Firmy operatorskie najmu krótkoterminowego i właściciele lokali: „paniki nie ma”. Problemem mogą być jedynie miasta
Branża najmu krótkoterminowego cieszy się z porządkowania rynku, nie spodziewa się wielkich zmian. Panika nie dopadła też właścicieli mieszkań, pytają jedynie jak i kiedy muszą wdrożyć nowe regulacje. Stan niepewności widać natomiast wśród inwestorów. Pytamy firmy Sun & Snow, Fairy Flats, Tyzenhauz o nastroje i konsekwencje.
13 października 2026 r.
Znając nastawienie miast, kurortów, firm zarządzających wynajmem apartamentów turystycznych oceniamy, że ustawa nie zmieni szczególnie obrazu rynku najmu krótkoterminowego. Część mieszkań, przez działania wspólnot, faktycznie może „wypaść” z oferty turystycznej, ale będą to raczej pojedyncze lokale w dzielnicach typowo mieszkaniowych, a nie centrach miast, które z założenia są turystyczne. Jakie to mogą być miejsca? Np. okolice szpitali – w ich sąsiedztwie wiele mieszkań w blokach i apartamentowcach wynajmowanych jest na krótkie, dobowe pobyty dla osób odwiedzających bliskich w szpitalach. Zaobserwować można to choćby na warszawskim Miasteczku Wilanów, osiedlu na terenie którego działa duży, prywatny szpital oraz w okolicy Centrum Onkologii na warszawskim Ursynowie.
Miasta nie chcą podejmować nagłych ruchów, na razie chcą oszacować skalę zjawiska. Wejście obowiązku rejestracji, by dostać numer, który następnie będzie umożliwiał publikację ofert na Booking czy Airbnb (bez oficjalnego numeru platformy będą miały zakaz pod groźbą kar publikowania takich ogłoszeń), w ocenie samorządów skutecznie zmusi wszystkich do zgłoszenia mieszkań do gminnych rejestrów, jeśli tego jeszcze nie zrobili. Dopiero ocena skali i analiza jak wpływa to na rynek lokalnie, w tym na sytuację mieszkaniową i spokój stałych mieszkańców, będzie podstawą do ewentualnych zmian i wprowadzania „stref bez Airbnb”.
Nawet ci samorządowcy, którzy otwarcie publicznie domagali się takich uprawnień, czyli choćby Unia Metropolii Polskich (12 największych polskich miast) czy kurorty: Sopot i Zakopane nie chcą podejmować nagłych decyzji. Burmistrz Zakopanego, Łukasz Filipowicz otwarcie mówi, że chciałby mieć możliwość ustanawiania stref, ale nie w kontekście zakazu działalności tych mieszkań, które już są wynajmowane, tylko w perspektywie sprzedaży miejskich gruntów. Zakopane chce, by tereny które pójdą pod zabudowę, dały możliwość sprzedaży tańszych lokali dla mieszkańców, a nie apartamentowców dla inwestorów spoza miasta, które w tym kurorcie osiągają od lat stawki za m2 lokalu jedne z najwyższych w skali wszystkich polskich kurortów i miejscowości turystycznych.
Nastroje wśród operatorów i właścicieli mieszkań turystycznych
Jak wyglądają nastroje na rynku? Czy firmy operatorskie boją się zmian? Czy właściciele oraz potencjalni kupujący obawiają się i rezygnują z planów kupienia lokalu z myślą o wynajmie na doby? Zapytaliśmy o to profesjonalne firmy, które mają szeroki obraz rynku z uwagi na swoje doświadczenie lub skalę.
Ewa Wielgórska, założycielka firmy Fairy Flats (zarządza 250 lokalami w Warszawie, Łodzi i Poznaniu) ocenia, że ani wśród właścicieli lokali, ani w branży na rynku short term rental nie ma paniki.
– Właściciele apartamentów pytają się oczywiście nas o ewentualne konsekwencje tych uchwalanych przepisów, szczególnie w kontekście wspólnot i spółdzielni. Jednak ich obecne brzmienie nie jest na tyle restrykcyjne, by zagrozić dużej części rynku. Większość tych lokali i tak znajduje się w obszarach z dużym natężeniem Airbnb, więc o zakazy w takich miejscach nie będzie łatwo – mówi Ewa Wielgórska.
