Stały czynsz w condohotelach
Komentarz Anny Korzeniowskiej-Cegiełki, założycielki firmy Posito oraz eksperta nieruchomości. Związana jest z rynkiem lokali inwestycyjnych od 2008 roku. Na rynku pierwotnym, przez 10 lat, sprzedawała nieruchomości condo uznanego dewelopera, prekursora w branży miejskich condo w Polsce. Swoją firmę zajmującą się sprzedażą lokali w condohotelach oraz apartamentów inwestycyjnych prowadzi od 2018 roku. Wyspecjalizowała się głównie w rynku wtórym oraz lokalach wybudowanych, gotowych do zarabiania i wypoczynku.
Model zarabiania oparty na stałych, określonych z góry czynszach związanych z wartością zakupu lokalu w conodhotelu choć popularny, nie powinien w pełni cieszyć kupujących. Są one ryzykowne nie tylko pod kątem tego czy czynsze faktycznie będą wypłacane, ale jeszcze z jednego powodu – o czym nie mówi się głośno – ustalone w umowie czynsze są bardzo istotne przy sprzedaży lokalu za kilka lat.
Jeśli właściciel chce sprzedać pokój lub apartament w hotelu z tym najpopularniejszym modelem biznesowym nie jest w stanie oczekiwać znacznie wyższej ceny sprzedaży na rynku wtórnym. Dlaczego? Bo stała stopa „pseudogwarancji” np. 7-8% jest na zawsze już przypisana do ceny lokalu jaką zapłacił kupując lokal od dewelopera, a zapłacił cenę niższą niż dziś kosztują nieruchomości condo. Stała stopa zysków, a faktycznie konkretna wartość czynszu wpisana w umowę z operatorem, nie koreluje bowiem z aktualnymi cenami noclegów. Zwłaszcza jeśli w umowie współpracy z operatorem nie ma zapisu o waloryzacji ustalonego czynszu. Nowy właściciel nie będzie więc zarabiał więcej nawet jeśli ceny noclegów w Polsce drożeją, a tak się przecież dzieje.
Model wypłat zysków jest ogromnie ważny już w momencie zakupu lokalu. Tymczasem nie jest to wcale oczywiste dla kupujących lokal od dewelopera, czy tych kupujących nieruchomości w modelu condo z rynku wtórnego. Nie wszyscy kupując nieruchomość inwestycyjną zakładają, że kiedyś będą chcieli wyjść z inwestycji, a potem może pojawić się problem z korzystną sprzedażą lokalu.
Lokale z obiektów condohotelowych są mniej płynne sprzedażowo, niż klasyczne mieszkania. Mają pewne ograniczenia, np. konieczność kontynuowania umowy operatorskiej przez nowego właściciela. I są to umowy, których warunki mogą być nieadekwatne do obecnej rzeczywistości, bo powstały w oparciu o realia rynku hotelowego np. 7 lat temu.
„Podziałówki” bezpieczniejsze
Moim zdaniem dużo korzystniejszy dla kupującego lokal inwestycyjny od dewelopera, czy potem na rynku wtórnym, jest model podziałowy. Sprzedający na rynku wtórnym może żądać znacznie wyższą cenę za apartament, ponieważ potencjał zysków nowego właściciela opierać się będzie na aktualnych możliwościach jakie hotel generuje z noclegów, a zyski nie odnoszą się do historycznych kwot 7-8% „przyspawanych” do ceny zakupu nieruchomości przed laty.
W modelu podziałowym jest większa szansa na wzrost wartości nieruchomości w czasie, ale też na zysk z realnych stawek za noclegi. Tak samo zarabiać będzie ktoś kto kupi lokal z rynku wtórnego condo. Sprzedając lokal na rynku wtórnym właściciel pokazuje przecież realne, dotychczasowe obłożenie lokalu, czynsze jakie ma wypłacane i stawki za jakie pokój jest wynajmowany. To wszystko widać na konkretnych liczbach. W efekcie dla inwestora indywidualnego sprzedającego posiadany pokój czy apartament, jeśli inwestycja faktycznie się sprawdziła i przynosi zyski, cena transakcyjna ma szansę być realnie wyższa, w zależności o d obiektu nawet kilka tysięcy na każdym m2 lokalu.
Negatywnie oceniam fakt, że wielu operatorów condo poszło w kierunku modeli wypłaty stałych czynszów. Uważam, że to model biznesowy bezpieczniejszy właśnie jedynie dla nich. Modele podziałowe – czy jest to 50/50, 70/30 czy 80/20 – są moim zdaniem dla kupujących korzystniejsze. Kupujący uczestniczy wówczas w realnie wypracowanych wynikach hotelu. Czas pandemii pokazał już, że są sytuacje kiedy sam zapis w umowie o „gwarantowanym” czynszu nic nie da kiedy operator nie może osiągnąć oczekiwanych dochodów, natomiast kiedy przychodzi już lepszy czas, indywidualni właściciele lokali nie mają co liczyć na podwyżki czynszów, dlatego że obiekt znacznie lepiej prosperuje.
