Grupa Arche zorganizowała konsultacje w sprawie inwestowania w budynki zamieszkania zbiorowego
Przedstawiciele turystyki, samorządu, rynku kapitałowego, biznesu i deweloperzy stanowczo skrytykowali pomysł ograniczenia lub wręcz zakazu wydzielania samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Zarzutów jest cała lista. Czy ministerstwo rozwoju weźmie ten głos pod uwagę?
19 stycznia 2026 r.
Spotkanie w hotelu Arche Poloneza odbyło się 15 stycznia 2026 r.
Projekt ustawy przedstawionej publicznie 15 stycznia 2026 r. przez ministerstwo rozwoju i technologii, pod który to resort podlega obecnie mieszkalnictwo zakłada zakaz wydzielania samodzielnych lokali/jednostek we wszystkich budynkach zamieszkania zbiorowego, czyli wszędzie tam gdzie ludzie nocują na zasadzie pobytów czasowych (hotele, motele, akademiki, domy senioralne, hotele pracownicze). Ministerstwo dopuszcza furtkę, by takie zgody na samodzielność były wydawane – mógłby o tym zdecydować samorząd lokalny podejmując stosowną uchwałę gminy, ale wówczas lokal musi mieć powyżej 25m2 i spełniać inne wymagania jak dla mieszkań, czyli de facto budynek nawet jeśli będzie hotelem musi mieć wielkość lokali, liczbę miejsc parkingowych, odpowiednią ilość światła dokładnie tak jak mają mieszkania.
Żaden z tych proponowanych zapisów nie znajduje uznania ekspertów. W spotkaniu zorganizowanym przez Arche 15 stycznia 2026 r. wzięło udział 11 ekspertów (pełna lista poniżej). Każdy przedstawił swoją perspektywę i w zasadzie skrytykował propozycje ministerstwa lub przestrzegał przed ich negatywnymi skutkami.
- Arche – prezes grupy Władysław Grochowski oraz Magdalena Sidorowicz, dyrektor sprzedaży
- Burmistrz Miasta Łochowa Robert Gołaszewski
- Polskie Hotele Niezależne - Elżbieta Lendo, prezes organizacji, zarządzająca i właściciel obiektów hotelowych i rekreacyjnych działających w grupie Lendo Hotels (Willa Port, Termy Warmińskie), wielokrotnie nagradzana za działalność biznesową i turystyczną
- Business Centre Club - radca prawny Marcin Nosiński, ekspert BCC ds. prawa budowlanego i nieruchomości
- Michael Strom - Paweł Gosz, partner Domu Maklerskiego Michael Strom
- Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego - prof. Artur Krajewski, doradca ministra
- InwestycjewKurortach.pl - Marlena Kosiura, analityk kurortów
- Polski Związek Firm Deweloperskich - Bartosz Guss, dyrektor generalny związku oraz i Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w PZFD
- Magdalena Zwolińska, inwestorka na rynku nieruchomości
Na spotkaniu nie było przedstawiciela Ministerstwa Rozwoju i Technologii, choć jak poinformował organizator resort został zaproszony, jednak wiceminister Tomasz Lewandowski zaznaczył, że forma zaproszenia nie była opdowiednia. - Bardzo szanuję przedsiębiorców, ale czasy wzywania przedstawicieli rządu na dywanik się skończyły - napisał minister Lewandowski na platformie X.
W tekście jest też mowa, o tym że "zaproszono" MRiT ale nikt nie przyszdł. Prostuje-w piątek do sekretariatu wpłyneło swego rodzaju wezwanie do siedziby Arche na poniedziałek godz. 12 Bardzo szanuję przedsiębiorców ale czasy wzywania przedstawicieli rządu na dywanik się skończyły
— Tomasz Lewandowski (@TLewandowskiPoz) January 19, 2026
Koniec z ratowaniem zabytków, koniec z możliwością inwestowania przez drobnych polskich inwestorów – ostrzega szef Arche
- Ja z zasady jestem wojownikiem, trudne sytuacje mnie tylko nakręcają i mobilizują, a ich w Polsce nie brakuje – rozpoczął spotkanie Władysław Grochowski, prezes Arche. Spółkę dewelopersko-hotelową najbardziej niepokoi wymóg minimalnego metrażu 25 m2. Przyczyna jest prosta, firma od lat budując hotele inwestuje w zabytki. Kupuje często nieruchomości, których nikt nie chce i które od lad popadają w ruinę. Przekształca w hotel z pełną infrastrukturą – pokoje, restauracje, baseny, sale konferencyjne. Wydziela jednostki hotelowe (pokoje / apartamenty), które sprzedaje inwestorom indywidualnym. Nie zawsze z uwagi na tkankę zabytkową da się zrobić pokoje większe niż 25 m2.
