Najem krótkoterminowy: co wejdzie w życie na pewno i kiedy? Daty krok po kroku

Sejm uchwalił ustawę o najmie krótkoterminowym. Przed finałem po drodze jeszcze Senat i podpis prezydenta. Nic jednak nie wskazuje na to, by zapisy ustawy miały się zmienić, a jeśli już to raczej na niekorzyść branży noclegowej. Podpis prezydenta jest również raczej pewny. Co więc wchodzi w życie na pewno i kiedy zmiany muszą wprowadzić właściciele apartamentów i operatorzy?

9 października 2026 r.

Marlena Kosiura

InwestycjewKurortach.pl

Ustawa uchwalona przez Sejm, po drodze jeszcze Senat i podpis prezydenta, ale w zasadniczych zapisach raczej już nic się nie zmieni. Branża short term rental w Polsce musi szykować się na jeszcze większą profesjonalizację działalności

Ustawa najmie krótkoterminowym, to de fecato jedynie nowelizacja obowiązującej ustawy o usługach hotelarskich. Zmianę przepisów Sejm uchwalił w głosowaniu wieczorem 8 października 2026 r. Wśród parlamentarzystów panowała dość duża jednomyślność, za przyjęciem głosowały największe kluby KO, PiS, Rozwój Plus, PSL, Polska 2050, Lewica. Przeciwko była jedynie Konfederacja.

Nie ma się więc co spodziewać dużych zmian w dalszych pracach legislacyjnych lub veta prezydenta. Zmiany, jeśli już nastąpią to raczej na niekorzyść branży noclegowej, a na korzyść spółdzielni i mieszkańców. W poprawkach bowiem od momentu I czytania w Sejmie, już na etapie prac w komisjach zarówno PiS jak i klub Rozwój Plus Mateusza Morawieckiego zmieniły podjeście i zradykalizowały swoje postrzeganie najmu krótkoterminowego, opowiadając się za większą i łatwiejszą ścieżką ograniczeń, m.in. za urealnieniem zapisów o spółdzielniach, by mieszkańcy faktycznie mogli skutecznie podjąć decyzje zakazujące najmu (dziś jest to w zasadzie martwy zapis w uchwalonej ustawie).

To co najważniejsze o czym trzeba pamiętać na samym początku: ustawa dotyczy tylko! mieszkań, czyli lokali w budynkach mieszkalnych (sprzedawanych z 8% stawką VAT, a nie 23%). Nie dotyczy apartamentów z budynków usługowych, zamieszkania zbiorowego, tzw. lokali inwestycyjnych. Choć i te ostatnie część wymogów powinny spełnić, by móc sprawnie funkcjonować w najmie turystycznym. Muszą mieć numery nadawane przez gminy. Nie będą ich jednak dotyczyć przepisy o zakazach wspólnot czy "strefy bez Airbnb" w gminach.

Jakie zmiany i kiedy?

Co więc wchodzi prawie na pewno, a co jeszcze może mieć innych kształt przepisów prawa? I najważniejsze kiedy zmiany wchodzą w życie? Ułożyliśmy to właśnie chronologicznie, by zarówno właściciele mieszkań na doby, jak i firmy operatorskie czy inne podmioty z rynku miały świadomość kiedy nowe regulacje zaczną ich dotyczyć, i jak się na nie przygotować.

Ustawa daje też wbrew pozorom spore pole manewru mieszkańcom, którzy nie życzą sobie w ich budynkach takich mieszkań turystycznych, ale ten wątek szerzej opiszemy w oddzielnym materiale.

To wchodzi najszybciej i na pewno

Od razu po podpisaniu ustawy przez prezydenta nienależnie od tego jak potoczą się prace w Senacie (zaplanowane na listopad 2026 r.) pewne zapisy wejdą niemal od razu ponieważ związane są z głównym celem jaki ma to ustawa czyli dopasowaniem polskiego prawa do obowiązującego od maja 2026 r. rozprządzenia UE.

