Codnohotele to nie lokaty
Inwestorzy indywidualni coraz częściej porównują zyski z lokali w condohotelach (z reguły jest to ok. 6-8%) do poziomu zysków oferowanych obecnie na rynku lokat czy obligacji. Czy takie zestawienie ma sens? Wątek ten poruszył w czasie dyskusji na listopadowej konferencji Polish Real Estate Summit 2022.
Wiktor Wróbel, prezes zarządu spółki Nosalowy Dwór:
Wiele osób patrzy na rynek condo jako na pewnego rodzaju produkt inwestycyjny i porównuje np. z lokatami. Uważam, że to jest bardzo szkodliwe myślenie, ponieważ jest tu zupełnie inny rodzaj dynamiki. Poprawnie ułożona pomiędzy inwestorem kupującym lokal, a operatorem powinna brać pod uwagę po pierwsze aktywo, które leży u podstaw tego modelu czyli lokal usługowy z wydzieloną księgą wieczystą, który jest zbywalny, a w dobrej lokalizacji ze zbyciem lokalu nie ma problemu. Widzimy to chociażby u nas w Nosalowym Dworze, są to bardzo płynne inwestycje ponieważ jest bardzo mocny rynek wtórny, jest duże zainteresowanie, mamy ogrom zapytań, ale właściciele lokali nie chcą ich czasem sprzedawać. Lokal taki jest aktywem, które przybiera na wartości w dłuższej perspektywie. I jeśli mamy graczy na rynku condo – czy to kupujących czy operatorów – którzy punkt odniesienia ustawiają w okolicach oficjalnej inflacji albo lokat kilkumiesięcznych czy obligacji dwuletnich to jest to niezrozumienie specyfiki rynku condohoteli. Prowadzi to do polityki oferowania warunków finansowych, które są nie do utrzymania z perspektywy kosztów inwestycji i realnych stóp zwrotu w wartościach bezwzględnych liczonych od kosztów nabycia. Mamy do czynienia z sytuacją: ponieważ koszty rosna - a co za tym idzie rośnie punkt odniesienia dla stopy zwrotu - wypłaca się w efekcie jeszcze wyższą stopę zwrotu. To prowadzi do psucia rynku i oferowania czegoś co jest nierealne.
Nie gońmy inflacji, lokat czy obligacji, które są zupełnie inną decyzją inwestycyjną. W condohotelu mamy zabezpieczenie w postaci nieruchomości, takie aktywo można zbyć, jest się beneficjentem wzrostu wartości lokalu. Czynsz który jest płacony nie powinien być podnoszony do oprocentowania np. 10-letnich obligacji skarbu państwa, bo to jest zupełnie inny produkt, specyfika i poziom ryzyka. Wielu świadomych operatorów działających długo na rynku też o to apeluje, żeby nie szafować stopami zwrotu, bo to tylko psuje rynek.
