Wielki wygrany koronawirusa - apartamenty w kurortach
Podczas gdy branża hotelowa i agenci wycieczek zagranicznych apelują o kolejne wsparcie z publicznych środków, apartamenty w kurortach liczą zyski. A w zyskach koronawirus nic nie zmienił. I nie jest to zdanie kilku właścicieli apartamentów wakacyjnych, tylko firm zarządzających bazą w sumie ponad 4,1 tys. lokali.
Wiosnę jakoś przełknęliśmy
- Kwiecień to miesiąc stracony dla branży. W maju, wraz ze zniesieniem zakazu i wznowieniem ruchu turystycznego zaczęliśmy powoli wracać do normalności. Patrząc na zarządzane przez nas apartamenty w kurortach na Wybrzeżu obłożenie wynosiło około 50% przy czym ceny za dobę były znacznie niższe niż rok wcześniej. Zanotowaliśmy spadek przychodów w stosunku do zeszłego roku na poziomie 60%. Liczby te były zbliżone dla wszystkich miejscowości nadmorskich – informuje Wojciech Maniecki, dyrektor zarządzający w spółce Renters (zarządza ok. 1 tys. apartamentów w Polsce, z czego ok. 500 znajduje się nad Bałtykiem).
I jak dodaje rezerwacje „z kopyta” ruszyły w czerwcu, po otwarciu granic. - Tłumnie nad Bałtyk ruszyli goście z Niemiec. Dotyczy to przede wszystkim wysp Wolin i Uznam w Świnoujściu. Niestety w ślad za nimi nie poszli Skandynawowie, których w minionych latach też było sporo. Spowodowało to wyraźną różnicę w wynikach w poszczególnych miejscowościach. Im bardziej na zachód - tym lepiej – mówi Wojciech Maniecki.
Wiosenne ożywienie zauważyła w zarządzanych przez siebie apartamentach także firma City Apartments z Koszalina, która w swojej bazie ma kilkadziesiąt lokali w Mielnie. - Wiele wcześniej założonych rezerwacji zostało przeniesionych na inne okresy, również na przyszły rok. Zwolniły się terminy wakacyjne, ale znów zaczęły się zapełniać z początkiem lata, z tym, że na ostatnia chwilę. Dzięki temu mieliśmy bardzo dobrze obłożone apartamenty na sezon wakacyjny już w drugiej połowie maja oraz w czerwcu - informuje Marcin Kokot z firmy City Apartments
Wakacyjne żniwa w kurortach
Optymistyczne dane płyną z innej dużej firmy zarządzającej najmem krótkoterminowym w kurortach – spółki Rent Like Home. - Kurorty morskie zaskoczyły nas pozytywnie, gdyż goście krajowi niemal w całości pokryli brak gości zagranicznych. W efekcie widzimy tam bardzo wysokie obłożenia w szczycie sezonu, miejscami dochodzące nawet do 100% przy porównywalnych cenach do zeszłego roku. Kurorty górskie również działają bardzo dobrze, choć sezon nie jest tam równie mocny co w zeszłym roku – przyznaje Aleksander Jóźwik, dyrektor handlowy w Rent Like Home. - Obłożenie w tym sezonie, choć odrobinę słabsze niż co roku, jest mimo wszystko na bardzo zadawalającym poziomie – wtóruje Marcin Kokot.
W górach też nie narzekają. - W lipcu tego roku odnotowaliśmy wzrost rezerwacji o kilkanaście procent osiągając 80% obłożenia. Porównując do poprzedniego roku skróciła się jednak średnia długość pobytów i większość rezerwacji dokonywana była z krótszym wyprzedzeniem – informuje Michał Szpak z City Center Apartments w Krynicy-Zdrój.
A co na to największy gracz w zarządzaniu apartamentami w kurortach? Firma Sun & Snow, która wynajmuje ponad 2 tys. apartamentów podaje, iż średnie obłożenie apartamentów w miejscowościach wypoczynkowych dotyczących lipca br. jest mniejsze o ok. 7 %, ale już w przypadku sierpnia jest większe o 9% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego sezonu. Jedyna zmiana to szczyt sezonu. Jak zauważają eksperci Sun & Snow z drugiej połowy lipca przesunął się na początek sierpnia.