Ocenia, że zmiany mogą dotyczyć ok. 10-15% rynku. I to nie tylko ze względu na aktywność wspólnot czy gmin, ale także z powodu nowych wymogów formalnych. Obowiązki biurokratyczne będą mocno odczuwalne wśród małych firm czy prywatnych osób wynajmujących 1, 2 lub nawet kilkanaście lokali. – Mali gospodarze mogą nie sprostać tym wszystkim obowiązkom. Każda regulacja zawsze pociąga za sobą wyższy poziom biurokratyzacji. Do tego dochodzą koszty księgowej, prawnika – mówi.
Duże spółki operatorskie, jak m.in. Renteres, mają w swojej ofercie dla turystów lokale zarówno w nowych budynkach, jak i tych starszych, w bardzo różnych lokalizacjach w mieście, fot. STOLZ Photography Team
- Mniej się boimy kwestii wspólnot, bardziej obawiamy się możliwości zakazu w danych dzielnicach. Część nieruchomości, które mamy lub którymi zarządzamy w imieniu właścicieli znajduje się w obrębie starego miasta w Krakowie – mówi Karolina Kwapińska-Pietruska, architekt i współwłaścicielka grupy Tyzenhauz (spółki Tyzenhauz i Tyzenhauz Hotelsa zarządzające 170 lokalami i aparthotelami w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku).
Przyznaje, że firma na bieżąco informuje właścicieli co może wydarzyć się na rynku najmu w kontekście zmian przepisów. – Właściciele liczą się z ryzykiem zmian, ale na ten moment nie planują wycofywać się z tej formy inwestowania. Zakładają też opcję reinwestowania w dalszych dzielnicach, gdzie potencjalnie nie będą wprowadzane ograniczenia wynikające z procedowanej ustawy – mówi.
Spora część apartamentów wynajmowanych turystom, zwłaszcza w kurortach, pomimo, że wygląda jak klasyczne mieszkania znajduje się w budynkach usługowych, jak np. w oddanym tuż przed wakacjami 2026 projekcie The One Ustronie Morskie. W nich nie będzie żadnego problemu z wynajmem, bo nie są to budynki mieszkalne, fot. Sun & Snow
Na miasta jako bardziej ryzykowne wskazuje też spółka operatorska Sun & Snow (zarządza ok. 3 tys. lokali), która działa na terenie całej Polski, w dużej mierze w kurortach, ale też rozwija się w dużych miastach. Ma pewne obawy związane ze wspólnotami, ocenia, że emocjonalne podejście wielu mieszkańców do najmu krótkoterminowego może spowodować, że nawet tam gdzie taki rodzaj najmu nie jest uciążliwy dla mieszkańców, wspólnoty mogą szukać pretekstów do zakazu. - Uporządkowanie rynku jest potrzebne. Pytanie jednak, czy nowe przepisy nie będą w praktyce wykorzystywane instrumentalnie lub zbyt restrykcyjnie przez część wspólnot – zastanawia się Catherine Martins, dyrektor ds. Relacji Inwestorskich w Sun & Snow.
Zauważa, że zdarzają się sytuacje, w których pojedyncze, zwykłe zachowania turystów — jak rozmowa na balkonie są odbierane przez sąsiadów jako zakłócanie spokoju. - Takie sytuacje nie są jednak charakterystyczne wyłącznie dla najmu krótkoterminowego – mówi Catherine Martins. Ocenia, że ewentualne ograniczenia mogą pojawić się przede wszystkim w typowo mieszkaniowych częściach miast. W przypadku ścisłych centrów, które naturalnie pełnią funkcję turystyczną, trudno dziś jednoznacznie przewidzieć kierunek decyzji wspólnot.
Inwestorzy w hibernacji
Pewne spowolnienie jednak widać, szczególnie w kontekście dużych inwestorów którzy kupowali i remontowali np. całe kamienice na terenie Starego Miasta Czy Kazimierza w Krakowie. W przypadku tych kupionych chwilowo zawieszono planowanie tego w jaki sposób je odrestaurować. Dla firmy Tyzenhauz przyszłość klaruje się dość wyraźnie. - Będziemy szukać obiektów, które mają status obiektu zamieszkania zbiorowego, hotelowy lub usługowy, czy nawet są gotowym apart lub condodohotelem. Ograniczamy ryzko zarówno przepisów ogólnopolskich, jak ich lokalnych, bo nie wiemy w którą stronę będą zmierzać politycy w Krakowie – informuje Karolina Kwapińska-Pietruska.