1. Obowiązek rejestracji mieszkania w gminnym rejestrze, w spisie innych obiektów noclegowych świadczących usługi hotelarskie – ten obowiązek istnieje od dawna, ale teraz zostanie powiązany z nadawaniem numeru ID każdemu lokalowi, który to numer będzie umożliwiał wynajmowanie na platformach typu Booking czy Airbnb. Rejestry będą publiczne, ma to służyć temu, by turysta mógł sprawdzić czy dane mieszkanie jest wynajmowane legalnie. Ta publiczność danych może być też uzyteczna dla sąsiadów i służyć jako narzędzie do sprawdzenia – gdy widzą ciągle nowych turystów w lokalu – czy mieszkanie jest zarejestrowane i legalne, czy może jednak działa w szarej strefie.

2. Kontrole – będą mogły odbywać się w mieszkaniu także na wniosek sąsiada z tej samej nieruchomości (budynku) lub nieruchomości (budynku) obok. Wniosek o kontrolę mieszkania może złożyć też wspólnota lub zarząd czy rada nadzorcza spółdzielni.

3. Wykreślenie z ewidencji - brak poddania się kontroli powoduje, że gmina zawiesza wpis obiektu w ewidencji. Wykreślenie może odbyć się także wtedy, gdy w wyniku kontroli stwierdzono „powtarzające się uchybienia w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego”. Ma to być do 3 naruszeń stwierdzonych przez organy lub służby w ciągu 6 miesięcy.

4. Informacje - pojawią się nowe wymagania, w każdym mieszkaniu będzie musiał być udostępniony:

w widocznym miejscu będzie musiał być regulamin porządkowy

informacja o obowiązku zapłacenia przez turystów lokalnej opłaty turystycznej

w regulaminie konieczne będzie imię, nazwisko i numer telefonu. Nie ma więc już mowy o unikaniu przez operatorów kontaktu z turystami, co niejednokrotnie się dziś zdarza

5. Kary – za brak rejestracji i wynajmowanie lokalu grozić będzie kara do 50 tys. zł. Przy okazji tej nowelizacji wprowadzono też taką samą karę dla nieuczciwych hoteli, które nie mają oficjalnej kategoryzacji jako hotel, ale używają w swoich reklamach słowa „hotel”. To problem z którym hotelarze borykają się od dawna. Turysta nie zwraca na to uwagi, ale prawdziwy hotel, który przeszedł pełną drogę prawną by zdobyć kategoryzację ponosi koszty oraz ma pewien standard, obiekt który ma „hotel” tylko w nazwie już tego standardu nie musi mieć, co może być mylące dla turystów kiedy rezerwują obiekt.

Karę dostawać będą także platformy typu Booking czy Airbnb jeśli przy ogłoszeniu danego mieszkania nie będą podawać numeru ID nadanego lokalowi przez gminę. Też mają mieć 50 tys. zł za każdy lokal.

6. 3 miesiące od wejścia w życie nowej ustawy wszystkie lokale, które już dziś są zarejestrowane w gminnych spisach i działają w wynajmie na doby, muszą dostarczyć do urzędu gminy regulamin porządkowy swojego obiektu.

7. 3 miesiące od wejścia w życie nowej ustawy ma nastąpić przekazanie danych z rejestrów gmin do centralnego rejestru CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) prowadzonego przez Ministerstwo Sportu i Turystyki.

8. 4 miesiące od dnia wejścia w życie nowej ustawy gminy mają dopasować spis tych lokali do nowych, narzuconych przez ministerstwo wymogów jakie będą określały centralny numer ID nadawany lokalom w CWTON. Dziś każda gmina ma swój system rejestrowania i nadawania numerów lokalom, po wejściu w życie ustawy ministerstwo narzuci gminom jak taki numer ma wyglądać.

Zakazy wspólnot i spółdzielni – od zaraz po wejściu w życie ustawy

Te zapisy budziły najwięcej kontrowersji i emocji. Uchwalone przez Sejm zapisy dla wspólnot są realne do wykonania, dla spółdzielni nie. Zarówno wspólnota jak i spółdzielnia „mogą podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich” w budynku. Ustawa w przypadku wspólnot nie narzuca trybu w jakim ma się to odbyć, ale już dla spółdzielni narzuca i jest to zapis który powoduje, że będzie on nierealny w realizacji. Ustawa zobowiązuje, że w spółdzielni uchwała zakazująca najmu turystom musi zostać podjęta większością ponad 50% liczby wszystkich członków spółdzielni którzy mają prawo głosować.

