Czy run na działki faktycznie minął? A może wieść o śmierci tego rynku jest przesadzona?
Jacek Hofman (od lewej) i Tomasz Mazurowski założyciele HOMA Investment pomagają znaleźć nabywcom atrakcyjne działki blisko jeziora
Jacek Hofman (od lewej na zdjęciu) i Tomasz Mazurowski to założyciele i współudziałowcy spółki HOMA Investment z Poznania, specjalizującej się w sprzedaży gruntów zlokalizowanych w otoczeniu jezior. Od 2019 roku, kiedy założyli firmę, udało im się zorganizować kilka osad wakacyjnych i z powodzeniem je skomercjalizować. W sumie do dziś spółka sprzedała blisko 200 działek położonych głównie na Warmii, Mazurach i Pojezierzu Drawskim.
Marlena Kosiura, portal InwestycjewKurortach.pl: Podobno działki letniskowe już się nie sprzedają. Tak jest?
Tomasz Mazurowski: Druga połowa 2022 roku była naprawdę trudna. Ale nie dlatego, że Polacy przestali chcieć kupować działki rekreacyjne. To wynik sytuacji ekonomicznej – szok związany z rosnącymi stopami procentowymi, ratami kredytów, energii. Ludzie nadal chcieli kupować grunty blisko natury, ale zwyczajnie zastanawiali się co będzie zimą i wyczekiwali względnej stabilizacji gospodarczej. Teraz ruszyli na zakupy.
Jacek Hofman: Od stycznia widoczna jest poprawa, choć daleko do tego co widzieliśmy rok czy dwa lata wcześniej. Od 2020 roku rynek gruntów rekreacyjnych był rozgrzany do czerwoności, głównie przez pandemię i chęć ludzi by mieć własne miejsce, gdzie mogą wyjść na trawę i posiedzieć na leżaku. Zainteresowanie zakupem działek było ogromne.
Tomasz Mazurowski: Dodatkowo, konsekwencją pandemii było obniżenie stóp procentowych, które wpłynęło na odpływ pieniędzy z kont indywidualnych i lokat w bankach. Znaczna część tych oszczędności została przeznaczona na zakupy nieruchomości i inwestycje w grunty. Dziś sytuacja na rynku jest inna.
Ten szał na zakup działek nie był normalny. Pojawiło się wiele firm i indywidualnych sprzedawców bez doświadczenia w tym segmencie, liczących na to, że fala także ich poniesie. Rzeczywistość przyniosła jednak zaskoczenie. Jak mawia Warren Buffett: „Podczas odpływu okazuje się, kto pływał bez majtek”. Czy trwająca przez kilka miesięcy bessa tego rynku uspokoiła sytuację?
Jacek Hofman: Rzeczywiście, im trudniejszy staje się rynek, tym ważniejsze stają się doświadczenie i kompetencje z nim związane. Nie jest już tak, że „rynek wciąga wszystko”. Dla osób, które nigdy wcześniej nie miały do czynienia z przygotowywaniem gruntów do sprzedaży, jak i z samą sprzedażą działanie w takich warunkach staje się często zbyt trudne.
Tomasz Mazurowski: Bum na rynku nieruchomości gruntowych spowodował również inne ciekawe zjawisko, tym razem po stronie właścicieli dużych terenów wystawianych na sprzedaż. Ich oczekiwania stały się w pewnym momencie nierealne. Obserwując ceny, po jakich sprzedawane były działki w sprzedaży „detalicznej”, zaczęli oni wystawiać swoje duże tereny o powierzchni kilku hektarów za podobne kwoty w przeliczeniu na mkw. Byli przekonani, że wszystko się sprzeda. Tymczasem cena hurtowa gruntu zawsze musi być niższa, niż małych działek oferowanych docelowym właścicielom. Wiąże się to z kosztami jakie pociąga za sobą proces przygotowania takiego gruntu do sprzedaży: podział geodezyjny gruntu, uzyskanie warunków zabudowy lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, koszty marketingu i sprzedaży. Często zasadniczy wpływ na końcową cenę sprzedaży wydzielonej działki ma konieczność uwzględnienia w niej podatku VAT.
Jacek Hofman: W kontekście szału na zakup działek na fali covidowego zainteresowania pojawiło się też wiele zagrożeń dla osób zainteresowanych zakupem działki, w tym bardzo wiele ogłoszeń zachęcających do zakupu działki z możliwością wybudowania domu. Hasłem, które przewijało się przez te reklamy było zdanie „Warunki zabudowy możliwe do uzyskania”. Niestety zdarza się, że to slogan, a na działce jedyne co kupujący może to postawić przyczepę kempingową. Dlatego ważne jest by dobrze samemu sprawdzić warunki prawne gruntu lub kupić teren od wiarygodnego pośrednika.
Kto kupuje w Polsce działki rekreacyjne?