Jak aktywność inwestorów turystycznych może zmieniać popadające w ruinę kamienice na starych miastach widać dokładnie na przykładzie lokali z grupy Tyzenhauz. To jedne z najpiękniejszych apartamentów segmentu short term rental w całej Polsce. Wyremontowane z poszanowaniem tkanki historycznej, pomimo ograniczeń konserwatorskich, zadbane, pełne dobrego designu i klasy. Osiągnięcie tego, to efekt długiego procesu uzgodnień z konserwatorem zabytków. – Inwestorzy, którzy kupowali budynki w kwotach 30 mln z założeniem, że będą przeznaczać środki na remont i dostosowanie ich do potrzeb najmu krótkoterminowego napotykają teraz liczne problemy związane z potencjalnie przymusowym przekształceniem ich z mieszkalnych mieszkaniowego na obiekty zamieszkania zbiorowego, hotelowe czy usługowe – mówi Karolina Kwapińska-Pietruska.
Zaznacza jednak, że samo porządkowanie rynku najmu krótkoterminowego jest konieczne. – Kiedy widziałam, że próbuje się wynajmować turystom piwnice z okienkami przy chodniku zamienione na apartamenty, gdzie ani nie było światła, ani wentylacji, byłam mocno zdegustowana. Ten poziom był już naprawdę przerażający – mówi.
Firma Tyzenhauz ma apartamenaty zarówno w zabytkowych budynkach, jak o nowych. Znakiem rozpoznawczym tego operatora jest jestnak wysmakowany design wnętrz, zawsze dopasowany do budynku lub lokalizacji
Także Sun & Snow przyznaje, że temat nowych regulacji pojawia się w rozmowach z potencjalnymi nabywcami apartamentów. – Inwestorzy pytają o możliwy wpływ nowych przepisów na rynek najmu krótkoterminowego i naturalnie uwzględniają ten czynnik przy podejmowaniu decyzji zakupowych. Na obecnym etapie są to jednak przede wszystkim pytania oraz analiza potencjalnych scenariuszy. Nie widzimy dziś, aby kwestia regulacji w sposób istotny zmieniała podejście inwestorów do zakupu apartamentów przeznaczonych pod najem krótkoterminowy – mówi Catherine Martins z Sun & Snow.
Czy mieszkania turystyczne mogą wrócić na rynek mieszkaniowy?
Prezes Fairy Flats przypomina też oczywistą zasadę o której często w debacie mieszkaniowej się zapomina: centra miast zawsze były i będą turystyczne. A wiele bloków w samym centrum nie jest atrakcyjne do mieszkania dla rodzin. Czy więc lokale z rynku turystycznego wrócą na mieszkaniowy? - Była moda, inwestowanie w mieszkanie na wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy. Ale model długoterminowy wiąże się z ryzykami, których wielu właścicieli nie chce brać na siebie: niepłacący najemcy, trudność pozbycia się problematycznego lokatora. Do tego poziom cen najmu długoterminowego spada. Nie widzę więc możliwości by mieszkania z modelu turystycznego zostały szeroko przeniesione na najem mieszkaniowy – ocenia Ewa Wielgórska.
Czy ewentualne wypchnięcie turystki z kamienic, co mimo wszystko wydaje się bardzo mało realne, bo nawet miasto nigdy nie dążyło do takiego ruchu, sprawi że będą chętni na mieszkanie na stałe na starym mieście? Karolina Kwapińska-Pietruska przypomina, że ta część miasta na co dzień musi żyć z historyczną tkanką miejską z czasów średniowiecza. - To byłby chyba najgorszy sen młodej rodziny mieszkać np. na ulicy Jana. Pokoje mają tu po 30 m2, jedno okno skrzyniowe, czyli bez możliwości wymiany, bo ma 200 lat. Nie ma komórek lokatorskich, nie ma wind. Nie dorobi się kolejnych łazienek, bo wszystko jest objęte ochrona konserwatora - wymienia.
Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, fot.Sun & Snow, STOLZ Photography Team, Tyzenhauz
