Rynek kredytów hipotecznych w 2013 roku

Choć banki dążą do zwiększenia liczby udzielanych kredytów na zakup nieruchomości, należy się spodziewać, iż w tym roku nadal będą ostrożne. Kupienie swojego second home na kredyt będzie możliwe, ale zapowiadane zmiany sprzyjać będą raczej osobom o wysokiej zdolności kredytowej.

Miniony rok należał w Polsce do jednych z najsłabszych na przestrzeni ostatnich lat pod względem wolumenu sprzedaży udzielonych kredytów hipotecznych. Ogromny wpływ  na taki stan wywarło wprowadzenie rekomendacji S, która sprawiła znaczny spadek zdolności kredytowej. – Maksymalny okres kredytowania skrócił się do 25 lat. Wcześniej czas spłaty kredytu nie był określony, i mógł wynosić nawet ponad 30 lat – wyjaśnia Rafał Tomkowicz z porównywarki kredytów hipotecznych sfera-finansow.pl. Nie bez znaczenia było także wycofanie kredytów walutowych, które jeszcze dwa lata temu cieszyły się bardzo dużą popularnością oraz zaostrzenie kryteriów ich udzielania przez same banki ze względu na wysokie ryzyko kredytowe.

Czy w 2013 roku należy więc spodziewać się zmian na rynku kredytów? – Na pewno część osób, które nie kupiły nieruchomości w programie Rodzina na Swoim będzie niecierpliwie czekała na wprowadzenie zapowiadanego przez rząd nowego programu z dopłatami Mieszkanie dla Młodych. Niestety, nikt nie potrafi dziś określić kiedy to dokładnie nastąpi – zauważa Tomkowicz.

Pozytywnym czynnikiem sprzyjającym zadłużaniu się w 2013 roku jest spadające oprocentowanie kredytów związane ze spadkiem stawki WIBOR, który w drugim półroczu 2012 roku spadł o blisko 1 pkt. proc., i w chwili obecnej wynosi 4,14 proc. Ten fakt wraz ze stałą tendencją spadającej ceny metra kwadratowego mieszkania sprawi, iż podwyższeniu ulegnie zdolność kredytowa nabywców. Mniejsza kwota kredytu przy niższym oprocentowaniu sprawi, iż sama rata zaciągniętego zobowiązania również zmaleje.

Eksperci portalu sfera-finansow.pl spodziewają się jednak, iż w ciągu najbliższego roku zauważyć będzie można podwyższanie przez banki marży własnej, która to jest drugim elementem wpływającym na wysokość oprocentowania kredytu. W związku z obniżkami WIBORu, banki będą chciały zredukować w ten sposób mniejszy przychód wynikający z mniejszej liczby udzielonych kredytów.

Warto zatem bardzo mocno przypatrywać się zmianom, jakie maja nastąpić wraz z nowelizacją rekomendacji S. Tutaj najważniejszym czynnikiem będzie na pewno wydłużenie okresu wyliczania zdolność kredytowej do 30 lat, oraz zniesienie ograniczeń zadłużania się, gdyż w chwili obecnej rata zaciągniętych zobowiązań nie może przekraczać połowy dochodów miesięcznych kredytobiorców, i 65 proc. w przypadku osób z dochodami powyżej średniej krajowej. Nowe limity miałby ustalać wewnętrznie same banki.

Przy okazji wszystkich zmian dotyczących rekomendacji S, raczej pewne jest wycofanie się z możliwości kredytowania 100 proc. wartości nieruchomości. Jednak tego typu zapis znajdzie się najwcześniej za dwa lata.

Rok 2013 zatem powinien sprzyjać kredytobiorcom pod względem warunków cenowych, zarówno jeżeli chodzi o koszt metra kwadratowego jak również oprocentowanie kredytów. Bardzo ważny będzie pierwszy kwartał, w którym powinna wykrystalizować się sytuacja związana ze zmianami rekomendacji S jak również konkretnymi założeniami programu Mieszkanie dla Młodych. Na rynku mieszkaniowym prognozowany jest spadek cen w pierwszej połowie roku.

Jak wynika z analiz portalu InwestycjewKurortach.pl spadek cen nie jest tak oczywisty w segmencie apartamentów wakacyjnych. Inwestycje zlokalizowane w atrakcyjnym otoczeniu, blisko plaży, czy z widokiem na góry trzymają ceny. A deweloperzy nie mają problemu z ich sprzedażą, przykładem mogą tu być dwie oddane właśnie do użytku inwestycje w Szklarskiej Porębie: Cristal Resort i Sun & Snow Resort. Obie choć dopiero ruszyły są praktycznie w całości sprzedane. – Warto jednak pamiętać, że apartamenty typu second home kupują w dużej mierze osoby o wysokiej zdolności kredytowej lub klienci dysponujący nadwyżkami finansowymi. Stąd sytuacja na rynku kredytów nie wpłynie na popyt w tym segmencie tak jednoznacznie, jak w przypadku klasycznych mieszkań – zauważa Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl.

Fot. Elmar, Bałtyk Park Apartamenty Kołobrzeg