Kasa się zgadza
Spadków wpływów z najmu w kurortach nie widać, lub są one nieznaczne. - Planując strategie cenowa przed okresem wakacji staraliśmy się utrzymywać ceny na podobnym poziomie jak rok wcześniej. W zależności od wielkości i standardu apartamentu w lipcu kształtowały się na poziomie między 200 a 400 złotych za dobę. Zdecydowaną większość klientów stanowili Polacy i sporadycznie goście ze Słowacji – informuje Michał Szpak z Krynicy-Zdrój.
Nad Bałtykiem podobnie. Według danych Renters w lipcu 2020 r. Świnoujściu i na Wyspie Wolin przychody r/r generowane przez apartamenty są na podobnym poziomie. Kołobrzeg czy Ustronie Morskie zanotowały według danych spółki delikatny, ok. 10-15% spadek przychodów.
- Ceny w tym sezonie są dokładnie na tym samym poziomie co w zeszłym roku. W przypadku apartamentów w Mielnie mieliśmy już w marcu bardzo dobre wysokie obłożenie na sezon. Pozwoliło to nam utrzymać ten sam poziom cenowy. Pomimo tego, iż w związku z pandemią wprowadziliśmy również wiele kosztownych procedur - informuje Marcin Kokot. Ekspert City Apartments przyznaje, że wątpliwości czy nie podnosić cen były. - Kiedy okazało się, że na popularności zyskują wyjazdy do apartamentów, mieliśmy również sygnały ze strony właścicieli, że może warto ceny podnieść. Jednak po wielu analizach wspólnie zdecydowaliśmy, że nie będziemy wykorzystywali tej sytuacji ponieważ zależy nam na długoterminowych relacjach i współpracy z naszymi gośćmi – mówi Kokot. Podkreśla też, że w tym sezonie z uwagi na nową rzeczywistość goście zwracali mniej uwagi na ceny, a więcej na standardy bezpieczeństwa oraz niezależność jaką dają pobyty w przestronnych apartamentach posiadających własne aneksy kuchenne.
Na brak wzrostu cen zwraca też uwagę Sun&Snow. Spółka informuje, że ceny najmu apartamentów utrzymała na poziomie takim jak w 2019 roku. Dodatkowo przedstawiciele firmy podkreślają, że z danych które jej lokalne biura w kurortach zebrały wynika, iż windowanie cen, zwłaszcza w restauracjach i barach w miejscowościach turystycznych, o których pisały niektóre media, nie miało miejsca.
Zdołowane miasta
To że najem krótkoterminowy w miastach będzie kulał jeszcze długi czas pisaliśmy już 17 marca 2020 r., na początku pandemii. Wielu inwestorów oraz firm zarządzających nie wierzyło w aż tak pesymistyczną przyszłość. Niestety dane ostatnich miesięcy potwierdzają, że turystów w miastach nie ma. - Trójmiasto z kurortowych lokalizacji ucierpiało najbardziej. Ewidentnie brakuje tutaj gości zza granicy, ok. 80% klientów to Polacy. O ile średnie obłożenie spadło o 5-10%, to ceny już o około 20% - przyznaje w rozmowie z naszym portalem Wojciech Maniecki. Potwierdza to również firma Sun & Snow, według której w niektórych lokalizacjach można znaleźć nawet ceny nieznacznie niższe względem sezonu 2019. Przykładowo średnia cena wynajmu apartamentu na gdańskiej starówce w lipcu ubiegłego roku wynosiła 389 zł, podczas gdy w tym roku to 379 zł.
W Trójmieście duży, negatywny wpływ na wynik miało odwołanie corocznej wielkiej imprezy jaką jest Open'er Festival. Firmy zarządzające przyznają, że miało to przełożenie na drastyczny spadek przychodów na początku lipca. – Najgorzej jest na gdańskiej starówce. Mamy tutaj do czynienia z nadpodażą obiektów noclegowych, których głównym klientem byli goście zza granicy, a tych obecnie brakuje – wyjaśnia Wojciech Maniecki. Nadpodaż apartamentów na doby na gdańskiej Wyspie Spichrzów nazywanej od 2 lat Booking Island, też opisywaliśmy już nie raz. Koronawirus jedynie uwypuklił i tak trudną już tam w sensie rentowności sytuację.
