Podejmuję ostatnią próbę uporządkowania rynku condo

Dynamika wprowadzania do budowy i sprzedaży projektów w modelu condo od lat nie słabnie w polskich kurortach. Mimo pojawiających się problemów z terminami oddania tych inwestycji, wypłatą zysków i spowolnieniem tempa sprzedaży jednostek condo (pokoje / apartamenty) nadal mamy obecnie na etapie planowania lub budowy co najmniej 25 takich nowych inwestycji. Planowane lub już w budowie są w m.in. Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzywodziu, Darłówku, Zakopanem, Karpaczu, Szklarskiej Porębie, Wiśle, Świeradowie-Zdroju, Krynicy-Zdrój.

Czy rozwój rynku oraz wejście do segmentu condo w Polsce sieci hotelowych, a także podejmowanie przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK) pomogły uporządkować rynek i sprawić, że jest on bardziej transparenty dla inwestorów indywidualnych? O komentarz poprosiliśmy Zdrojową Invest, jednego z największych podmiotów sektora condo, i najdłużej działającego dewelopera-operatora w tym systemie w Polsce.

Wywiad z Janem Wróblewskim został przeprowadzony przed komunikatem UOKiK o prowadzeniu przez urząd postępowań wyjaśniających w sprawie ofert sprzedaży inwestycji condo: Apartamenty w Świeradowie (ABInvestHouse), Mercure Szczyrk Resort (Beskid Resort Properties),  Solmarina Gdańsk (Dekpol Deweloper), Forest Park w Świeradowie Zdroju (Forest Park D. Surynt R. Urbanik),  Linea Mare Pobierowo (Morris & Lloyd Broker), Saltic Apartamenty w Łebie (Oak Property Condo.pl), Witkac Residence Zakopane (Platan Hotels & Resorts),  Radisson Blu Resort w Międzywodziu (Sea Invest Gabryjelski Kocwa),  Zdrojowa Invest w Dźwirzynie (Vacation Club 2), Brzegova w Mikołajkach (Vanto Estate).

Marlena Kosiura, portal InwestycjewKurortach: Jest dobrze czy źle na rynku condo w Polsce?

Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest: Przez tę rozmowę podejmuję ostatnią próbę uprządkowania w pewien sposób tego segmentu. Od lat otwarcie i profilaktycznie komunikuję o ryzykach związanych z rynkiem condo.

Podejrzewam, że dla wielu odbiorców – nieuczciwej konkurencji - jest to niewygodne, a dla innych – klientów, regulatora, kolegów z branży - brzmię jak zdarta płyta. UOKiK podejmuje działania - są wezwania i postępowania, ale przy tak silnych argumentach jakie padają, przesłaniach, przykładach, które sprowadzają się do gwarantowania wysokiego zysku i zatajania sposobu finansowania takich inwestycji, interwencje powinny być bardziej zdecydowane, a przede wszystkim dotykać sedna problemu. Jeśli tak się nie stanie, to my jako rozsądna i uczciwa część branży condo, nie powinniśmy chyba dalej prowadzić tej swoistej „krucjaty”, bo to nic nie daje, a inwestorzy indywidualni będą tracili bez wcześniejszej świadomości tego ryzyka.

Mocne stwierdzenie. Trochę jak głos wołającego na puszczy?

Uprządkowania oczekują zarówno kupujących lokale condo jak i branża, jej ogólny wizerunek. Nie chcę, by przez pryzmat tych upadłości, które już się wydarzyły czy nowych, które się pojawią oraz przez opinie niezadowolonych klientów cierpiała dobra część rynku condo. W wielu biznesach na rynku condo nie ma etyki. A w mojej ocenie prowadzenie etycznego biznesu popłaca. Widzę jak klienci kupujący lokale są na rynku oszukiwani i nie mogę na to patrzeć. Będą kłopoty. Jeśli inwestycje condohotelowe, zwłaszcza większe, mają problemy, to wizerunkowo ucierpi na tym cała branża condo, także podmioty profesjonalne i uczciwe. To się przełoży negatywnie na potencjał rozwoju.

Świeżym przykładem jest kompleks Czarna Górą, który poległ na condo i pomimo komunikatów, inwestorzy, którzy podpisali umowy na pewno będą mieli problemy i raczej nie mogą polegać na rozwiązaniach rekomendowanych przez stronę.

Jako portal edukujemy i informujemy o prawdziwym – nie zawsze tylko zyskownym i łatwym – obliczu rynku condohoteli. Ale nawet ja straciłam nadzieję, że ma to jakiś sens. Nikt na rynku nie chce de facto uporządkowania i przejrzystości rynku condohoteli. W 2019 roku kiedy UOKiK wyemitował kampanię „Oczarowani” temat był nośny medialnie. Na jego fali wielu deweloperów czy organizacje branżowe zapowiadała, że włączą się w poprawę jakości i uprządkowania tego rynku. Ale kiedy tylko nagłówki medialne przestały ostrzegać o ryzykach w condo, natychmiast wszyscy zapomnieli o temacie. Wy jako Zdrojowa też od wielu lat mówicie dość otwarcie o ryzykach. Czy to przynosi w ogóle jakiś efekt? 

