Nie lubię ryzyka - podkreśla w wywiadzie Krzysztof Sobolewski, prezes spółki Gwiazda Morza.
Krzysztof Sobolewski - zaprawiony w biznesie miłośnik dobrze zaplanowanych rozwiązań. Swoją karierę rozpoczynał zakładając firmę w branży spożywczej mając zaledwie 22 lata. Przez 8 lat związany był z rynkiem dużych restrukturyzacji i przejęć pracując miedzy innymi dla Credit Suisse w londyńskim City. Dziś wspólnie z dwójką doświadczonych biznesmenów buduje kompleks Gwiazda Morza Resort SPA & SPORT we Władysławowie Hallerowie. Inwestycja składająca się z 87 apartamentów wakacyjnych i czterogwiazdkowego hotelu powoli wyrasta na wizytówkę zmieniającego się kurortu. Zanim rozpoczęły się prace projektowe nad ostatecznym kształtem hotelu wspólnicy wydali blisko milion złotych na przygotowanie i analizę, dopracowując koncepcję w najdrobniejszych szczegółach. Krzysztof Sobolewski przyznaje, że kocha Pomorze i kolejne swoje projekty zamierza realizować właśnie tu.
Marlena Kosiura, redakcja InwestycjewKurortach.pl: Licencja maklerska nr 807 uzyskana w 1995 roku. To trochę daleko od unikania ryzyka finansowego…. Kojarzy się raczej z szybkim przepływem gotówki i gorącymi transakcjami?
Krzysztof Sobolewski, prezes zarządu Gwiazda Morza sp. z o.o.: Lata 90 to był gorący okres dla polskiej gospodarki. Swoją pierwszą firmę założyłem razem z żoną mając 22 lata, będąc jeszcze na studiach. Okres ciężkiej pracy, kończenia studiów, ale też lekcji biznesu – wówczas pierwszy raz zetknąłem się z koniecznością zatrudniania ludzi i firmami, które nie płaciły faktur. To była branża spożywcza, a własny biznes rozbudził zainteresowanie rynkami finansowymi. W efekcie w 1995 roku uzyskałem licencję maklerską, w roku 1996 skończyłem studia MBA, a z początkiem roku 1998 o rozpocząłem prace w Londynie zajmując się transakcjami typu private equity i restrukturyzacjami przedsiębiorstw w Polsce z ramienia Credit Suisse. Wiedza, którą uzyskałem w czasie prowadzenia własnego biznesu okazała się bezcenna, ponieważ w tamtych czasach większość moich kolegów z zachodniej Europy była dobrze przygotowana w zakresie modelowania i inżynierii finansowej, ja natomiast potrafiłem spojrzeć na procesy zachodzące w firmach także z perspektywy przedsiębiorcy. To był dodatkowy czynnik, który spowodował, że odniosłem sukces. Przeprowadziłem transakcje zakupu, restrukturyzacji, rozwoju i sprzedaży liderów branży produkcji płytek ceramicznych (Opoczno S.A.) oraz akcesoriów meblowych (Gamet Sp. z o.o.). W roku 2002 wróciłem do Polski i kontynuowałem współprace z funduszami inwestycyjnymi aż do roku 2016, równolegle rozwijając własne projekty na rynku nieruchomości. Jednym z nich jest właśnie Gwiazda Morza. Trudno uwierzyć, ale projekt ma już 9 lat. W sumie mój staż pracy to 27 lat inwestowania powierzonych i własnych funduszy.
MK: Z początku daleko było Panu do deweloperki i hotelarstwa….
KS: Moja przygoda z budowaniem zaczęła się trochę przez przypadek. Z Półwyspem Helskim jestem związany od lat. Wypoczywając tam latem 1993 roku poznałem mojego obecnego wspólnika z Gwiazdy Morza – pana Zygmunta Skoczke. Otwierał on wówczas swój pierwszy pensjonat. Jeździłem do niego 7 kolejnych lat. Przypadkowa znajomość przerodziła się nie tylko w przyjaźń, ale też chęć współpracy biznesowej. Okazja ku temu nadarzyła się w 2007 roku, kiedy we Władysławowie pojawiła się możliwość kupienia gruntu przy samej plaży. Jej współwłaścicielem był nasz obecny trzeci wspólnik – pan Ryszard Korczak. W tym czasie doświadczenie na rynku deweloperskim już miałem, od kilku lat inwestowałem swój kapitał w budowę nieruchomości na terenie Trójmiasta, Pucka i w Chałupach na Półwyspie Helskim.
