Nieruchomości condo: cała prawda o systemie

Przeglądając ogłoszenia z rynku nieruchomości, coraz częściej napotkać można informacje o inwestycjach typu condo. W Polsce condo kojarzone są jedynie z luksusowymi condohotelami,  które stały się alternatywną formą inwestowania. Jednak koncepcja condominium obecna jest w Europie już od stuleci. Co ciekawe, początkowo condominia służyły jako mieszkania dla ubogich obywateli, które ani z hotelami, ani z luksusem nie miały nic wspólnego.

Polskie realia condo odbiegają nieco od korzeni systemu. W naszym kraju nieruchomości condo kojarzone są głównie z hotelami wysokiej klasy, a ostatnio również z mieszkaniami.  W Polsce pozycjonowane są one jako alternatywa dla klasycznych narzędzi inwestycyjnych jak fundusze, lokaty bankowe, czy giełda. Tymczasem codno początkowo nie miało nic wspólnego ani
z hotelami, ani z zarabianiem.

Europejskie początki
Condominium to system własności nieruchomości, w którym indywidualny właściciel nabywa prawo własności do lokalu w budynku, wraz z udziałem we własności części wspólnych, takich jak korytarze, windy czy tereny go otaczające. Taka forma własności nieruchomości znana jest już od czasów starożytnych. Według historyków system condominium był stosowany już w starożytnym Babilonie, czyli blisko dwieście lat przed narodzeniem Chrystusa. Istnieją również dowody na to, że koncepcja condominium była popularna w starożytnym Egipcie i Grecji, głównie wśród mieszkańców, których nie stać było na zakup domu.

W średniowieczu, kiedy to europejskie miasta zaczęto otaczać murami, aby chronić je przed najazdami nieprzyjaciela, powszechne było sprzedawanie praw własności do indywidualnych mieszkań, a nawet do pojedynczych pomieszczeń znajdujących się w już istniejących budynkach. Te rozwiązania wprowadzano, by w tak ograniczonej powierzchni miast zaspokoić potrzeby mieszkaniowe wszystkich mieszkańców.

Własność w systemie condominium w tamtych czasach nie zyskała jednak zbytniej popularności. Ze względu na brak jakichkolwiek formalnych regulacji dotyczących zasad korzystania z poszczególnych części nieruchomości, pomiędzy właścicielami mieszkań dochodziło do licznych konfliktów o to, kto odpowiada za utrzymanie i naprawy części wspólnych budynków. Brak jasnej definicji praw i obowiązków właścicieli lokali nastręczał również wielu problemów prawnikom, policji, a także organom podatkowym. Z tego względu w wielu krajach, na przykład w Niemczech I Szwajcarii, stosowanie systemu condominium zostało wówczas zabronione. Próbę częściowego uregulowania tej formy własności znajdujemy w Kodeksie Napoleona.

Condominia wróciły do łask w Europie dopiero w latach 50. XX wieku, kiedy to ze względu na duże zniszczenia podczas obydwu wojen, wysokie koszty budowy, brak działek budowlanych w gęsto zaludnionych obszarach, a także pragnienie posiadania mieszkania na własność,  konieczne było wprowadzenie ekonomicznych rozwiązań. Wtedy to też przyjęto przepisy prawne regulujące prawa i obowiązki właścicieli mieszkań. Ustalono, że każdy właściciel mieszkania w comdominium nabywa dwa oddzielne, ale bezpośrednio powiązane ze sobą prawa, jedno z nich to prawo własności do lokalu mieszkaniowego, a drugie to udział w niepodzielnej współwłasności części wspólnych budynku.

Keith Romney król condo
Jednak prawdziwą kolebką współczesnego modelu condominium są Stany Zjednoczone. To właśnie tu condominia rozwijały się najbardziej dynamicznie. Warto jednak zaznaczyć, że Amerykanie nie wzorowali się na krajach europejskich, lecz na swoim terytorium zależnym wyspie Portoryko, gdzie system condo był odpowiedzią na brak mieszkań oraz wysokie ceny nieruchomości. W latach 60. Stany Zjednoczone zmagały się z podobnymi problemami. Potrzebne były zatem rozwiązania, które umożliwiłyby bardziej ekonomiczne wykorzystanie obszarów rozwiniętych, zapewniających dostęp do miejsc pracy, szkolnictwa i rekreacji.

