuacji napięć militarnych. A przecież to od obrony Helu oraz Westerplatte rozpoczęła się II wojna światowa. Jednym z celów strategicznych w trwającej dziś wojnie w Ukrainie było zajęcie przez Rosję ukraińskiego miasta portowego Mariupol. Bitwa o Mariupol położony nad Morzem Azowskim trwała od 24 lutego do 20 maja 2022 roku. Miasto do dziś pozostaje pod okupacją rosyjską.

Kryzysy polityczne i społeczne też w dużej mierze przynoszą zmiany na wybrzeżu. Między kwietniem a październikiem 1980 r. wybrzeże Południowej Florydy zalała fala uchodźców z Kuby. Masowa migracja ponad 125 tys. Kubańczyków z portu Mariel na Kubie do Stanów Zjednoczonych doprowadziła do jednej z największych kryzysów uchodźczych w historii Ameryki. Południowa Europa – Hiszpania, Włochy, Grecja – od lat zmaga się z falami migrantów klimatycznych i politycznych z Afryki. 

Na całym świecie wybrzeża pozostają też strategiczne z punktu widzenia bezpieczeństwa i gospodarki. Infrastruktura krytyczna jak porty, jednostki wojskowe, zakłady energetyczne to z jednej strony element ryzyka, z drugiej jednak potencjał inwestycyjny. Położone w okolicy lokale mieszkalne mają potencjał wynajmu nie tylko turystom, ale też pracownikom tych obiektów.

Zmianę charakteru niektórych polskich kurortów nadmorskich już widać. Świnoujście częściowo traci swój jednowymiarowy obraz, z lokalizacji turystycznej staje się też punktem ważnym pod katem biznesowym i strategicznym (terminal gazowy, duży port morski). Podobnie Łeba, Ustka, Darłowo, Gdańsk i Gdynia. Tu z kolei pojawiają się duże inwestycje portowe – rozbudowa części handlowych oraz zaplecza do obsługi energetycznych farm wiatrowych na Bałyku.

Infrastruktura w kurortach związana z kwestiami strategicznymi i bezpieczeństwem Polski:

Mazury:

• Okolice jez. Śniardwy - poligon w Orzyszu, stacjonują tu też wojska NATO (Batalionowa Grupa Bojowa NATO, w skład której wchodzą m.in. wojska amerykańskie)
• lotnisko Olsztyn-Mazury w Szymanach
• Giżycko - jednostka wojskowa 15 Giżycka Brygada Zmechanizowana

Tereny nadbałtyckie:

• Gdańsk - porty handlowe / wojskowe / lotnisko
• Gdynia - port handlowy / wojskowy
• Świnoujście - gazoport / port handlowy / port wojskowy
• Hel – punkt bazowania i naprawy
• Kołobrzeg – punkt bazowania i naprawy
• Ustka - Centralny Poligon Sił Powietrznych / centrum kształcenia wojska / port wojenny realizowany na potrzeby NATO / baza serwisowa farm wiatrowych off shore na Bałtyku
• Łeba – baza serwisowa farm wiatrowych off shore na Bałtyku / budowa pierwsze w Polsce elektrowni atomowej w Choczewie
• Darłowo / Darłówko - Baza Lotnictwa Morskiego / baza serwisowa farm wiatrowych off shore na Bałtyku
• Dziwnów – jednostka wojskowa 8 Kołobrzeskiego Batalionu Saperów MW
• Niechorze – stacja gazociągu Baltic Pipe

Ustaka i Darłowo (Darłówko) brane są także po uwagę w kontekście planów i analiz budowy nowego portu wojskowego i relokacji części floty oraz obiektów dowodzenia siłami morskimi. Choć jak wskazuje w swoim opracowaniu z 2024 r. dr Tadeusz Bocheński z Uniwersytetu Szczecińskiego problemem Darłowa jest nowy apartamentowiec Marina Royale, wybudowany przez belgijskiego dewelopera firmę POC Partners. Jego usadowienie uniemożliwia poszerzenie kanału portowego, stanowiącego wąskie gardło w dostępie do portu. Jak wskazuje naukowiec, dodatkowo Marina Royale ze względu na swoje położenie i wysokość może stanowić dobry punkt obserwacyjny działań prowadzonych w nowej części portu, co z kolei budzi zastrzeżenia dotyczące bezpieczeństwa. W przypadku ewentualnej lokalizacji portu wojennego w Darłowie, jak wskazano w analizie, cała prawobrzeżna, wschodnia część Darłówka, powinna zostać wywłaszczona i przejęta przez Ministerstwo Obrony Narodowej.

Dr Bocheński zwraca uwagę, że położenie obu portów w oddaleniu od granic lądowych Polski zapewnia nieskrępowane operowanie z tych portów i utrudnia ich zablokowanie w razie konfliktu. Obie lokalizacje portów maja też tę zaletę, że są położone poza ścisłą zabudową miejską, jest więc możliwość dowolnego kształtowania zabudowy terenu. 
Podkreśla jednak, że trzeba również brać pod uwagę, że rozwój funkcji wojennych wiązałby się z wprowadzeniem pewnych ograniczeń w dostępie i zagospodarowaniu terenów portu i jego otoczenia, wynikających z potrzeby zabezpieczenia i ochrony obiektów wojskowych. A to z kolei może się wiązać z ograniczeniem ruchu turystycznego. I właśnie dokładnie to dzieje się w prawobrzeżnej części Świnoujścia. 

Dla nieznacznej części kupujących lokale w kurortach, infrastruktura krytyczna to element ryzyka, dla innych jednak szansa i poszerzenie potencjału wynajmu i wzrostu cen nieruchomości w danej miejscowości. Podobnie jak emocje, które zawładnęły planami inwestycyjnymi wielu kupujących. Jedni się wystraszyli, inni w odpływie kupujących lokale wakacyjne widzą potencjał – to doskonały czas na negocjowanie rabatów u deweloperów. A to akurat już nie emocje, taka jest dziś rzeczywistość. Doskonale wiedzą o tym wytrawni inwestorzy, którzy potrafią dobrze prognozować potencjał biznesowy danego rynku czy sposobu pomnażania pieniędzy. 

"Bój się, gdy inni są chciwi i bądź chciwy, gdy inni się boją” – to jeden z najbardziej popularnych cytatów legendy inwestowania, amerykańskiego guru świata finansów Warrena Buffetta. Nie od dziś wiadomo, że największe pieniądze zarabia się na wojnie. I choć zasada ta dotyczy głównie przemysłu militarnego oraz szeregu usług związanych z wojskiem w tym technologii, logistyki i paliw, to równie dobrze można zastosować ją do branży nieruchomości. Emocje jednych inwestorów kierują się ku ryzyku, ci którzy potrafią patrzeć dalej widzą w tych emocjach potencjał zysku.  

Opracowanie: tekst autorski, przy opisie portu w Darłowie i Ustce w kontekście rozbodwy wojskowej korzystała z Bocheński, T. (2024). WYKORZYSTANIE I ROZWÓJ PORTÓW MORSKICH NA ŚRODKOWYM WYBRZEŻU DLA POTRZEB SIŁ MORSKICH RP. Rocznik Bezpieczeństwa Morskiego, XVIII(null), 323-342. https://doi.org/10.5604/01.3001.0054.8290