Masz mieszkanie w wynajmie krótkoterminowym?
Czas myśleć o zmianie
3 grudnia 2025 r.
Na placu boju o porządkowanie wynajmu krótkoterminowego twa wyścig kto pierwszy wprowadzi propozycje zmian - rząd pracuje nad swoim projektem, a partia Polska 2050 będąca przecież w koalicji rządowej, robi swoje. Stanowisko Ministerstwa Sportu i Turystki idzie w stronę wyważoną, propozycje polityków Polski 2050 są dużo bardziej restrykcyjne.
Cały rynek porusza się jak we mgle. Jakie są dokładne zapisy projektów ustaw, które mają przedstawić obie strony nie wiemy - ponieważ w przestrzeni publicznej pojawiają się jedynie wypowiedzi dla mediów i komentarze polityków / urzędników na wydarzeniach branżowych, zapisów proponowanych ustaw do tej pory nie przedstawiono.
I w sumie nie ma to znaczenia jakie będą. Każdy z projektów musi przejść długą i na 100% wyboistą drogę w parlamencie, a potem ustawa musi zostać jeszcze podpisana przez prezydenta, to wcale nie jest oczywiste.
Bez względu jakie przepisy wejdą w życie już dziś można zawyrokować kto na tych zmianach straci, a kto może spać spokojnie.
Obawiać nie muszą się inwestorzy indywidualni, którzy mają lokale na wynajem w kurortach
Niezależnie od tego czy mają apartament o statusie mieszkaniowym (sprzedawany z 8%VAT), czy usługowym (VAT 23% przy zakupie lokalu) - praktycznie w żadnym z kurortów nie ma silnego oporu przeciwko wynajmowi apartamentów turystycznych. Zarówno lokalne władze, jak i biznes ma świadomość, że żyje z turystyki. Jedynym kurortem, choć ja traktuję go też jako duże miasto, który zgłaszał problemy z wynajmem krótkoterminowym jest od lat Sopot. Branża hotelowa w kurortach nauczyła się już też żyć ze skalą wynajmu krótkoterminowego, i w zasadzie sobie radzi.
Plus kurortów - podział geograficzny
Większość kurortów ma też wyraźnie oddzielone strefy zajmowane przez mieszkańców i turystów. Lata rozwoju skali nowych nieruchomości budowanych w kurortach spowodowały, że większość miejscowości wypoczynkowych wypracowało już naturalny podział stref, w których skupia się ruch turystyczny, w tym noclegowy, i tych gdzie mieszkają stali mieszkańcy.
I choć jeszcze kilka lat temu strefy te czasem się mieszały, to dziś następuje wyraźny podział. Bardzo dobrym przykładem tych zmian jest Kołobrzeg - jeszcze do niedawna na osiedlach z blokami i apartamentami w strefie za torami (południowa część miasta) oraz centrum mieszkania do mieszkania sąsiadowały z tymi turystycznymi obok siebie, w jednej klatce. Dziś nikt mieszkań w tych rejonach nie wynajmuje turystom, bo zwyczajnie turyści nie chcą mieć tak daleko na plażę czy do strefy uzdrowiskowej. Mieszkańcy odzyskali spokój.
Mieszkania turystyczne w kurortach - zysk dla samorządu
Lokalne władze doskonale zdają sobie sprawę jak duże wpływy do kasy miasta zapewniają im także apartamenty wakacyjne, nie tylko hotele. To wyższy podatek od nieruchomości - liczony według stawek od lokali usługowych, a nie mieszkań. I dobrze zarządzane samorządy radzą sobie z tym doskonale, np. Wisła.
"Odkrywczy" pomysł Katowic czy radnych z Gdańska, by od lokali usługowych czy wykorzystywanych usługowo pobierać wyższy podatek nie ok. 1 zł, a ponad 30 zł za m2, dla wielu kurortów nie jest codziennością i robią to od dawna.
Dzięki czemu do publicznej kasy wpływa dużo więcej środków.
Kurorty bezsprzecznie korzystają też na opłatach turystycznych. Jeśli wejdą nowe przepisy o opłacie turystycznej, apartamenty wakacyjne będą im tym bardziej niezbędne. Przykładowo w Krynicy-Zdrój wpływ z opłaty uzdrowiskowej to 7% dochodów. W 2024 r. kurort zarobił na opłacie 9,2 mln zł (dane podawane przez burmistrza), przy całkowitym dochodzie bieżącym gminy na poziomie 132 mln zł.