Za ojca współczesnego condo uważa się prawnika Keitha Romneya, który na początku lat 60. pracował jako konsultant odpowiedzialny za budowę kompleksu mieszkaniowego w Salt Lake City. Inwestor planował sprzedać mieszkania w powszechnie stosowanym wtedy systemie spółdzielczym, jednak Romney, który właśnie rozpoczynał swoją karierę, zaproponował deweloperowi lepszy pomysł. Przekonał go, że klientów bardziej zainteresują mieszkania, które będą mogli posiadać na własność. Romney podczas pobytu w Rzymie, widział słowo „condominio” wyryte w marmurze w ruinach antycznego budynku, przypuszczał więc, że ten rodzaj własności musiał się już sprawdzić w starożytności. Po uzyskaniu zgody inwestora na realizację swojego projektu Romney rozpoczął aktywnie lobbować na rzecz legalizacji condominium w swoim stanie. Z powodzeniem. Jeszcze w 1960r. stan Utah uchwalił Ustawę o Condomium (Condominium Act). Pomysł Romneya mógł więc zostać zrealizowany. Pierwsze hasło reklamowe inwestycji brzmiało: No more Yardwork, czyli Koniec ze strzyżeniem trawnika. Projekt okazał się wielkim sukcesem. W ciągu zaledwie dwóch tygodni sprzedano 70 proc. mieszkań w inwestycji. Romney rozpoczął aktywne działania na rzecz promowania legislacji dotyczącej condominium również w innych stanach, a także założył firmę consultingową doradzającą przy inwestycjach w systemie condominium.

Jak funkcjonuje współczesne condominium?
W USA system condo początkowo był po prostu formą odpowiadającą naszej wspólnocie mieszkaniowej i nie był kojarzony z możliwością zarabiania na wynajmie. Condominium przypomina polskie mieszkania własnościowe hipoteczne. Nabywając nieruchomość, kupujący staje się wyłącznym właścicielem lokalu oraz nabywa prawo do użytkowania wspólnych części nieruchomości. Właściciele lokali condo w Stanach tworzą stowarzyszenie właścicieli (homeowners’ association), które wybiera radę nadzorczą. Właściciel condominium obciążony jest opłatami eksploatacyjnymi związanymi z zarządzaniem, ogrzewaniem i utrzymaniem budynku i terenów wspólnych, a także podatkiem od nieruchomości i ewentualnie ratą kredytu hipotecznego. Zasady funkcjonowania condominium określa regulamin, który definiuje zakres odpowiedzialności stowarzyszenia właścicieli, procedury dotyczące głosowania, obowiązki rady nadzorczej oraz obowiązki właścicieli mieszkań dotyczące opłat, utrzymania i korzystania z mieszkań i części wspólnych nieruchomości. Często regulamin ogranicza liczbę mieszkań, jaka może być wynajmowana przez ich właścicieli, czy też liczbę, rodzaj lub wielkość zwierząt, jakie można trzymać w mieszkaniu. W ten sposób ma on zapewnić dobry stan nieruchomości oraz spokojne sąsiedztwo, a tym samym zapobiegać spadkowi wartości nieruchomości. W najbardziej luksusowych nieruchomościach właściciele apartamentów w ramach condominium głosują nawet by zaakceptować lub nie nowe osoby, które chcą kupić lokal w budynku. Wszystko po to, by zapewnić odpowiedni status nieruchomości, by jej wartość i prestiż były cały czas wysokie.

W Stanach Zjednoczonych condominia mieszkalne to nie tylko bloki. Wiele mieszkań znajdujących się  zabytkowych starych kamienicach można kupić właśnie w systemie condo. Popularne są również condo osiedla domków jednorodzinnych, otoczonych stanowiącymi wspólną własność terenami zielonymi tzw. garden condos. Prawo własności w systemie condo jest wykorzystywane w Stanach Zjednoczonych również, choć  nie tak często, w przypadku budynków niemieszkalnych: biur, sklepów detalicznych czy też obiektów takich jak domy seniora lub  akademiki. Korzystanie z tej formy własności uprawnia często do ulg podatkowych.  

