Ceny nieruchomości w kurortach wzrosną, a oferta się skurczy – prognozuje branża deweloperska
Wraz z silnie rozwijającą się od lat branżą inwestycji w kurortach zyskują też same miejscowości turystyczne. Dla wielu lokalnych biznesów pozwalają też zwiększyć skalę działania. Przeciwników zabudowy kurortów jest bardzo wielu. We wszystkich miejscowościach nad morzem, w górach czy nad jeziorami każdy kolejny projekt przyjmowany jest ogromną falą krytyki. Burmistrzowie w kurortach są negatywnie oceniani przez mieszkańców i turystów, to na nich spływa często fala hejtu w związku z powstawaniem nowej zabudowy (choć zazwyczaj to nie oni wydają pozwolenia na budowę, a starostwa powiatowe). I choć można mieć wiele uwag co do skali, intensywności czy architektury powstającej zabudowy, to bezsprzecznie nowe hotele, apartamentowce, restauracje czy muzea przyczyniają się do unowocześniania kurortów. Bez tych inwestycji wiele miejscowości nadal była by sennym miasteczkiem, które swoją świetność turystyczną zakończyło w PRLu.
Aktywiści się ucieszą, kupujący niekoniecznie
Nadchodzące zmiany w przepisach budowlanych, które wejdą w życie już 1 kwietnia 2024 r. wprowadzają wiele ograniczeń i jak wskazuje część ekspertów z branży deweloperskiej czy ogólnie mieszkaniowej, przełożą się na zwiększenie kosztów budowy, a tym samym wzrost cen apartamentów wakacyjnych.
Jakie to zmiany? Nowe warunki techniczne ograniczają m.in. możliwość zabudowy działki, narzucają zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej (czyli takiej która nie jest zabudowana) i budowę określonej infrastruktury na osiedlach (np. obligatoryjnych placów zabaw, co nie zawsze bywa uzasadnione, szczególnie w przypadku apartamentowców wakacyjnych).
Dużo emocji budzi wprowadzany przepis dotyczący minimalnej powierzchni lokalu użytkowego (nie tylko mieszkań) w nowoprojektowanych budynkach. Tzw. lokale inwestycyjne (wyglądające jak mieszkania, ale o statusie usługowym) mają mieć nie mniej niż 25 mkw. Mniejsze lokale mogą znajdować się na parterze i na 1 piętrze budynku, ale pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku, a nie z klatki schodowej. Takie budynki nie są de fato niczym nowym, choć nie są też popularne. Ale zarówno w kurortach, jak i miastach zobaczyć można czasem wejścia do jednostek mieszkalnych (mini mieszkań czy pokoi w pensjonatach) bezpośrednio z zewnętrz.
- Lokale o mniejszym metrażu będą mogły funkcjonować w obiektach hotelowych, motelach czyli obiektach zamieszkania zbiorowego, uwzględniając właśnie charakter kurortów. Dla osób inwestujących w tzw. lokale inwestycyjne ten zapis nie wprowadza daleko idących zmian. Wpłynie jednak na inwestycje nie będące obiektem zbiorowego zamieszkania – wyjaśnia Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development. Choć zaznacza, że wymogi dotyczące metraży mogą zmniejszyć ogólną dostępność lokali na rynku przeznaczonych na wynajem mieszkaniowy czy też prowadzenie działalności.
- Zbyt daleko idące ograniczenia dotyczące opcji zabudowy i metrażu wypaczają idee wolnego rynku, to nabywca i najemca powinien decydować czy chce dany lokal nabyć bądź użytkować. Lokalizacje w kurortach są nastawione na klienta indywidualnego i jego potrzeby. Metraże powinny odzwierciedlać te zapotrzebowania. Narzucanie powierzchni nie mniejszej niż, jest błędem wpływającym na siłę nabywczą społeczeństwa. Zdajemy sobie sprawę, iż użytkownik potencjalnie chciałby posiadać lokal o większej powierzchni, ale cena finalna uwzględniając nowe obciążenia nakładane na inwestorów się nie zmniejszy, a wzrośnie - mówi Grzegorz Kawecki.