MK: Zdaje się, że działka, na której powstała Gwiazda Morza nie była łatwym gruntem do szybkiej realizacji inwestycji?
KS: To de facto była nie jedna, ale 13 czy może nawet 15 działek! Ich skupienie, scalenie, uporządkowanie kwestii prawnych zajęło nam cztery lata. Obaj wspólnicy szukali nowej jakości w budownictwie i hotelarstwie we Władysławowie. Powiedziałem: OK, poprowadzę ten projekt, ale pod twardymi warunkami, które postawiłem. Zależało mi na pełnej przejrzystości i wysokiej jakości tej inwestycji.
MK: Wspólnicy nie mieli obaw, zaufali Panu, dlaczego?
KS: Ja bardzo nie lubię ryzyka. Wiedziałem, że musimy mieć inny pomysł na inwestycję niż konkurencja. Zdawaliśmy sobie sprawę, że lokalizacja pozwala by stworzyć produkt inny, luksusowy i prestiżowy. Postawiłem sobie za cel, aby być liderem cenowym (najwyższa cena), i i jakościowym (najwyższa jakość). Do dziś nasza lokalizacja jest unikatowa – Gwiazda Morza to jedyna lokalizacja we Władysławowie, tuż za pasem lasu przy wejściu na plażę. Ale to nie tylko położenie. Równie ważna jest przypomniana przez nas historia dzielnicy Hallerowo. Piękna, zapomniana przez lata i przywrócona na nowo dzięki staraniom naszym i władz miasta. Hallerowo to miejsce z legendą, choć samo Władysławowo ciągle pozostawia wiele do życzenia.
MK: Kurort nie ma najlepszych notowań. Czy celem Państwa spółki jest zmiana wizerunku miejscowości – dziś mocno koliduje on z prestiżem i jakością Gwiazdy Morza?
KS: To nie tylko nasz cel. Podobnie myślą nowe Władze miasta - młodzi, zaangażowani ludzie z wizją. Zrozumienie dla konieczności zmian w mieście jest prawdziwe. Kilka lat temu dużym ryzykiem było dla nas to, jak poradzimy sobie z tą bylejakością. Dziś mogę powiedzieć: to „było”, a nie „jest” wyzwanie. Proces zmian już się toczy. Po raz pierwszy w historii zatrudniono miejskiego architekta. Władysławowo czeka wiele inwestycji m.in. przebudowa dworca, ulic, chodników, deptaków. Dopinguję władze miasta, bo potrzebne zmiany to nie tylko milionowe inwestycje w infrastrukturę ale również proste rozwiązania organizacyjne jak przestrzeganie ciszy nocnej, zapewnienie odpowiedniej ilości koszy na śmieci i toalet publicznych, uporządkowanie handlu sezonowego.
MK: Klienci potrafią docenić tę dbałość o detal?
KS: Na etapie jakości architektury i wykończenia apartamentów – tak. Ale dla nas dbałość zaczyna się na etapie bardzo przemyślanego projektowania. To część, której klienci nie widzą. Ostateczny, przyjęty do realizacji projekt Hotelu **** Gwiazda Morza bazuje na trzeciej koncepcji architektoniczno-funkcjonalnej. Dwie pierwsze były bliższe rozwiązaniom hoteli miejskich, a nie hoteli wypoczynkowych długiego pobytu. Wypracowanie finalnych rozwiązań, które stały się podstawą realizowanego hotelu kosztowało nas kilkaset tysięcy złotych. Podeszliśmy do tego z pokorą, wiedzieliśmy, że projekt i koncepcja funkcjonalna hotelu muszą być szczegółowo dopracowane, a wyraźnie określony profil - aktywny wypoczynek – stać się magnesem dla przyszłych klientów i silnym wyróżnikiem na tle konkurencji. Na etapie budowy też nie możemy sobie pozwolić na błędy, bo niedopilnowanie realizacji wróci do nas jako kosztowny problem na etapie eksploatacji.
MK: Skąd tak silne zaangażowanie w proces? Aż 6 osób z Państwa firmy osobiście nadzoruje poszczególne elementy budowy? Sprzedaż apartamentów również prowadzona jest wyłącznie przez własne biuro, a zarządzanie najmem od samego początku jest w Państwa rękach.