- Od wielu lat mamy grupę inwestorów i dzięki temu mogliśmy zrewitalizować wiele obiektów, takich nieoczywistych, które były skazane na nieistnienie. Czy w Polsce mali inwestorzy nie mają prawa inwestować? Ja to tak odbieram. Mogą inwestować wielkie spółki, pod ich biznes są ułatwienia – komentował Władysław Grochowski. - Do nas przychodzą duże fundusze, np. brytyjskie. Chcą inwestować, mają kapitał, ale gonię to towarzystwo, chcę wpierać małych polskich inwestorów, żebyśmy się cieszyli, że coś zrobiliśmy wspólnie – mówił prezes Arche, podkreślając że jest propaństwowcem.
Arche nadaje drugie życie nie tylko zabytkom. W formule sprzedaży lokali condo remontuje i rozbudowuje też dawne ośrodki wczasowe z PRL. Na górze Metalowiec Muszyna, który ruszyć ma niebawem, na dole Arche Sanatorium Milicyjne w Nałączowie, obiekt już działa
Prezes Arche przyznał, że w ciągu lat inwestowania w condohotele spółka miała już problemy z wydzielaniem jednostek i uzyskiwaniem samodzielności lokali, tak działo się m.in. w Warszawie i Lublinie. – Polskich drobnych inwestorów wypycha się do małych miejscowości, jakby drugiej kategorii. Inwestorzy i biznes będą uciekać ze swoimi oszczędnościami za granicę – przestrzega.
Czy oszczędności popłyną na rynek kapitałowy?
Nawet przedstawiciel segmentu inwestowania w papiery wartościowe nie ocenia proponowanych ograniczeń pozytywnie, choć mogłoby się wydawać, że trudności w lokowaniu oszczędności w nieruchomości spowoduje, że Polacy chętnie ruszą po zakup wszelkich papierów wartościowych i dłużnych.
- W Polsce inwestowanie w nieruchomości: hotele czy w mieszkania, jest bardzo popularne i polscy inwestorzy czują się komfortowo z tym, że mogą nabyć nieruchomość i ją posiadać. Nie muszą kupować akcji, nie muszą kupować obligacji, ale bardzo chętnie kupują nieruchomości – przyznał Paweł Gosz, partner Domu Maklerskiego Michael Strom. I jak podkreśla dodatkowo nadal nie ma w Polsce – mimo lat prac i zapowiedzi - możliwości inwestowania w rynek nieruchomości poprzez tzw. REITy (Real Estate Investment Trusts). - Teraz zabierze się również możliwość inwestowania w przedsięwzięcia hotelowe w systemie condo. A jednocześnie obserwujemy, że nieruchomości typu biurowce, parki handlowe, czy magazyny są bardzo chętnie kupowane przez inwestorów z zagranicy. Nie tylko niemieckich, amerykańskich, czy azjatyckich, ale również czeskich, litewskich, a ostatnio też z Estonii. Zbierają kapitał u siebie i przychodzą kupować nieruchomości w Polsce - mówił Paweł Gosz.
Turystyka będzie mieć problemy
O styku świata finansów i turystyki wspomniała też Elżbieta Lendo, aktywny hotelarz i jednocześnie prezes organizacji branżowej Polskie Hotele Niezależne. - Jesteśmy branżą dużego ryzyka, to zostało po pandemii. Dlatego wielu hotelarzy nawet gdyby chciało inwestować, nie otrzyma finansowania z banku. W kurortach i w małych miejscowościach wiele obiektów nie powstałoby bez indywidualnych inwestorów i systemu condohoteli – przyznała Elżbieta Lendo, podkreślając jednocześnie, że żaden przepis i ustawa nie powinny ograniczać swobody prowadzenia działalności gospodarczej.
Do rozwoju kurortów dzięki condohotelom i apartamentom wakacyjnym nawiązała Marlena Kosiura z InwestycjewKurortach.pl. - Od 2010 r. analizuję kurorty. Bezsprzecznie mogę powiedzieć, że gdyby nie takie inwestycje, w których można wydzielać te samodzielne lokale i gdyby nie pieniądze inwestorów indywidualnych, to polskie kurorty nie rozwinęłyby się do tej skali, do której rozwinęły się obecnie – mówiła Kosiura.
Patodeweloperka, czy to na pewno problem budynków noclegowych?
Eksperci zgodnie przyznali, że oczywiście na rynku mieszkaniowym pojawiają się przypadki nadużyć, naginania prawa, zamieniania funkcji budynków zamieszkania zbiorowego w lokale mieszkalne. Ale złożoność tego problemu leży gdzie indziej. - Jest problem z dostępnością gruntów, gdyby było ich więcej, to każdy z deweloperów wolałby postawić tam zwykłe mieszkania sprzedawane z 8% VAT-em. Nie ma gdzie, gdzie budować. Forsując tę ustawę jedynie się udaje, że to jest jakiś rozwój, że się komukolwiek pomaga – mówił Paweł Gosz, partner Domu Maklerskiego Michael Strom.