Możemy o tym mówić, możemy edukować, ale przecież ani my jako biznes, czy media nie mamy narzędzi do egzekwowania prawa. UOKiK ma ich pełną gamę. Tak jak wcześniej wspomniałem, trzeba przyznać, że UOKiK podejmuje rękawice w walce o ucywilizowanie condo. Sprawdza, co prawda wybiórczo, deweloperów i operatorów, kierunek jest dobry, ale metodyka, wybór podmiotów, skala, niestety zawodzi. Wiem, że mówię to z pozycji praktyka tego biznesu, który zna wszystkie problemy condo. UOKiK powinien się skupić na ryzyku zysków i finansowaniu, a nie niuansach, które i tak wynikają z dokumentów –  jaka spółka zawiera umowę, od jakiej kwoty liczona jest stopa zwrotu czy jakie są koszty utrzymania, co pokazuje przykład wspomnianego powyżej ukaranego kompleksu Czarna Góra.

Czyli jak powinien wyglądać idealny świat condohoteli?

Kiedy klient przychodzi do dewelopera czy operatora i jest mu oferowana do zakupu taka inwestycja lub system zarządzania powinien być w pełni informowany o detalach: jak budowa jest finansowana i na ile projekt jest zadłużony jeśli jest jeszcze w realizacji, powinien być informowany o tym, że jest ryzyko. Jeśli operator przedstawia prognozy potencjalnych zysków i obłożenia powinien wyraźnie zaznaczać, że to tylko przewidywania, ale bazujące na własnych danych, i mogą się nie spełnić, a stopa zwrotu, którą ma wypłacać, to zobowiązanie a nie gwarancja. Z drugiej strony nie można zakładać, że inwestor indywidualny, którego stać na wydanie przynajmniej kilkuset tysięcy złotych na apartament usługowy, który nie jest miejscem jego zamieszkania, nie dochowa minimum staranności i podejmie decyzje zanim sprawdzi publiczne informacje w internecie czy materiały marketingowe przyszłych partnerów biznesowych.

Dlaczego gracze tego rynku nie informują klienta o ryzyku? Dlaczego nie mówią o zadłużeniu? Istotne informacje są zatajane. Kupujący są „nakręcani”, a wiele firm prowadzi biznes ryzykownie. Np. finansują budowę condo z wpłat klientów i wysoko oprocentowanych pożyczek poprzez różne instrumenty finansowe. Operatorzy mówią o gwarantowanych zyskach lub udziałach w nierealnie wysokich przychodach, zdarza się, że na właścicielach „wymuszają” swoje usługi. To nieuczciwe praktyki rynkowe i wprowadzanie klientów w błąd.

Jako Zdrojowa Invest publicznie mówimy o ryzykach, nigdy nie boimy się nazywać rzeczy po imieniu. Nasze materiały, moje wypowiedzi są od lat publiczne dostępne w mediach. W czasie pandemii też publicznie mówiliśmy o trudnej sytuacji hoteli. Nigdy nie zapewnialiśmy kupujących, że inwestycja w systemie condo jest pozbawiona ryzyka. Dlatego w czasie pandemii mogliśmy z właścicielami na partnerskiej stopie rozmawiać o problemach. Są sukcesy i porażki. To normalne w biznesie i inwestowaniu. Trzeba powiedzieć inwestorowi, że rynek turystyczny jest zmienny, nawet na mieszkaniowym zdarzają są kryzysy czy problemy z odsprzedażą. Niektóre projekty finansowaliśmy też z kredytów, ale główne z wpłat klientów, ponieważ dla tego typu lokali nie ma obowiązku stosowania rachunków powierniczych, oraz ze środków własnych. Na przykładzie inwestycji w sprzedaży: budowa Radissona w Kołobrzegu jest dawno spłacona, w przypadku Baltic Park Loft mamy już zapewnione środki na dokończenie projektu, w VacationClub Resort Dźwirzyno zaangażowaliśmy na razie własne fundusze.

UOKiK może wymóc na deweloperach czy operatorach, by informowali, że nawet sieć międzynarodowej marki hotelowej nie jest żadną gwarancją dobrych wyników finansowych hotelu. Zdarza się, że w hotelach budowanych pod międzynarodowym brandem obiecywane zyski są za wysokie, a deweloperowi i operatorowi trudno będzie wywiązać się z takich obietnic.

Gdyby wszyscy informowali klientów tak samo, mówili wyraźnie o ryzykach moglibyśmy wówczas uznać, że kupujący jest dobrze poinformowany i sam podejmuje świadomą decyzję. Tymczasem tak się nie dzieje. Dlaczego? Z oczywistych powodów – mówienie o ryzykach utrudnia sprzedaż.

Ale przecież w 2019 roku UOKiK mówił o tych ryzykach, uczulał klientów

Urząd zrobił kampanię „Oczarowani”, której intencja była dobra, ale jak zareagował rynek? Strategie sprzedażowe zostały jeszcze bardziej podgrzane, pojawiły się jeszcze wyższe obietnice zwrotów, zaczęła się licytacja. Ukarano jakieś przypadkowe podmioty, nie zawsze te, które działają najmniej transparentnie i obiecują zyski bez ryzyka. Potrzebujemy kultury informacyjnej na tym rynku. Branża zapraszała UOKiK do dyskusji, do której byliśmy chętni i na którą nadal jesteśmy otwarci.