Jacek Hofman: Mamy 3 grupy nabywców. Około połowa kupuje dla siebie, by za 2-3 lata pobudować tam dom wakacyjny i mieć swój własny second home. To najczęściej ludzie młodzi, 40- 50-latkowie, często przedsiębiorcy. Są zmęczeni miastem, szybkim tempem życia, chcą mieć miejsce wypoczynku blisko natury. Oni poszukują działek o wielkości mniej więcej 1-1,5 tys. mkw.
Druga grupa to osoby, które kupują działkę blisko jeziora, by zbudować na niej dom na wynajem turystyczny czy mały pensjonat. Minimalna powierzchnia jakiej szukają nabywcy z biznesowej grupy to działka o powierzchni 3 tys. mkw. Obie te grupy myślą też o miejscu na emeryturę – do wypoczynku lub do zarabiania.
Tomasz Mazurowski: Ostatnia grupa inwestujących w grunty, kupuje działki traktując je jako lokatę kapitału. Inwestują, czekają na pojawienie się infrastruktury w postaci uzbrojenia terenu, budowy dróg wewnętrznych w osadzie, zagospodarowania terenu rekreacyjnego, trzymają aż w osadzie pojawią się pierwsze domy. Wówczas ceny ich działki rośnie i sprzedają z zyskiem.
Jak gruby portfel muszą mieć kupujący, by stać się właścicielem działki nad jeziorem i czy wszędzie ceny gruntów nad jeziorami są takie same?
Tomasz Mazurowski: Z wykształcenia jestem ekonomistą i odpowiem jak ekonomista: To zależy. Działki na Pojezierzu Drawskim czy Kujawach są dwa, a czasem trzy razy tańsze niż na Mazurach. Ale na samych Mazurach też mamy bardzo zróżnicowane ceny. Tereny położone przy Szlaku Wielkich Jezior, są wyceniane wyżej niż położone nad jeziorami, które nie mają do niego dostępu. Na cenę wpływa odległość i skomunikowanie z dużymi ośrodkami miejskimi, atrakcyjność samego jeziora, czy odległości wymarzonej działki od niego.
Kiedy słyszymy hasło: „Morze, góry i Mazury” nie jest ono przesadzone. W porównaniu z innymi rejonami wokół jezior, Mazury nie mają konkurencji – są najdroższe i najczęściej poszukiwane. Ceny działek z dostępem do jeziora poprzez wspólny teren rekreacyjny na Szlaku Wielkich Jezior to poziom min. 200-250 zł za/mkw., a działki z własną linią brzegową są dwa razy droższe. Szlak Wielkich Jezior to magnes działający na całą Polskę. Kupują tu działki nie tylko ludzie z Warszawy, jak powszechnie się uważa, ale też Śląsk, Trójmiasto, a nawet mieszkańcy woj. zachodniopomorskiego.
Jacek Hofman: Każda inna lokalizacja w Polsce nad jeziorem jest lokalna. Kupują w niej działki ludzie mieszkający w promieniu ok. 100 km. Oceniam, że ogromny potencjał drzemie w Pojezierzu Drawskim. Jest trochę jak Mazury 10-15 lat temu. Za ok. 8 lat przebiegać tam będą trasy S10 i S11, czyli od Warszawy przez Toruń i Bydgoszcz, do Szczecina, i od Katowic przez Poznań, po Koszalin. Wówczas ceny i zainteresowanie prawdopodobnie też wystrzelą, jak ma to miejsce na Mazurach. Mamy już zresztą klientów, którzy kupują tu działki, bo myślą właśnie w perspektywie 10 lat do przodu.
Tomasz Mazurowski: Generalnie ceny gruntów nad jeziorami systematycznie rosną. Nic też nie wskazuje na to żeby ten trend w długim horyzoncie czasowym się zmienił. Mają na to wpływ nie tylko czynniki związane z szeroko pojętym rynkiem nieruchomości, jak np. inflacja i chęć ochrony majątku przed nią, ale przede wszystkich ich ograniczona podaż. To jednak temat na odrębną rozmowę.
Kupują działkę i budują słynny szwedzki „sommarstuga” (domek letniskowy) nad wodą?
Jacek Hofman: Nie. Zabudowa typu lekki domek letniskowy pojawia się rzadko. Większość naszych klientów woli postawić całoroczny, solidny dom. Dlatego staramy się wprowadzać do sprzedaży takie tereny, które mają w planie zagospodarowania przestrzennego zabudowę mieszkaniową lub zabudowę letniskową o parametrach zbliżonych do jednorodzinnej.
Tomasz Mazurowski: Przykładem jest tutaj nasza nowa osada na Szlaku Wielkich Jezior – Owczarnia Skorupki. Teren jest objęty miejscowym planem z przeznaczeniem m.in. na zabudowę letniskową, ale bardzo dobre parametry - możliwość zabudowy 15% powierzchni działki domem wolnostojącym z poddaszem użytkowym - powodują, że na działce o powierzchni 1.000 mkw. można wybudować dom o powierzchni użytkowej około 200 mkw.