KS: To daje bezpieczeństwo naszym klientom. Panujemy nad całym procesem realizacji. Przy sprzedaży apartamentów poświęcamy klientom tyle uwagi, ile potrzebują. Brokerów nie interesują detale, a skupiają się wyłącznie na domknięciu sprzedaży i promowania produktu, który daje największa prowizję. A w przypadku Gwiazdy Morza znaczenie mają wszystkie te najdrobniejsze elementy: od wykończenia, po zapisy umowy, które odpowiednio zabezpieczają obie strony. Jeśli trzeba, mogę spotkać się osobiście z każdym z klientów, i takie spotkania się odbywają. Fakt, iż nie wychodzimy z inwestycji tylko samodzielnie nią zarządzamy jest równie przekonujący dla kupujących. Stworzyliśmy własną firmę zarządzającą najmem apartamentów naszych klientów, do której dopłacaliśmy przez pierwsze trzy lata działalności, po to by utrzymać najwyższą jakość obsługi i przygotować się do zarządzania hotelem. To procentuje, dziś mamy bardzo wysokie noty klientów portalu rezerwacyjnego booking.com na poziomie 9,2 pkt. (w skali 10 pkt. – przyp. redakcja).
MK: Czym dziś walczy się na rynku hoteli condo? Tylko jakością?
KS: Moim zdaniem biznes hotelowy musi być sprofilowany dla wyraźnie określonej grupy docelowej i bardzo przemyślany od strony kosztów operacyjnych. Lokalizacja oczywiście jest kluczowa, ale umiejętność walki z sezonowością w przypadku obiektów w kurortach jest równie ważna. Musimy wiedzieć dla kogo jest obiekt, jak chcemy przyciągać gości i dlaczego do nas mają wracać. W przypadku Gwiazdy Morza jest to od samego początku zaplanowane – nasz obiekt nastawiony jest na aktywny wypoczynek z rodziną, nie tylko latem. Oddanie ostatniej fazy inwestycji – czterogwiazdkowego hotelu z rozbudowanym zapleczem rekreacyjnym i odnowy biologicznej pozwoli nam na prowadzenie całego przedsięwzięcia w konwencji Resort Gwiazda Morza SPA & SPORT. W Hotelu **** Gwiazda Morza znajdują się miedzy innymi trzy baseny (w tym 20 metrowy basen pływacki), saunarium, 11 gabinetów odnowy biologicznej i SPA, sala fitness, 17 metrowa ścianka wspinaczkowa, kidsclub o powierzchni 150 mkw., strefa aktywnego wypoczynku w parku na ternie Nadmorskiego Parku Krajobrazowego i na plaży. Klienci będę mogli aktywnie trenować z naszymi instruktorami i fizjoterapeutami. Niestety część powstających obecnie w Polsce projektów hotelowych typu condo, może nie mieć dostatecznie wyróżniającej oferty aby uprawdopodobnić odpowiednie obłożenie, konieczne dla sukcesu komercyjnego projektu.
MK: Czy wobec popularności inwestowania w system condo klienci są ostrożni, dociekliwi, świadomi co stanowi o bezpieczeństwie lokowania środków w nieruchomość wakacyjną?
KS: Klienci condo to osoby, które mają nadwyżki gotówki i chcą je zainwestować na rynku nieruchomości. Stąd wybór opcji pokoju czy apartamentu hotelowego z zarządzaniem, którym właściciel nie musi się martwić jest dużo wygodniejszą formą, niż kupno mieszkania na wynajem lokatorski. Każdy z naszych klientów, którzy już kupili lokale co miesiąc otrzymuje od nas exela z rozliczeniem zajmującym kilkadziesiąt wierszy – to szczegółowa analiza, ile zarobił na wynajmie pokoju, miejsca parkingowego i spis kosztów. Tu nie ma miejsca na niedomówienia. Klienci mają nawet podgląd do systemu rezerwacyjnego, co więcej do każdego mieszkania w banku uruchomiliśmy indywidualny rachunek bankowy, gdyby ktoś chciał, możemy udostępnić podgląd pod rachunek bankowy.
MK: Doświadczenie inwestycyjne, prawne, deweloperskie, niechęć do ryzyka, to buduje zaufanie do Pana i firmy. Kolejne plany inwestycyjne mogą je wzmocnić?
KS: Najbliższe dwa lata to czas intensywnej pracy nad zakończeniem budowy i uruchomieniem operacyjnym Hotelu **** Gwiazda Morza (planowany termin otwarcia to marzec 2019) Nie wykluczam też kolejnej inwestycji w samym Władysławowie, choć rozmowy dotyczące możliwości zakupu kolejnych działek są na stosunkowo wczesnym etapie. Wierzę we Władysławowo, a Trójmiasto to najlepsze miejsce do życia – wszystkie plany wiąże z tymi lokalizacjami. Ten rynek znam najlepiej.