Marlena Kosiura podkreślała z kolei, że mamy do czynienia z przerzucaniem od wielu lat przez polityków odpowiedzialności za brak polityki mieszkaniowej na inne branże, w tym turystykę czy rynek inwestycyjny.
Negatywnie oceniono też pomysł, by to samorządy podejmowały decyzję o tym czy chcą udzielać zgody na wyodrębnianie lokali czy nie. – Nie wiem czy samorządy z tego powodu będą szczęśliwe? – zastanawiał się Robert Gołaszewski, burmistrz miasta Łochów. Przypominał też historię budowy przez Arche inwestycji w Łochowie. Spółka odnowiła zabytkowy pałac, a potem rozbudowała cały kompleks o nowych hotel, domy wypoczynkowe, zaplecze usług turystycznych. - Ten produkt turystyczny znalazł uznanie u klientów. Gdziekolwiek nie pojadę, jak mówię, że jestem burmistrzem Łochowa, wszyscy od razu kojarzą nas w hotelem Arche Łochów. 30 lat temu nasza gmina była gminą rolną, ale po co mamy utrzymywać ten status, skoro wokół sam ugór i nikt ziemi nie uprawia. Dzięki hotelowi mamy wpływy z podatków, a ludzie pracę i biznes – mówił burmistrz.
Arche Żnin (u góry) czy Arche Klasztor Wrocław to przykłady zabytkowych budynków zrewitalizowanych jako hotele w formule condohotelu, gdzie poszczególne jednostki (pokoje lub apartamenty wydzielone jako samodzielne, z własną, odrębną księgą wieczystą) sprzedano inwestorom indywidualnym. Jak wskazuje Arche kupują je głównie Polacy zarówno młodzi jak i seniorzy
O niejasności zapisów proponowanej ustawy w kontekście decydowania przez gminy mówiła też Marlena Kosiura. - Jeżeli rady w samorządach mają podejmować decyzje, to musimy mieć też świadomość tego, że w wielu kurortach radni to właściciele istniejących obiektów noclegowych. Oni absolutnie nie są chętni do tego, żeby budować nowe obiekty. Więc te decyzje będą na pewno negatywne – zaznaczyła. A radca prawny Patryk Koziarkiewicz z PZFD zwrócił uwagę, że zgodnie z proponowanym zapisem nie ma obowiązku podjęcia przez gminy takich uwał, a jedynie możliwość. - Jeżeli gmina z jakiegoś względu w ogóle nie podejmie inicjatywy w tym zakresie i nie podejmie tej uchwały, to my jako inwestorzy nie będziemy w stanie nic zrobić. Będziemy karani za bezczynność gminy – mówił.
- Co to jest patodeweloperka? To takie fajne hasło, które kolejni rządzący powtarzają, bo to się dobrze sprzedaje. Oczywiście nikt z nas nie będzie twierdził, że nie istnieją przypadki patologiczne, z którymi trzeba walczyć, ale to nie jest tak, że z powodu jednego czy drugiego przypadku należy cały system przełożyć do góry nogami. Jesteśmy całkowicie przeciwni w takim wprowadzeniu takich rozwiązań – ocenił radca prawny Marcin Nosiński, ekspert Business Centre Club.
- Pozwólmy się ludziom cieszyć z inwestowania, by zarabiać mogły nie tylko duże, zagraniczne korporacje, spójrzmy optymistycznie – zakończył w swoim „archowskim” stylu Władysław Grochowski.
Oryginał proponowanej przez polityków Lewicy ustawy oraz uzasadnienie ministerstwa przeczytać można na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego. Czas na konsultacje ministerstwo wyznaczyło do 5 lutego 2026 r. Po przejściu ścieżki prawnej w rządzie projekt ustawy trafi do Sejmu tam też jeszcze będzie omawiany i być może zmieniany. Na końcu musi jeszcze uzyskać podpis prezydenta, a z tym przy fali argumentacji wielu ekspertów i narracji Arche wskazujących na zagrożenie dla polskiego biznesu i polskich inwestorów indywidualnych może być różnie, co wskazuje choćby zorganizowane przez Kancelarię Prezydenta 19 stycznia 2026 r. spotkanie z polskimi firmami.
Spotkanie zorganizowane przez prezydenta Karola Nawrockiego z polskim biznesem, jednym z gości był Władysław Grochowski, prezes Arche, fot. Kancelaria Prezydenta RP
Całość materiałów w temacie samodzielności lokali szczegółowo przeanalizowanych można przeczytać na naszym portalu pod tagiem: "samodzielnośc lokali" tutaj. Ponad godzinną debatę można też obejrzeć, ponieważ spotkanie było nagrywane.
Opracowanie: tekst autorski Marlena Kosiura, proszę nie kradnij treści, chcesz użyć fragmentu, nie ma problemu podaj autora i źródło, fot. Arche