Przy dużych spółdzielniach jakie są w PRLowskich blokach w większości dużych miast, a które liczą czasem i 2-3 tys. członków, realizacja podjęcia takiej uchwały jest praktycznie niemożliwa do spełnienia. Na zmianę tych propozycji w swoich pisamach czy w czasie konsultacji w Sejmie wskazywali przedstawiciele wspólnot i aktywiści miejscy, ale Sejm ostatecznie nie zmienił swoich propozcji legislacyjnych. Zapisy dotyczące mieszkańców de facto obejmą więc tylko stosunkowo nowe budynki, oddane po 1994 r., które mają wspólnoty mieszkaniowe.

6 miesięcy – od dnia podjęcia takich uchwał lokal może być jeszcze wynajmowany. Ustawa nie określa od kiedy takie zakazy mogłyby być uchwalane, czyli od wejścia w życie ustawy mieszkańcy mogą próbować ograniczyć najem w ich budynku.

Strefy wolne od najmu turystycznego – od 1 stycznia 2028 r.

Ustanawianie ewentualnych stref potocznie nazywanych „strefami bez Airbnb” przysługiwać będzie radom gmin. Możliwość tę dostają jednak dopiero od 1 stycznia 2028 r.

Procedura ma wyglądać następująco:

rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta podjemuje uchwałę ustalającą strefę w której nie można wynajmować mieszkań na doby
dotyczyć to może obiektów „w szczególności ze względu na zabytkowy charakter budynku” – czyli realnie wszystkich turystycznych części starych miast w każdym dużym mieście w Polsce
projekt uchwały musi być skonsultowany z mieszkańcami gminy – czyli całą społecznością, nie tylko mieszkańcami danego rejonu który planowany jest do zakazu. Konsultacje mają trwać co najmniej 21 dni.
niezwłocznie po konsultacjach wójt, burmistrz czy prezydent miasta składa projekt uchwały na posiedzenie rady gminy. Ustawa stara się więc wykluczyć możliwość przeciągania tematu przez urząd gminy.
rada gminy ma podjąć uchwałę w ciągu 60 dni od dnia otrzymania projektu
uchwała o strefie z zakazem wchodzi w życie nie wcześniej niż po 6 miesiącach

Przepisy niejasne, choć konsekwencje dla właścicieli, operatorów i deweloperów duże – zmiany od 2030 roku

Najtrudniejsze w praktyce będą zapisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Zaproponowane przez Sejm paragrafy są tak niejasne, że nawet prawicy nie są zgodni jak je odczytywać. Ten aspekt każdy właściciel lokalu, operator najmu krótkoterminowego czy hotele działające jako spójny organizm (jeden budynek, jeden operator hotelowy) muszą dokładnie przeanalizować ze swoimi prawnikami i na etapie prac w Senacie wnioskować o ich doprecyzowanie.

Obecne zapisy mówią, że w przypadku budynków mieszkalnych, w których nie więcej niż 6 lokali wynajmowanych jest na doby „wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki”. I tu ustawa wymienia 4 warunki, 3 z nich są ważne:

1. Liczba miejsc noclegowych w tych lokalach jest łącznie nie większa niż 30, a w przypadku domu jednorodzinnego nie więcej niż 15 w nie więcej niż 6 pokojach.

2. Lokale są na kondygnacjach naziemnych na wysokości nie więcej niż 25 metrów nad ziemią, czyli 7-8 piętrowym budynku. Wszystko co powyżej już nie spełnia tych warunków.

3. Budynki spełniają wymagania ppoż. stawianie obiektom mieszkalnym, a nie np. obiektom użyteczności publicznej czy zamieszkania zbiorowego. Dla biurowców, urzędów, hoteli są zupełnie inne wymagania, np. szersze klatki schodowe.