Mało optymistyczną wizję najmu krótkoterminowego w miastach kreśli też ekspert Rent Like Home. - Dynamicznie sytuacja zmienia się w ostatnich tygodniach w miastach. W Warszawie widzimy istotny wzrost obłożenia - wciąż głównie przez gości krajowych, ale ceny obniżyły się dość istotnie w porównaniu z okresem przed pandemią. Najsłabsza sytuacja ma obecnie miejsce w Poznaniu, gdzie brak targów oraz konferencji zdecydowanie zmniejszył liczbę gości biznesowych – informuje Aleksander Jóźwik. Firma jednak szybko zareagowała na zmianę sytuacji rynkowej. Od lat zajmuje się również sprzedażą mieszkań i obsługą wynajmu długoterminowego. Szybko więc przestawiła zarządzane lokale turystyczne na najem mieszkaniowy. Pod kątem najmu na doby skupia się na kurortach. - Zdecydowanie przesunęliśmy skupienie z dużych miast na kurorty, gdzie ewidentnie popyt krajowy silnie wzrósł i przewidujemy że ten trend się utrzyma. Najmy w miastach na pewno również z czasem powrócą ale ten okres będzie trwał dłużej – wyjaśnia Józwik. Renters też przestawił aktywność na najem pozaturustyczny. - Aby maksymalizować wyniki dla właścicieli nieruchomości w Trójmieście wdrożyliśmy m.in. najem korporacyjny i zarządzanie najmem średnio- i długoterminowym – mówi Maniecki.
Wróżenie przyszłości
W jakiej kondycji będzie najem apartamentów i hoteli po sezonie trudno powiedzieć. Realnie rzecz ujmując raczej optymizmem nie powieje. Z drugiej jednak strony zachowania społeczeństwa są dość nieprzewidywalne (nie wiemy jak głęboki będzie kryzys finansowy, ile osób się go przestraszy i ograniczy wydatki, ile osób np. w związku z pracą z domu i ograniczeniem wyjść do miejsc rozrywki będzie spragnionych wyjazdów do kurortów, nawet tych weekendowych). Do tego oczywistym jest fakt, że podróżowanie i wypoczynek stały się częścią życia wszystkich, i z tego trudno będzie zrezygnować. Ludzie będą ograniczać prędzej wydatki na dobre konsumpcyjne, niż na podróże.
Nie musi więc być źle. De facto dla apartamentów i tak szczyt najmu przypada w wakacje, a w górach dodatkowo w święta zimowe i ferie. Lokale te nie generują wysokich kosztów stałych jak hotele, które muszą choćby zarobić na pensje pracowników i utrzymanie obiektu. Brak przychodów lub ich znaczne ograniczenie po sezonie dla mieszkań w kurortach nie jest więc niczym nowym. Firmy zarządzające widza jednak pozytywne perspektywy. - Moment zakończenia sezonu jest wciąż wielką zagadką dla całej branży ale liczymy na utrzymanie wysokiego popytu na okres do końca września – mówi Aleksander Jóźwik.
Z kolei ekspert Rentersa przyznaje, że wiele zależy też od sytuacji międzynarodowej. - Bliskość Niemiec jest gwarantem stabilności przychodów. Potwierdza to nasze wcześniejsze analizy i słuszność wyboru okolic wysp Uznam i Wolin jako jednego z głównych miejsc do dalszego rozwoju firmy, w tym na budowę własnego aparthotelu i współpracę z deweloperami w zakresie obsługi ich inwestycji apartamentowych – mówi Wojciech Maniecki, i jak dodaje spodziewa się, iż po sezonie w miejscowościach typowo turystycznych wyniki będą zbliżone do poprzednich lat.
Uwagę zwraca również pozytywna aktywność firm zarządzających najmem apartamentów, które w przeciwieństwie do części hotelarzy nie tracą czasu na ciągłe narzekanie i pisanie kolejnych pism do urzędników informujących jak to jest źle. Firmy szybko podjęły wyzwanie, przeanalizowały nową rzeczywistość i szukają alternatyw.
