Raport 2025: kapitał chętny na hotele w Europie Środkowo-Wschodniej
Pierwsza połowa 2025 r. na rynku hotelowym w Europie CEE przyniosła najwyższą od kilku lat aktywność inwestycyjną. Wartość transakcji wzrosła o ponad 360% r/r, głównie dzięki transakcjom w Czechach, w Polsce i na Węgrzech. Warszawa uplasowała się na pozycji lidera pod względem nowej podaży oraz wskaźników operacyjnych działających hoteli - podaje firma Cushman & Wakefield.
28 sierpnia 2025 r.
InwestycjewKurortach.pl
Hilton Prague, w styczniu 2025 r. został sprzedany firmie PPF Group należącej do bizneswoman Renáty Kellnerovej, najbogatszej kobiety w Czechach. Jak podawał The Times transakcja opiewała na prawie 280 milionów euro, fot. Hilton
Wolumen inwestycyjny w sprzedaży obiektów hotelowych dużym graczom na 6 największych rynkach regionu środkowo-wschodniej Europy (Bułgaria, Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja, Węgry) osiągnął 682 mln EUR i zanotował tym samym wzrost aż o 364% r/r – podaje firma Cushman & Wakefield w raporcie „Marketbeat CEE-6 Hospitality H1 2025”.
- Pierwsza połowa tego roku przyniosła nienotowany od 2019 roku poziom aktywność inwestorów. Liderem pod względem wolumenu były Czechy z 502 mln EUR i wzrostem o 936% r/r. Na drugim miejscu znalazła się Polska z wolumenem 81 milionów euro – wzrost o 216% r/r, a na trzecim Rumunia z 49 milionami euro – komentuje Marcin Kocerba z Działu Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.
Większość transakcji sprzedaży obiektów dotyczyła hoteli z segmentów premium (Upper Upscale) i luxury, które odpowiadały za 64% całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych. Wartość transakcji w tych klasach wzrosła o ponad 500% w porównaniu z pierwszą połową 2024 r.
Największymi transakcjami sprzedaży hoteli w regionie były Hilton i Four Seasons w Pradze. W Polsce odnotowano dwie znaczące transakcje portfelowe – obejmujące dwa obiekty typu serviced apartments Noli Studios w Gdańsku oraz portfel 4 hoteli sieci B&B HOTELS zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Lublinie i Łodzi.
- Rynek inwestycji hotelowych w regionie CEE wykazuje coraz większą dojrzałość. Stopy zwrotu dla najlepszych aktywów pozostają stabilne na poziomie 6,5–8,5%, jednak w drugiej połowie roku spodziewana jest ich kompresja – w odpowiedzi na rosnącą płynność i wzrost aktywności inwestycyjnej. Kluczową zmianą w strukturze rynku jest wyraźna dominacja kapitału krajowego, który odpowiadał za aż 63% całkowitego wolumenu transakcji (wzrost o 317% r/r) oraz silny udział inwestorów z Europy – 23% wolumenu i imponujący wzrost o 360% r/r – tłumaczy Nicolas Horky, Head of Hotel Transactions CEE & SEE, Cushman & Wakefield.
Firma podkreśla, że 78% całkowitej aktywności inwestycyjnej wygenerowali inwestorzy prywatni, co oznacza niemal pięciokrotny wzrost rok do roku. Brak transakcji ze strony inwestorów z regionu Azji i Pacyfiku (APAC) sygnalizuje zmianę geograficznego układu sił na rynku.
Średnia cena za pokój wyniosła blisko 200 tys. euro. - To dane ważne w kontekście cen na rynku condohoteli. Często polscy inwestorzy zdumieni są ceną wykończonych i wyposażonych pokoi hotelowych w wysokim standardzie, oceniając, że 700-900 tys. zł to zbyt wysoka cena. Znając jednak realia rynku hotelowego widać, że te realia nie są oderwane od rzeczywistości. Oczywiście mówimy też o dwóch różnych inwestycyjnie segmentach rynku, nie da się porównać czeskiej Pragi do polskich kurortów, bo te ostatnie nie budzą na razie zainteresowania wśród dużego kapitału, zwłaszcza z zagranicy. Ale oczekiwanie, że 4-5* pokój w hotelu powinien być sprzedawany w modelu condo za 400-500 tys. zł jest po prostu nierealne, kupujący powinni to w końcu zrozumieć – ocenia Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.
Warszawa liderem nowej podaży
W pierwszej połowie 2025 r. odnotowano również wzrost podaży, z silnym naciskiem na segmenty o wyższym standardzie. W stolicach krajów CEE-6 otworzyło się w tym czasie około 20 obiektów hotelowych, oferujących łącznie około 1600 pokoi. W Warszawie były to cztery obiekty (łącznie 647 pokoi), m.in. Moxy Warsaw City (256 pokoi), Puro Warsaw Old Town (192 pokoje) oraz rozbudowa Leonardo Royal Warsaw (+184 pokoje).
- W pierwszym półroczu nowa podaż wzrosła o 1,7% r/r i koncentrowała się głównie na segmentach Luxury i Upscale. Liderem pod względem nowych inwestycji była dotąd Warszawa, gdzie zasoby hotelowe wzrosły o 3,8% r/r. Na kolejnych miejscach znalazła się Praga – 1,8% wzrostu oraz Bukareszt – 1,7%. W kolejnych miesiącach spodziewany jest dalszy wzrost podaży, głównie w Budapeszcie – dodaje Alina Cazachevici, Partner, Head of Hospitality Operations CEE & SEE, Cushman & Wakefield.
RevPAR ciągle rośnie
Od stycznia do czerwca 2025 r. rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej odnotował wzrost RevPAR o 9,3% r/r, co było przede wszystkim efektem wzrostu ADR o 6,9%. Obłożenie również poszło w górę – o 3,4 pp., osiągając poziom 65%, choć nadal pozostaje 6,5 pp. poniżej poziomu z 2019 r.
Wskaźnik RevPAR we wszystkich stolicach regionu CEE przekroczył już poziomy sprzed pandemii. Na czele znalazła się Warszawa (138,9%), wyprzedzając Sofię (128,4%) i Pragę (125,5%). Warszawa i Sofia były jedynymi miastami, które zanotowały wyższy wskaźnik obłożenia niż w 2019 roku.
- Rynek hotelowy w regionie CEE wykazał w pierwszej połowie 2025 roku wyjątkową odporność i zdolność do szybkiej regeneracji po wcześniejszych wyzwaniach. Połączenie rekordowego wolumenu inwestycji, silnego wzrostu wyników operacyjnych oraz dynamicznego rozwoju podaży, zwłaszcza w segmencie luksusowym, świadczy o solidnych fundamentach i pozytywnych perspektywach na przyszłość – podsumowuje Marcin Kocerba.
Opracowanie: tekst redakcji na bazie informacji prasowej spółki Cushman & Wakefield
