Gdańsk podaje oficjalne dane o najmie krótkoterminowym: 44 tys. miejsc noclegowych, w hotelach tylko 11 tys.
Urząd miasta podaje że zarejestrowanych jest obecnie 7 tys. obiektów świadczących usługi hotelarskie i jedynie 66 formalnych hoteli. Ocenia, że skala pozahotelowych noclegów pokazuje jak duże znaczenie mają one dla turystyki. Popiera regulację rynku, w tym możliwość reagowania przez wspólnoty mieszkaniowe. Czy warto więc kupować tu mieszkanie z myślą o zarabianiu na turystach?
12 października 2026 r.
Urząd miasta stworzył specjalną stronę www Gdańskie Obiekty Noclegowe, która ułatwia rejestrację tzw. innych obiektów świadczących usługi hotelowe. To nie tylko apartamenty w budynkach mieszkalnych, ale i w obietkach zamieszkania zbiorowego (tzw. lokale inwestycyjne, wyglądające jak klasyczne mieszkania, ale sprzedawane ze stawką 23% VAT, a nie 8%), domki i przyczepy turystyczne, hostele, pola namiotowe. Jednym słowem wszystko co nie jest oficjalnie zaszeregowane zgodnie z przepisami jako skategoryzowany hotel.
Według oficjalnych danych w Gdańsku zarejestrowanych jest 7 tys. innych obiektów noclegowych, które oferują łącznie 44 tys. miejsc noclegowych, i jedynie 66 hoteli oferujących 11 tys. miejsc noclegowych. - To dzisiaj nie jest dodatek do hoteli, ale ogromna ilość lokali w innych obiektach – zaznaczał w czasie posiedzenia sejmowej komisji w dniu 17 września 2026 r. Tomasz Filipowicz, dyrektor Wydziału Spraw Obywatelskich w Urzędzie Miasta Gdańsk.
Przypomniał, że miasto od wielu lat aktywnie uczestniczy w procesach związanych ze zmianą legislacyjną dot. najmu krótkoterminowego, ponieważ ustawa o usługach hotelowych obowiązuje od ponad 20 lat i nie reguluje zmieniającego się rynku obiektów noclegowych. - Wszystko dookoła zdążyło się zmienić, natomiast przepisy nie – mówi Tomasz Filipowicz.
Zauważył jednocześnie, że w kontekście mieszkań wynajmowanych na doby nie można mówić o tym, że wszystkie te lokale znajdują się w budynkach mieszkalnych. - W efekcie mistrzostw Euro w Gdańsku powstało bardzo wiele obiektów, które od samego początku były budowane i sprzedawane w celu prowadzenia tego typu działalności usługowej. W tego typu obiektach nie mamy problemów konfliktu pomiędzy stałymi mieszkańcami, a turystami - mówił.
Zaznaczył jednak, że „kompetencje dla wspólnot mieszkaniowych to bardzo dobry kierunek”. Ostatecznie Sejm przegłosował 8 października 2026 r. ustawę dając kompetencje spólnotom i spółdzielniom. Co dokładnie jest w ustawie opisujemy tutaj, podając chronologicznie na co muszą nastawić się właściciele i firmy operatorskie z segmentu short term rental.
Jak Gdańsk rejestruje najem któtkoterminowy?
Na specjalnej stronie, o której mówił dyrektor Tomasz Filipowicz można zgłosić obiekt. Zgłoszenia może dokonać zarówno firma zarejestrowana w CEDIG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) czy KRS, ale też osoby prywatne czy np. stowarzyszenia lub fundacje.
Poza podaniem bardzo szczegółowych danych lokalu miasto publikuje na stronie także minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.
Ponieważ polskie przepisy nie dookreślają szczegółowo jak powinno być wyposażone mieszkanie udostępniane na doby turystom, urząd miasta Gdańsk podpowiada co powinno być minimum na wyposażenie „miejsc w budynkach stałych”. To m.in. ogrzewanie w całym obiekcie w miesiącach X-IV, temperatura min. 18°C, zimna woda przez całą dobę i dostęp do ciepłej wody. Maksymalna liczba osób przypadających na jeden węzeł stanitarno-higieniczny może wynosić 15 osób. Łazienka powinna mieć natrysk lub wannę, umywalkę z blatem lub półką i wieszakiem na ręcznik, WC, lustro z górnym lub bocznym oświetleniem, uniwersalne gniazdko elektryczne z osłoną, pojemnik na śmieci (niepalny lub trudno zapalny) oraz dozownik do płynnego mydła i ręczniki papierowe.