Np. City Apartments w swoich mieleńskich apartamentach jeszcze w czasie lockdown’u wprowadził elastyczne oferty: "Wakacje bez ryzyka" oraz "Jesień bez ryzyka", w ramach których goście zawsze mieli możliwość odwołania rezerwacji lub przesunięcia ich na inne terminy. Jak przyznaje przedstawiciel firmy, taka sytuacja, zwłaszcza w okresie wysokiego sezonu była w poprzednich latach nie do pomyślenia. Ale w tym roku była to jedyna droga na jakiekolwiek zainteresowanie ze strony przyjezdnych.
- Wielu naszych stałych klientów w tym roku nie odwiedziła naszych apartamentów w Mielnie, ale zyskaliśmy nowe grono gości, dla których pobyt w apartamentach był zupełnie nowym doświadczeniem – komentuje Marcin Kokot. Czy taki nowy klient jest jednak wart uwagi w dłuższej perspektywie? - Często słyszymy i czytamy opinie gości, którzy po raz pierwszy korzystali z tej formy wynajmu, że nie spodziewali się takiego komfortu oraz wysokiego standardu odpowiadającego wiodącym sieciom hotelowym – wyjaśnia przedstawiciel City Apartments, i podkreśla, że mimo innej rzeczywistości zmiany te spółka postrzega jako ogromną szansę powiększenia grupy potencjalnych stałych klientów i jedną z nielicznych "dobrych stron” efektów pandemii.
Jak zauważa Michał Szpak na całej sytuacji na pewno najbardziej skorzystały domki wynajmowane krótkoterminowo, a w drugiej kolejności apartamenty, kosztem hoteli i pensjonatów. Goście zaczęli doceniać niezależność jaką oferuje mieszkanie, gdzie kontakt z obsługą i innymi gośćmi jest ograniczony do minimum. Ale niepewność pozostaje. - Ciężko przewidzieć jak będą wyglądały najbliższe miesiące ponieważ ryzyko rozprzestrzeniania się pandemii jest nadal duże. W każdej chwili może wrócić część obostrzeń co na pewno negatywnie wpłynie na ruch turystyczny. Już teraz wiele imprez jak np. Festiwal Kiepury, przyciągających co roku ogromna ilość turystów zostało odwołanych – mówił nam Michał Szpak kiedy rozmawialiśmy o sezonie i kondycji rynku. Słowa te padły jak proroctwo, bowiem krótko po tym Krynica-Zdrój trafiła na listę powiatów o wysokim współczynniku przypadków COVID-19. A wciągnięcie kurortu na listę oznakowaną: „czerwona strefa” zaskutkowało dla miasta utratą corocznej wielkiej imprezy jaką jest Forum Ekonomiczne (przeniesiono je do Karpacza). Wydarzenie, które odbywa się na początku września, co roku przyciągało do Krynicy-Zdrój ogromne rzesze gości. Przekładało się na wysokie zyski nie tylko miejsc noclegowych, ale też lokalnej gastronomii. To było kilka dni pewnych, wysokich zysków.
Lokalne ogniska niewątpliwie będą się pojawiać, nie ma co się oszukiwać - po tłumach nad Bałtykiem ślad w postaci większej liczby zachorowań na pewno pozostanie. Ale wirus nie zainfekuje rynku apartamentów wakacyjnych, bowiem one i tak żyją głównie w sezonie. A tegoroczny należy w kurortach uznać za udany. I nic nie wskazuje na to, by w 2021 roku Polacy podtrzymali tak chętnie rzucane w tym roku obietnice: „ostatni raz jadę nad polskie morze!”. Bałtyk od lat przyciąga miliony gości. Ani koronawirus, ani wysokie ceny tego nie zmienią.
Opracowanie i analiza: redakcja portalu InwestycjewKurortach.pl
- Gdzie w polskich kurortach można zainwestować? Baza wartych uwagi propozycji dla inwestorów indywidualnych oraz deweloperów >>>
- Analizy kurortów / uzdrowisk dla inwestrów indywidualnych i deweloperów >>>