W kurortach powstają jednak nie tylko hotele czy apartamentowce z lokalami użytkowymi, ale też klasyczne apartamentowce z mieszkaniami. - Najmocniej ucierpi ten mieszkaniowy segment rynku nieruchomości wakacyjnych. Budynek, który nie będzie typowym hotelem zostanie w myśl nowelizacji przepisów obciążony praktycznie wszystkimi ograniczeniami – ocenia Dorota Dymyt- Holko, prawnik ds. projektów deweloperskich. I wylicza: możliwości zabudowy terenów zostaną ograniczone poprzez zachowanie większej ilości terenów zielonych, konieczności budowy placów zabaw, rowerowni, montażu przegród na balkonach.
Ekspertka zauważa, że rynek nieruchomości w kurortach ma swoją specyfikę.
- Nabywcy oczekują lokali, które przyniosą im realny zysk lub nabywają na potrzeby własne. Nowe warunki techniczne ograniczają opłacalność prowadzenia inwestycji, a w efekcie ceny apartamentów będą musiały wzrosnąć – mówi Dorota Dymyt- Holko.
Kolejne wyzwania dla inwestycji w kurortach na horyzoncie, ceny wzrosną
Prawniczka zauważa, że trudności zarówno dla apartamentów wakacyjnych, jak i hoteli (zarówno tych budowanych dla jednego właściciela, jak i realizowanych w modelu condo do sprzedaży dla inwestorów indywidualnych) przyniesie zmiana przepisów przestrzennych, która obowiązuje już od lata 2023 r. - Problemów w dalszym procedowaniu projektów mniej dopatruję się w zmianie warunków technicznych, a bardziej w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To kolejny twór, który ogranicza możliwości zabudowy. Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, Planów Ogólnych wydłuża proces inwestycyjny i wpływa finalnie na opcje zagospodarowania terenu. Musimy wziąć pod uwagę, iż dana gmina może nie chcieć posiadać więcej obiektów typu „hotelowego” ograniczając opcje zabudowy na swoim obszarze. Inwestor może zostać obciążony kosztami niewspółmiernymi do zakresu prowadzenia inwestycji związanymi nie tylko z rozbudową infrastruktury, ale również innych obiektów – dodaje prawniczka.
Zdaniem obu ekspertów nowe przepisy z dużym prawdopodobieństwem wpłyną nie tylko na zmniejszenie liczny nowych inwestycji w kurortach, ale też wzrost cen budowy, a potem sprzedaży dla inwestorów indywidualnych. Procedowanie całego projektu budowy znacząco się wydłużyło, a ilość terenów pod zabudowę zostanie ograniczona.
- Nowe warunki techniczne wpływają na koszty prowadzenia projektów. Nabywcy lokali muszą wziąć pod uwagę, iż ilość lokali „ze starej puli” jest ograniczona. Nieruchomości, które są w trakcie realizacji (mają pozwolenie na budowę) lub te ukończone według starych przepisów, mogą spełniać oczekiwania kupujących w znacznie większym stopniu. Nowe projekty będą musiały dostosować się do zmieniających się przepisów, a co za tym idzie podnieść ceny sprzedaży – prognozuje Grzegorz Kawecki.
Wielu krytyków branży deweloperskiej czy aktywistów przy prognozach płynących ze strony biznesu zawsze komentuje: „deweloperzy jak zawsze naganiają kupujących, strasząc, że ceny wzrosną”. Realia rynku i logika wyraźnie jednak wskazują, że trend wzrostu cen na rynku nieruchomości w kurortach jest stały i się nie zmieni. Kiedy w 2010 roku uruchamialiśmy nasz portal i analizowaliśmy powstające nowe projekty ceny lokali wakacyjnych 8 tys. zł za mkw. wydawały się wysokie. O ile wzrosły ceny nieruchomości w kurortach przez lata? Dziś w naszej bazie danych średnie ceny apartamentów w nowych projektach oscylują w granicach ok. 18-20 tys. zł/mkw. A nie brakuje apartamentów na rynku pierwotnym, które sprzedawane są po 35-55 tys. zł za mkw.
Rynek nie jest już tak prosty i zyskowny jak jeszcze kilka lat temu, o czym dość szeroko pisaliśmy latem, nie ma jednak żadnych przesłanek do tego, by ceny nieruchomości (gruntów, apartamentów, lokali w condohotelach) miały spadać. Kupujący, którzy czekają na takie obniżki mogą jedynie liczyć na wyszukanie jakiejś okazji na rynku wtórnym lub niskie ceny w mało atrakcyjnych budynkach zlokalizowanych w zupełnie nieatrakcyjnym miejscu, które nie jest wygodne ani pod własny relaks, ani pod wynajem turystyczny.