Zarejestrowany lokal może być widoczny na oficjalnej stronie urzędu miasta w bazie Gdańskie Obiekty Noclegowe. Można dokładnie zobaczyć na mapie czy dany lokal, który turysta chce wynająć jest zarejestrowany na mapie obiektów
Baza i mapa pozwalają też znaleźć kto odpowiada za wynajem lokali i jakie dane kontaktowe są do tej firmy czy osoby prywatnej. Nie jest więc tak jak wielu przeciwników najmu krótkoterminowego podkreślało, że sąsiedzi w budynku mieszkalnym nawet nie wiedzą kto wynajmuje lokal obok nich. Wiele profesjonalnych firm operatorskich umieszcza także na drzwiach takiego lokalu tabliczki ze swoim logo. Oczywiście jeśli przy rejestracji dany lokal nie wyrazi zgody na publikowanie jego danych, to tego mieszkania w spisie i na mapie urzędu miasta Gdańsk nie będzie widać.
Baza i mapa pozwalają też znaleźć kto odpowiada za wynajem lokali i jakie dane kontaktowe są do tej firmy czy osoby prywatnej. Nie jest więc tak jak wielu przeciwników najmu krótkoterminowego podkreślało, że sąsiedzi w budynku mieszkalnym nawet nie wiedzą kto wynajmuje lokal obok nich. Wiele profesjonalnych firm operatorskich umieszcza także na drzwiach takiego lokalu tabliczki ze swoim logo. Oczywiście jeśli przy rejestracji dany lokal nie wyrazi zgody na publikowanie jego danych, to tego mieszkania w spisie i na mapie urzędu miasta Gdańsk nie będzie widać.
Można „prześwietlić” budynek, sprawdzić jaka jest skala najmu turystycznego, czy lokale które sąsiedzi widzą, że są wynajmowane znajdują się w bazie i nie mają nic przeciwko by oficjalnie pokazywać, że działają w najmie krótkoterminowym. Przykładem może być jeden z budynków w okolicach Muzeum Drugiej Wojny Światowej w Gdańsku. Rejon ten od kilku lat jest intensywnie zabudowywany nowymi apartamentowcami. To atrakcyjna część Gdańska, położona zaraz obok Starego Miasta. Zmienia się także druga strona rzeki Motławy, tam również nabrzeża pięknieją dzięki zabudowie deweloperskiej.
W tym rejonie wiele budynków mieszkalnych działa w dużej skali wynajmu short term rental, jak choćby budynek Brabank (deweloper Invest Komfort). To inwestycja realizowana była jako klasyczny blok mieszkaniowy, lokale sprzedawane miały 8% stawkę VAT. Ale mieszkają tu też stali mieszkańcy. Baza urzędu miasta Gdańsk pozwala zobaczyć, które apartamenty wynajmowane są legalnie i jakie firmy zajmują się obsługą mieszkań.
Na oficjalnej stronie miasta Gdańsk praktycznie każdy zarejestrowany lokal można sprawdzić. Widać tam jaki operator czy osoba prywatna zajmuje się udostępnianiem mieszkania. Dla właścicieli lokali to wygodna forma, ponieważ nie upubliczniają swoich danych, widoczne są dane operatora
Ponieważ jednak podobnie jak w innych bardzo atrakcyjnych turystycznie miejscach w centrach dużych polskich miast skala takich najmów turystycznych w jednym budynku jest duża, raczej mało realne jest by wspólnota – nawet jeśli mieszkają tam stali mieszkańcy – zdecydowała się na podjęcie uchwały zakazującej najmu na doby.