Przy takim założenie, gdy ustawa wejdzie w życie, wszystkie lokale turystyczne które spełniają te wymagania, można będzie uznać za obiekty spełniające wymogi ppoż. Jakie są to budynki w praktyce? Małe wille i pensjonaty, ale już nie bloki czy apartamentowce.

Powyższe przepisy są odpowiedzią na bunt górali. Kiedy ministerstwo opracowywało projekt ustawy na Podhalu wielu drobnych, lokalnych przedsiębiorców z branży noclegowej głośno wyrażało obawy i zgłaszało je do swoich władz m.in. w urzędzie miasta Zakopane, gminie Kościelisko czy do urzędu powiatu tatrzańskiego. Wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś, uspokajał wówczas górali, że resort doprecyzuje przepisy tak, by nie było obawy, że małe pensjonaty czy kwatery prywatne będą musiały przerabiać swoje budynki i np. powiększać klatki schodowe. Skala budynków opisana w pierwszym warunku właśnie na to odpowiada.

W Tatrach, nad Bałtykiem, czy w każdym innym miejscu w Polsce małe biznesy noclegowe, nawet jeśli działają w budynkach mieszkalnych mogą spać spokojnie. Opisane wytyczne kwalifikują je do obiektów które spełniły wymagania ppoż.

A co z apartamentowcami, blokami, wszystkim co ma więcej niż 7 pięter? Oni właśnie będą musieli dostarczyć opinie ppoż.:

Nowe mieszkania, które będą chciały się zarejestrować w gminie, opinię że spełniają wymogi ppoż. muszą złożyć razem z wnioskiem o rejestrację.

Do 1 stycznia 2030 r. – opinię ppoż. muszą złożyć mieszkania, które już działają i działały przed wejściem w życie ustawy, a są zarejestrowanie w gminnych spisach.

Do 1 stycznia 2030 r. – ten sam termin na złożenie opinii ppoż. mają mieszkania które zgłoszą się do gminnego rejestru po wejściu w życie ustawy, ale przed 1 stycznia 2029 r.

Problem jednak w tym, że aktualne przepisy nie określają jakie wymagania ppoż. obowiązują dla mieszkań wynajmowanych na usługi hotelowe. Jeśli miałyby mieć takie same wymogi jak hotele, to oznaczałoby konieczność np. przebudowania klatek schodowych - czyli warunek nierealny do wykonania. I o ile w przypadku pojedynczych mieszkań można jeszcze założyć, że po prostu „wypadną” z rynku short term rental, to już w przypadku spójnych, działających jak klasyczny hotel, aparthoteli wyższych niż 7 pięter, sytuacja jest trudna.

Takich obiektów jest w polskich kurortach co najmniej kilkanaście. Były budowane od razu z myślą o wynajmie turystycznym, ale jako klasyczne budynki mieszkalne, tyle że z basenem i restauracją. Formalnie mają status budynków mieszkalnych, choć działają profesjonalnie jako klasyczny hotel zarządzany przez jedną firmę. Nie ma w nich konfliktów z mieszkańcami, bo po prostu nie ma i nigdy nie było tu mieszkańców. Ale jeśli przepis wejdzie w życie, będą zmuszone przebudowywać klatki schodowe.

Wiceminister Ireneusz Raś w czasie rozmów na Podhalu oraz w czasie spotkań branżowych podkreślał, że ministerstwo opracuje takie wymagania zapisane w rozporządzeniu, że znajdą się tam jakieś hybrydowe wymogi, które nie będą zrównywać budynków z obostrzeniami ppoż. dla hoteli, ale jednocześnie podniosą w jakiś sposób poziom bezpieczeństwa turystów, by był wyższy niż w bloku mieszkalnym.

Jak na ustawę o najmie krótkoterminowym głosowały poszczególne partie, imiennie posłowie i posłanki zobaczyć można na stronach Sejmu tutaj. A wszystkie druki w oryginale - czyli projekt rządowy ustawy, rządową autoporawkę oraz sprawozdanie połączonych komisji sejmowych wraz z wniesionymi poprawkami obejrzeć można tu.

Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, fot. STOLZ Photography Team