Na naszej stronie korzystamy z cookies (ciasteczek) umożliwiających zapisywanie informacji na urządzeniu użytkownika. Stosujemy je w celu lepszego dopasowania treści do odbiorcy, prezentacji reklam oraz w celach statystycznych. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności oraz opisem jak zablokować cookies. Kontynuując przeglądanie naszej strony wyrażasz zgodę na pozostawianie cookies zgodnie z Twoimi bieżącymi ustawieniami przeglądarki.

Zamknij

Obiekty w kurortach: potrzebują innych doradców

Aparhotele wymagają zupełnie innego podejścia w planowaniu i zarządzaniu. Kogo powinni szukać deweloperzy?

Boom na nieruchomości w polskich kurortach jest jak pole minowe - nowi deweloperzy stąpają po nieznanym gruncie. Często nie mają doświadczenia, popełniają wiele błędów, za które później płacą kupujący. A konieczność łączenia specyfiki hoteli z apartamentami wymaga wiedzy i doświadczenia, którego nie mają nawet funkcjonujący na rynku od lat doradcy biznesowi. Kto wygrywa? Ci którzy mają hotelową wiedzą, ale działają też zgodnie z trendami spod znaku Airbnb.

 

Lista „grzechów” jest długa. W budynkach z apartamentami wakacyjnymi, które mają działać jak hotele zapomina się o tym co hotelowe np. pomieszczeniach gospodarczych dla ekip sprzątających, schowkach na brudną pościel, za mała restauracja by w godzinach śniadań obsłużyć wszystkich turystów z budynku, zbyt mały basen. – Albo wejście do strefy basenowej tuż przy recepcji. Goście w szlafrokach muszą więc slalomem omijać tych nowoprzybyłych, którzy stoją z walizkami by się zameldować. Niby błahostka, ale goście są niezadowoleni, co później wpływa wyraźnie na opinie o obiekcie, a tym samym przekłada się na realne stawki wynajmu. Wiadomo, że z super opiniami ceny noclegów można podnosić. Kiedy opinie lecą w dół, cena też spada – wylicza Oliver Andrzejczuk z Partner Expert GROUP.

Kilka lat temu on i wspólnik Adrian Szufel założyli spółkę. Doradzają i zarządzają obiektami noclegowymi oraz gastronomią. Pomysł założenia firmy zrodził się z potrzeby jaka pojawiła się na rynku. Trochę jak w historii Airbnb, które powstało w 2007 roku właśnie na fali wzmożonego zapotrzebowania na noclegi. W San Francisco miała odbyć się wielką konferencja i dwaj młodzi studenci o nieznanych wówczas nikomu nazwiskach Gebbia i Chesky wpadli na pomysł udostępnienia mieszkania i dmuchanych materacy jako miejsca noclegowego. Założyciele kołobrzeskiej firmy Partner Expert też zauważyli niszę. Wykorzystując ponad 15 letniego doświadczenie w hotelarstwie i gastronomii postanowili dzielić się nim z niedoświadczonymi inwestorami, którzy masowo rzucili się na budowanie w kurortach. Pracujemy z inwestorem już na etapie projektu architektonicznego. W zasadzie nasza rola często sprowadza się do edukowania architektów, którzy nie zawsze wiedzą jak w praktyce powinien funkcjonować obiekt noclegowy informuje Adrian Szufel. Wiedza ekspercka często przyspiesza więc sam proces projektowania nowej inwestycji.

W doświadczeniu obaj mogą wymienić zarówno pracę w klasycznym hotelarstwie m.in. w hotelu Nad Parsętą, w obiektach spółki Zdrojowa Invest, jak i inwestycje typowo apartamentowe m.in. w ramach firmy zarządzającej apartamentami wakacyjnymi Sun&Snow. W 2020 roku spółka uruchomiła w Kołobrzegu aparthotel Indu. Obiekt powstał jako nowy pensjonat. Ale jego właściciel zupełnie nie rozumiał współczesnych realiów rynku, oczekiwań gości, nowych trendów. – Zrobiliśmy tu zupełną rewolucję. Zmiany wewnątrz i na zewnątrz budynku. Kompletnie inny, nowoczesny design apartamentów. I co najważniejsze poszczególne lokale zostały przygotowane do sprzedaży jako apartamenty inwestycyjne. Aparthotel nie tylko wyszedł na prostą, ale przyniósł zysk ze sprzedaży lokali, a nabywcy od 2020 roku cieszą się zyskami z wynajmu wyjaśnia Oliver Andrzejczuk. Spółka doradzała, sprzedawała, a dziś zarządza wynajmem apartamentami w Indu.

W trendzie Airbnb

Rozwój technologii rządzi dziś rynkiem. Dlatego do analizy i optymalizacji stawek noclegowych spółka Partner Expert wykorzystuje własne, autorskie programy informatyczne. Jak się okazuje „walka” z konkurencją i skuteczne wynajęcie apartamentu to czasem kwestia ceny niższej o 5 zł. I właśnie w tym automatyzacja na którą firma postawiła jest niezastąpiona. Efekt? Lokale w Indu – choć obiekt nie stoi w pierwszej linii brzegowej – w 2020, trudnym roku, osiągnęły poziom obłożenia 80%, przynosząc właścicielom lokali zyski i oceny gości na poziomie 8,9 pkt. na Bookingu.