Kondycja rynku condo w Polsce
Segment jest nadal aktywny. Wśród moich klientów mam takie osoby, które mają po kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lokali condo. Jedne lokale sprzedają, w ich miejsce czasem kupują nowe. Wróciliśmy do sytuacji jaka była przed pandemią – jeśli obiekt jest atrakcyjny i dobrze zarządzany, a właściciele mają wypłacane zyski to nowy potencjalni kupujący czekają na to, aż na rynku wtórym pojawi się jakiś lokal z tego obiektu do sprzedaży.
W pandemii mieliśmy do czynienia z wyprzedażą lokali i to w obniżonych cenach. Ale kiedy branża turystyczna wróciła do pełnego działania bez ograniczeń pandemicznych, sprzedający właściciele poszczególnych pokoi i apartamentów condo zrezygnowali z pomysłów zbycia nieruchomości. Zwyczajnie nie chcieli sprzedawać czegoś, co generuje im dobre zyski.
Zainteresowania rynkiem condo nie zmniejszyły też kampanie ostrzegające o ryzykach czy negatywne nagłówki w mediach. Segment condohoteli to biznes. Jak każdy biznes musi być dobrze zaplanowany, zrealizowany i rzetelnie prowadzony. Lokale muszą mieć rozsądną cenę i jej relację do jakości. Jeśli to wszystko gra biznes się opłaca, a ryzyko jak w każdym biznesie jest zawsze, co powinien sobie uświadomić każdy inwestor kupujący nieruchomoci, które z zasady postrzegane jako pewne inwestycje.
Oczywiście zakupy lokali w condohotelach w kurortach są bardziej emocjonalne niż innych nieruchomości inwestycyjnych. Kupujący już widzą się w tym obiekcie, chcą wykorzystywać lokal na cele prywatne. Wówczas niestety te emocje obniżają postrzeganie ryzyka.
Klienci, których transakcje obsługiwałam w segmencie condo to zazwyczaj inwestorzy indywidualni którzy mają dostęp do środków, rzadziej są to przedsiębiorcy. Kupują za gotówkę, bez kredytowania. Często zakup dokonywany jest ponieważ kupujący dostał niespodziewany zastrzyk kapitału np. spieniężył część spadku, sprzedał inną nieruchomość. Ten obraz raczej się nie zmieni. Polacy mają duże przywiązanie do własności, a nieruchomości są dla nas oczywistym sposobem na lokowanie środków. Tworzą rodzinny majątek, myślą długoterminowo.
Są właściciele, którzy trzymają lokale condo, nie chcą ich sprzedawać, wręcz dokupują u sprawdzonych deweloperów nowe inwestycje. Jeśli już decydują o sprzedaży to dlatego, że potrzebują gotówki lub planują wejść w zupełnie inny rodzaj biznesu.
Kupujący chcą wypoczywać kiedy im pasuje
Zmieniła się natomiast jedna rzecz: nabywcy oczekują częściej żeby lokal było bardziej dla nich dostępny niż to było do tej pory w standardowych umowach zarządzania w condohotelach.
I tu znowu dotykamy kwestii modelu biznesowego. Przy stałej stopie wypłat zysków, czyli tych „pseudogwarancji”, operator musi mieć możliwość wypracowania przychodów. Ograniczenie wypoczynku właścicieli np. w sezonie wysokim, w czasie długich weekendów jest zrozumiałe. Kiedy model wypłat czynszów jest podziałowy i dobrze opracowany , to właściciel lokalu może nawet w lipcu czy sierpniu przyjechać do swojego apartamentu, rozumiejąc oczywiście pewne zmniejszenie rentowności swojej inwestycji.
Są inwestycje gdzie udaje się połączyć swobodę wypoczynku z posiadaniem operatora. Kupujący nabywa nieruchomość, która może być dla niego second home, a kiedy sam nie korzysta daje zarobek. Operator zarządza wynajmem turystycznym i sprawuje też opiekę nad lokalem. Jak wystąpi awaria np. pęknie rura, właściciel nie musi jechać na drugi koniec Polski by zająć się naprawą, bo zrobi to za niego operator. Jako społeczeństwo chyba nadal jesteśmy zbyt biedni, by masowo pozwolić sobie na utrzymanie second home, który przez pół roku stoi pusty i generuje jedynie koszty.
