Na co zwrócić uwagę kupując lokal w codnohotelu

Inwestowanie w condohotele i apartamenty wakacyjne wbrew temu co głoszą ich deweloperzy wcale nie jest takie proste. Często lokal położony jest daleko od miejsca zamieszkania potencjalnego nabywcy, co już jest pewną barierą. Do tego wszystkie niuanse związane z formą nabycia lokalu w conohotelu. Kluczowa jest więc odpowiedź na pytanie: po co w ogóle chcę kupić taki lokal?

Zaczynamy nasz cykl: Inwestowanie w condohotele i apartamenty wakacyjne – w jego ramach na portalu będą się pojawiać kolejne analizy i komentarze podpowiadające jak bezpiecznie i z głową kupić lokal na wynajem krótkoterminowy w aparthotelu lub klasyczny apartament wakacyjny.

Tak wiec zaczynamy od początku. Stąd pierwszy odcinek poświęcony będzie właśnie próbie odpowiedzi na pytanie, które powinien zadać sobie każdy inwestor, który zastanawia się nad kupieniem takiej nieruchomości. Kluczowe jest pytanie: po co w ogóle mi taki lokal. Od tego zależeć będzie dalsze przyglądanie się ofertom na rynku.

Dlaczego jest to tak ważne? Bo inaczej kupuje się nieruchomość dla siebie jako tzw. drugi dom, która od czasu do czasu ma być wynajmowana. Zupełnie inaczej wybierać będziemy nieruchomość, którą traktujemy tylko i wyłącznie jako lokatę kapitału i pomysł na czerpanie zysków.

W condohotelu nie odwiedzisz swojego apartamentu w wakacje

Różni je wiele. Lokal kupowany dla siebie lepiej by miał status mieszkalny, czyli mieścił się w klasycznym budynku apartamentowym, a nie hotelu (budynek o statusie użytkowym). Można o to zapytać dewelopera w czasie rozmów. Powie nam o tym też podatek VAT wliczany w cenę mieszkania – lokale mieszkalne mają 8 proc., usługowe 23 proc. VAT. I bynajmniej nie chodzi tu jedynie o koszty, ale też fakt, iż w lokalu mieszkalnym – gdyby nam się kiedyś na emeryturze zamarzyło budzić się rano i pić kawę na tarasie patrząc na morze czy góry, możemy się zameldować i zamieszkać na stałe. W hotelu nie zameldujemy się na stałe.

Jeśli nieruchomość ma też służyć nam do wypoczynku też korzystniej jest kupić mieszkanie, niż pokój czy apartament w condo czy aparthotelu. Deweloperzy condo zachęcają, że można w swoim apartamencie wypoczywać – ale zapomnijcie, że będziecie mogli tam pojechać w wakacje, ferie, święta, na Sylwestra czy długi weekend majowy. Te okresy są prawie zawsze wyłączone z tzw. pobytu właścicielskiego. Nie przyjedziemy do niego też spontanicznie, gdy wpadniemy na pomysł weekendowego wyjazdu bo pogoda sprzyja – rezerwacji własnego apartamentu w condo musimy dokonać co najmniej miesiąc wcześniej. Co więcej w części obiektów condo właściciel wypoczywając w swoim lokalu i tak musi płacić za pobyt – choć są to z reguły niższe stawki niż obowiązują innych gości.

Dodatkowym obostrzeniem w przypadku condohotelu jest też fakt, iż zdarza się, że pobyt właścicielski dotyczy tylko nabywcy, ale nie może od prawa do wypoczynku odstąpić rodzinie czy znajomym. Więc tu klasyczny apartament znów ma przewagę, gdyż możemy podzielić się nim z kim chcemy.

W condohotelu – jeśli trzyma on standard hotelowy – nie urządzimy też wnętrz po swojemu, ani nie będziemy mogli mieć żadnych osobistych rzeczy w lokalu.

Condohotel produktem dla inwestorów

- Jeśli inwestor myśli o nieruchomości tylko i wyłącznie w kategoriach zysków – a nie kupuje dla siebie - wygodniejszym rozwiązaniem może być z kolei condohotel - wyjaśnia Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl. Na pewno zapewnia sprawniejsze zarządzanie, którym właściciel nie musi się zajmować. Przy apartamencie wakacyjnym musimy znaleźć firmę / osobę, która zajmie się obsługą takiego lokalu oraz jego marketingiem. Firm zarządzających najmem krótkoterminowym jest już coraz więcej – często są to prężnie działające firmy lokalne – ale ich skuteczność i jakość obsługi lokali, właścicieli i turystów bywa różna.

Condohotel / aparthotel z reguły zarządzany jest przez jednego operatora. Jeśli robi to sprawnie właściciel nie musi martwić się o to, że gdzieś na drugim końcu Polski ma nieruchomość, która na siebie zarabia.

Czy apartament w condohotelu da się sprzedać?

I na koniec jeszcze jedno pytanie na które inwestor zastanawiający się nad nieruchomością pod najem krótkoterminowy powinien sobie odpowiedzieć w pierwszej kolejności. Co będę chciał zrobić z nieruchomością za kilka, kilkanaście lat. W przypadku apartamentu mieszkalnego przyszłość jest taka, jak klasycznych mieszkań – w razie potrzeby można je sprzedać. W przypadku lokalu w condohotelu nie jest to już tak oczywiście. Wraz z umową na zarządzanie podpisujemy z deweloperem zobowiązanie, iż lokal sprzedamy ale wraz z całą umową najmu – oznacza to, że musimy znaleźć nabywcę który kupi od nas apartament z „dobrodziejstwem inwentarza”. Co niewątpliwie może być dużym utrudnieniem – jeśli hotel za 5-15 lat będzie prosperował super, wypłacał obiecane zyski i cieszył się powodzeniem na rynku to kupiec pewnie się znajdzie. Gorzej jeśli sytuacja będzie mniej kolorowa – wówczas sprzedanie lokalu obciążonego koniecznością kontynuowania umowy na zarządzanie może być kotwicą.  Czasem w umowach deweloperzy aparthoteli stosują zapis o pierwokupie – oznacza to iż w przypadku chęci sprawdzania lokalu właściciel ma obowiązek w pierwszej kolejności odprzedać lokal deweloperowi.

Odpowiedzi na te pytania niewątpliwie od razu kieruje kupujących wśród jakich ofert powinni szukać lokalu.