Obwarzanek wokół gdańskiej Wyspy Spichrzów jest bardzo dobrym przykładem do analiz jak zachować się mogą wspólnoty w budynkach apartamentowych w centrach miast, gdzie turyści mieszają się ze stałymi mieszkańcami. Wiele inwestycji tu realizowanych ma status budynków mieszkalnych, lokale w nich kupowane były w dużej mierze w celach inwestycyjnych pod wynajem turystyczny, ale nie tylko. Nowe, bardzo estetyczne architektonicznie projekty nadal powstają, to choćby OFF Miasto także budowane przez Invest Komfort. W zasadzie to dzięki deweloperom na część Gdańska na przestrzeni 10-15 lat się zmieniła. Gdyby nie nowe apartamentowce, niezagospodarowane, zapuszczone nabrzeża Motławy nadal starszyły turystów.
Czy opłaca się kupować apartament w Gdańsku? A może to zbyt duże ryzyko?
Na etapie sprzedaży inwestycji deweloperskiej osoby kupujące i tak nie są w stanie oszacować czy w przyszłości ewentualnie wspólnota może zakazać wynajmu krótkoterminowego. To pewien poziom ryzyka zarówno dla tych którzy kupują lokal do mieszkania, jak i inwestorów którzy chcą czerpać zyski w najmu turystycznego. Często nawet deweloper nie wie jakie motywacje mają kupujący - nabywcy niezbyt chętnie „spowiadają się” po co kupują lokal. Dla dewelopera ich motywacja nie ma znaczenia, jego celem jest sprzedaż lokalu, ale dla nabywcy ten aspekt jest niezmiernie ważny. Nie da się go jednak przewidzieć.
Nabrzeża w okolicy Muzeum II Wojny Światowej w Gdańsku to jedno z najdynamiczniej zmieniających się miejsc turystycznych w Polsce. Swoje projekty realizują tu dziś m.in. Invest Komfort, Dekpol, Budlex
Na przeciwnym brzegu Motławy wieloetapowy projekt o nazwie Nadmotławie realizuje Robyg
W Gdańsku napięcia są widoczne. Miasto, jak wskazywał dyrektor Tomasz Filipowicz, jest zadowolone z nadania wspólnotom możliwości reagowania. Społeczności lokalne głośno dyskutują o zakazach najmu short term rental, ale mówią o tym nawet deweloperzy. Dzieje się tak m.in. w rejonie nabrzeża na terenach po Stoczni Gdańskiej, czyli na terenie Młodego Miasta. To kolejny obszar który przechodzi wielką transformację, a jego położenie nad wodą Motławy, a jednocześnie stosunkowo blisko Starego Miasta powoduje, że jest atrakcyjny turystycznie.
- Pamiętajmy, że mieszkania na Młodym Mieście kupują ludzie zamożni i bardzo zamożni jako lokatę kapitału. To jest duże wyzwanie, żeby sprawić, aby tu, jeśli nie mieszkali na stałe, to chociaż bywali. Nie mam na to gotowej recepty poza solidnymi i atrakcyjnymi usługami – mówił w czasie spotkania będącego częścią publicznych konsultacji 11 lutego 2025 Krzysztof Sobolewski, prezes spółki Stocznia Centrum Gdańsk będącej właścicielem 9 ha w tym rejonie. Tu opisujemy szeroko co zmieni się w tamtym rejonie.
I właśnie ten aspekt lokaty kapitału może być dla potencjalnych kupujących najważniejszy. Ewentualne zakazy najmu w budynkach mieszkalnych trudno przewidzieć na tym etapie, nikt nie jest w stanie zapewnić jak potoczą się te kwestie w Gdańsku. Jednocześnie według naszej oceny miasto jest obecnie najbardziej atrakcyjną lokalizacją w Polsce w kontekście rozwoju i wzrostu wartości nieruchomości mieszkaniowych (oczywiście w ściśle określonych lokalizacjach). Dynamiczny rozwój Gdańska w ostatnich latach i wyprzedzenie Warszawy w kontekście boomu turystycznego i międzynarodowej rozpoznawalności turystycznej wskazuje, że to właśnie tu mieszkania w atrakcyjnych miejscach zyskiwać będą najwięcej. Potencjalny kupujący może więc uzyskać realną wartości nie tylko w wynajmie, ale we wzroście wartości nieruchomości.
Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, fot. Visit Gdańsk, InwestycjewKurortach.pl