Condohotele - nowy wymiar condo
Jednak najbardziej dynamicznie rozwijającym się sektorem rynku nieruchomości condo w Stanach Zjednoczonych są condohotele, nazywane również hotelami condo lub condo hotelami. Hotele condo funkcjonują w taki sam sposób jak tradycyjne hotele, a jedyną różnicą jest to, że właścicielami poszczególnych pokoi są osoby prywatne. Pierwsze condohotele powstały na południu Florydy, w Miami Beach, na początku lat 80. dwudziestego stulecia. Były one skierowane głównie do emerytów pochodzących z północnych stanów USA, którzy chcieli odpoczywać na słonecznych plażach Florydy. Dziś condohotele to w większości luksusowe apartamentowce zlokalizowane
w największych miastach Stanów Zjednoczonych, takich jak Nowy Jork czy Chicago oraz w najbardziej popularnych miejscowościach turystycznych. Doskonała lokalizacja to dla operatorów i właścicieli apartamentów nie tylko wysokie stawki za nocleg, ale również gwarancja obłożenia poza wysokim sezonem.

Najbardziej dynamiczny rozwój condohoteli przypadł na pierwszą dekadę XXI w. W 2006 r. w apartamenty zarządzane pod wynajem inwestorzy zainwestowali blisko 250 mln dolarów, głównie w popularnych miejscowościach wypoczynkowych. Obecnie wszystkie luksusowe pięcio- i czterogwiazdkowe marki, takie jak Hilton, Ritz-Carlton, Four Seasons czy Trump wykorzystują tę formę własności. Inwestycją, o której warto wspomnieć, jest z pewnością hotel condo Waikiki miliardera Donalda Trumpa, który ustanowił rekord na rynku condohoteli. Już w pierwszym dniu sprzedaży wykupiono tam wszystkie 500 apartamentów, o łącznej wartości 700 milionów dolarów. Te luksusowe marki wyznaczają przyszłe trendy w sektorze usług turystycznych. Skąd to zainteresowanie condohotelami? Biznesowy model związany z zarządzaniem condohotelami w USA pozwala na minimalizację ryzyka oraz maksymalizację przychodów. Zwykle apartamenty sprzedawane są jeszcze przed rozpoczęciem budowy, co ułatwia deweloperom uzyskanie finansowania od banków. Wpłaty klientów pozwalają również na znaczne obniżenie kosztów finansowania, co dla hoteli oznacza oszczędności w wysokości milionów dolarów.  

Polska w systemie
Kilka lat temu condonieruchomości wkroczyły na rynek polski. W krajowym wydaniu są one jednak kojarzone wyłącznie z lokalami, które mają zarabiać na wynajmie i przynosić zysk ich właścicielom. Przez wiele lat mianem condo określano jedynie apartamenty w hotelach, ostatnio pojawiły się także mieszkania. Powstają w miejscowościach turystycznych, ale powoli wchodzą także do miast.

Fakt, że rynek ten jest jeszcze bardzo młody w Polsce powoduje pewne problemy. Firmy i prywatni inwestorzy różnie określają i rozumieją nieruchomości codno. Część przychyla się do opinii, iż nazwą condo mogą być określane pokoje w hotelach. Inni podkreślają, że powinny to być wyłącznie hotele zarządzane według standardów globalnych sieci hotelowych. Wybrane inwestycje na rynku określane są też nazwą aprathotele. Eksperci portalu InwestycjewKurortach.pl oceniają, iż apartamenty w hotelach condo stanowią w Polsce obecnie ok. 7 – 10 proc. wszystkich lokali w miejscowościach turystycznych posiadających opcję zarabiania. Zyski jakie proponują deweloperzy condo oraz firmy zarządzające najmem to przedział 6 - 9 proc. brutto w skali roku.

fot. Royal Palm South Beach Miami

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.