W miastach lepiej mieć lokal sprzedawany z 23% stawką VAT
Praktycznie we wszystkich dużych miastach powstają od lat budynki wyglądające jak apartamentowce, ale lokale w nich - choć wyglądają jak mieszkania (pokoje, kuchnia itd.) - mają status lokali usługowych. Budują je wszyscy duzi deweloperzy: Atal, JW Construction, Murapol, Archicom, NDI, Dekpol, Robyg. Na rynku oferowane są od wielu lat jako "lokale inwestycyjne".
Śledziłam ten rynek wnikliwie do ok. 2020 r. ponieważ pozycjonowane były jako condo/aparthotele. Ale pandemia zmieniła narrację deweloperów, w związku z zapaścią turystyki i dziś te inwestycje budowane są jako mix wszelkiego rodzaju usług w mieszkaniach. Inwestorzy indywidualni kupują je by wynajmować z operatorami short term rental turystom, wynajmują studentom, na cale mieszkaniowe dla młodych ludzi pracujących, na biura itd. W tych inwestycjach nikt nie będzie mógł zakazać wynajmu - niezależnie od tego jakie finalne przepisy wejdą w życie, bo z założenia są usługowe.
Miasta słuchają mieszkańców, a nie branży noclegowej czy inwestorów
W każdym dużym mieście głosy mieszkańców i aktywistów krytykujące wynajem mieszkań przez platformy typu Airbnb czy Booking są mocno słyszalne. Ludzie narzekają na głośnych turystów, a atrakcyjne budynki w centrach miast choć sprzedawane jako oaza luksusu stają się także miejscami noclegów, wbrew woli zamożnych kupujących - przykładem tego jest choćby Sea Tower w Gdyni, czy oddany wiele lat temu budynek Water Line w Gdańsku. W warszawskim Cosmopolitan udało się uniknąć tej degradacji, dzięki działaniom samych mieszkańców i wspólnoty.
I choć większość lokalnych władz zaznacza, że nie chce zakazywać wynajmu krótkoterminowego i rozumie potrzebę innych niż hotele miejsc noclegowych, to oczywiste jest, że dla radnych, władz miasta czy polityków centralnych to głos ludu jest najważniejszy. To dzięki wyborcom mają władzę i nie ma wątpliwości, że mniej lub bardziej otwarcie stawać będą po stronie mieszkańców. Koronnym argumentem do takiej pespektywy jest choćby fakt, że to social media wybierają nam dziś polityków, a nic lepiej w mediach społecznościowych nie rozpala do dyskusji w nieruchomościach niż ceny i właśnie hasła "mamy dość Airbnb". Przerabiały to już wszystkie duże państwa w Europie oraz Stany Zjednoczone.
Rozporoszone mieszkania turystyczne w miastach najbardziej ryzykowne
Najmniej spokojnie spać mogą inwestorzy indywidualni, którzy mają pojedyncze mieszkania w miastach zlokalizowane w budynkach mieszkaniowych. To w nich pierwszych oraz w operatorów mających w bazie właśnie takie lokale w pierwszej kolejności uderzą zmiany na rynku. Wyjątkiem są tu jedynie rejony, które i tak z uwagi na liczbę turystów nie są już wybierane do mieszkania przez stałych mieszkańców – jak choćby Stare Miasto w Krakowie, czy Wyspa Spichrzów i jej bezpośrednie okolice w Gdańsku.
Nawet jeśli ostatecznie przepisy dot. konieczności uzyskania zgody wspólnoty na działalność turystyczną nie wejdą w życie (czego branża obawia się bardzo mocno), to i tak klimat wokół mieszkań turystycznych zgęstniał w Polsce na tyle, że nie da się odwrócić tej tendencji.
W 2018 i 2019 r. wynajem krótkoterminowy dyskutowany był najmocniej, rozpalał media i fora internetowe, ale na poziomie polityków odbywał się głównie lokalnie. Dziś walka z short term rental to jedno z haseł sztandarowych nie tylko Polski 2050, ale też ugrupowań lewicowych. Nośność medialna tego tematu powoduje, że im bliżej wyborów parlamentarnych (październik 2027 r, więc de facto kampania wyborcza rozpocznie się już za kilka miesięcy) czy samorządowych (w 2029 r.) tym silniej słychać będzie głosy sprzeciwu wobec mieszkań turystycznych.
Czy to oznacza, że mieszkania turystyczne w centrach miast znikną, a firmy operatorskie upadną? Oczywiście nie, ale ci którzy myślą o zakupie nieruchomości pod wynajem turystyczny powinni kierować się raczej wyborem lokalu z 23% stawką VAT lub lokalu w kurorcie. Te dwa typy mieszkań niezależnie od zmian legislacyjnych poradzą sobie w generowaniu przychodów najpewniej.