Nabywcy budują sami, czy oczekują gotowego produktu na zasadzie: kupuję i za pół roku chcę tam przyjechać z walizką na weekend?
Jacek Hofman: Zdecydowana większość wolałaby produkt gotowy, czyli z zabudową. Wynika to po prostu ze specyfiki działki, która położona jest często kilkaset kilometrów od miejsca stałego zamieszkania. Nabywcy zwyczajnie nie mają jak doglądać budowy. Popularność w szybkim tempie zyskują więc technologie modułowe i szkieletowe. Postawienie domu do stanu surowego trwa wówczas kilka dni, a dom w stanie deweloperskim możemy mieć już po 3-4 miesiącach od pierwszego wbicia łopaty.
Tomasz Mazurowski: To nie tylko kwestia odległości. Wielu klientów nie ma żadnego doświadczenia w budowie domów. Nigdy nie uczestniczyli w budowie i są przerażeni na samą myśl o wszystkich formalnościach i procedurach z nim związanych
Czyli jak rozumiem to nowy kierunek w rozwoju Waszej spółki – redukcja stresu u klientów. Dostarczenie im działki z gotowym domkiem i leżakiem na tarasie?
Jacek Hofman: Nie byłem do tego pomysłu przekonany. Długo dyskutowaliśmy. Od samego początku działania firmy w 2019 roku dbamy o jakość tego co sprzedajemy klientom. Tymczasem rynek domów szkieletowych i modułowych to dżungla. Setki firm, rozwiązań, technologii. Wszystko jest nowe. Firmy mają krótką historię, trudno jest sprawdzić ich jakość. Trochę się tego obawialiśmy. Ale ilość zapytań od klientów przekonała nas, że nie mamy innej drogi. Musimy mieć możliwość dostarczenia kupującemu gruntu z opcją zabudowy.
Od pół roku bardzo dogłębnie sprawdzamy więc rynek producentów i wykonawców domów w nowej technologii. Odwiedziliśmy fabryki od Krakowa po Gdańsk, zgłębiamy szczegóły zabudowy szkieletowej – bo w samej tej technologii jest wiele różniących się od siebie rozwiązań. Sfinalizowaliśmy już pierwsze umowy z podwykonawcami. I niebawem ruszamy z budową pierwszego domu dla klienta na działce na Mazurach.
Nie boicie się wprowadzać nowych osad do sprzedaży przy trwającym nadal spowolnieniu na rynku?
Tomasz Mazurowski: Działamy, bo wierzymy w ten rynek i widzimy wzrost zainteresowania. Właśnie wprowadziliśmy do sprzedaży kompleks Owczarnia Skorupki - 34 działki, w tym 3 z linią brzegową, położone nad jez. Tałtowisko. Znamy tę lokalizację bardzo dobrze ponieważ dwa lata temu zajmowaliśmy się sprzedażą sąsiedniej osady - Ostoi Skorupki. To topowa lokalizacja na szlaku, w połowie drogi między jednymi z najbardziej znanych i rozpoznawalnych miasteczek na Mazurach: Rynem i Mikołajkami. Po tygodniu z 34 działek 16 jest już zarezerwowanych. Jesteśmy po pierwszych umowach przedwstępnych.
Jacek Hofman: Działki w Owczarni Skorupki mają powierzchnię od 1 od 3,5 tys. mkw. Ceny tych z linią brzegową wahają się w przedziale od 1,15 do 1,6 mln zł. A pozostałych, dla których dostęp do jeziora zapewniamy przez wspólny teren rekreacyjny z linią brzegową kosztują od 199 do 409 tys. zł
Czeka nas kolejny – jak to ładnie panowie ujęli odwołując się do słynnego bank run – run na działki?
Jacek Hofman: Działki wracają do życia. Wzrost cen na pewno nie będzie jednak tak dynamiczny jaki widzieliśmy od 2019 do 2022 roku. Choć grunt to nadal najlepsza forma ochrony kapitału przed inflacją. Nie traci na wartości, nie generuje kosztów.
Tomasz Mazurowski: Grunty dają też możliwość zainwestowania tym, którzy dysponują mniejszą ilością gotówki i nie są w stanie kupić nieruchomości na wynajem w większym mieście. Mając 200 tys. zł bez problemu da się kupić działkę, ale za taką sumę nie da się kupić żadnej nieruchomości nadającej się od razu do zarabiania i wynajmu. To nieliczne z powodów, dla których uważamy warto zajmować się gruntami i w nie inwestować.
Jacek Hofman: Dlatego też, przygotowujemy kolejne projekty, w tym osadę na Mazurach w okolicach Rynu, nowy kompleks działek na Pojezierzu Drawskim i Pojezierzu Iławskim koło miejscowości Miłomłyn, przy trasie S7. Aktualnie oferujemy pięknie położony kompleks na Kujawach. Wchodzimy także w tereny do zabudowy mieszkaniowej blisko miast w rejonie Szczecina i Bydgoszczy.