Airbnb to jednak nie tylko technologia. To co odróżnia nocleg w mieszkaniu, co stało za sukcesem platformy, a jednocześnie stało się solą w oku hotelarzy na całym świecie, jest właśnie odmienność od klasycznych hoteli. Apartament daje większą swobodę, przestrzeń, kameralność. I choć hotelarze mieszkania na doby krytykowali, to jednak przeprosili się z rynkiem. Teraz sami chcą takie lokale mieć w ramach sieci.

  • Marriott w ofercie włączonej do swojej sieci Homes & Villas by Marriott ma ponad 100 lokalizacji na świecie, w tym w samym Londynie rozsiane po całym mieście 492 luksusowe domy i apartamenty.
  • Sieć Accor – ma też 3 marki: The Sebel; Adagio oraz One Fine Stay
  • InterContinental Hotels Group – posiada dwie sieci: Staybridge Suites oraz Candelwood Suites
  • Hilton – w tej sieci funkcjonją marki Homewood Suites oraz Home2 Suites
  • Louvre Hotel Group - Royal Tulip i Tulip Residences

Problem polega jednak na tym, że hotelarstwo apartamentów nie rozumie. Doradcy z rynku hotelowego od lat poruszający się schematycznie po tych samych ścieżkach związanych z budową i działaniem hoteli nie bardzo potrafią „ugryźć” budynki aparthotelowe. – Łączymy dwa światy: hotele i apartamenty. Deweloperzy z którymi zaczynamy współpracę uczą się jak spojrzeć na budynek z apartamentami przez pryzmat hotelarza – komentuje Adrian Szufel.  To ważne bowiem kupujący lokale wakacyjne oczekują dziś, by nowe inwestycje posiadały zaplecze usługowe – restauracje, baseny, strefy fitness, a to często wykracza znacznie poza obszar wiedzy dewelopera mieszkaniowego, który startuje z pierwszym projektem w kurorcie.

„Stara” gwardia ekspertów doradzających hotelarzom niestety nie do końca jest w stanie pomóc jeszcze w jednym aspekcie. – Te firmy nie mają żadnego doświadczenia w sprzedaży lokali inwestorom indywidualnym. Nie wiedzą jak podejść do tematu, nie znają mechanizmów sprzedaży, form skutecznego marketingu, czy specyfiki rozmów i wymagań jakie mają nabywcy – zauważa Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.

Walka o turystów

Rocznie w polskich kurortach oddawanych jest od kilku do kilkunastu nowych obiektów typowo hotelowych i mniejszych pensjonatów. Do tego dochodzą apartamenty wakacyjne – w ostatnich latach tylko nad Bałtykiem oddano do użytku ok. 4 tys. lokali. Kolejne tysiące pokoi są w budowie. – Już jakiś czas temu w naszych analizach wskazywaliśmy, że sukcesem nie jest dziś wybudowanie i kupienie apartamentu. Pierwsze skrzypce zaczynają odrywać nie lokalizacja, a sprawny operator wynajmu. Na rynku robi się coraz ciaśniej, profesjonalizuje się więc walka o turystę – mówi Kosiura. Trend ten potwierdza Olivier Andrzejczuk. Dlatego jego spółka ma ścisłą współpracę z 16 największymi turoperatorami z Niemiec. – Od ponad 10 lat działam wspólnie z niemieckimi biurami podróży, w tym m.in. z jednym z największych czyli Bernstein Touristik. To właśnie duży udział gości z Niemiec pozwolił nam w Hotelu Nad Parsętą utrzymywać 90% poziom obłożenia – informuje.

Przedstawiciele spółki podkreślają, że w zabieganiu o turystów noclegi to tylko jeden z elementów. Nie mniej kluczowe jest zadbanie o ich doznania gastronomiczne. A to w budynkach apartamentowych często kuleje. – Deweloperzy nie myślą kompleksowo. Często albo w ogóle zapominają o strefie restauracyjnej na parterze budynku, albo usługi zlecają wielu firmom. Gastronomię prowadzi ktoś innych, strefę SPA jeszcze inny podmiot, a samym zarządzaniem wynajmem zajmuje się kolejna spółka, czy nawet kilku operatorów w jednym budynku. To nie ma prawa działać prawidłowo – zaznacza Olivier Andrzejczuk. I wyjaśnia dlaczego: aparthotel funkcjonuje sprawnie przynosząc odpowiednio wysokie stopy zwrotu jeśli zarządzany jest profesjonalnie, a pomiędzy poszczególnymi działami usług jest synergia. Kiedy prowadzi to jedna firma unika się konfliktów. – Widzimy to w praktyce w projektach którymi zarządzaliśmy lub obecnie prowadzimy – dodaje współtwórca Partenr Expert.

 

Opracowanie: redakcja portalu InwestycjewKutortach.pl

 
Copyright

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

 
REKLAMA
Zobacz również ...
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Sun & Snow po raz 3 w Szklarskiej Porębie
Firma Sun & Snow Real Estate wprowadziła właśnie do sprzedaży budynki apartamentowe Monte Sol Residence w ścisłym centrum Szklarskiej Poręby. W sumie powstanie tu 83 apartamenty. Planowany start budowy - wiosna 2023 r.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Czarna Góra Resort buduje ostatnie apartamenty
W całorocznym resorcie Czarna Góra w Sudetach ruszyła budowa i sprzedaż apartamentów inwestycyjnych w projekcie Biała Perła II. Lokale zapewnią właścicielom możliwość dowolnych terminów na pobyty własne, ale też możliwość zarobku – przewidziano przejrzysty model podziału przychodu 50/50. To ostatni z obiektów noclegowych jaki powstanie w ramach resortu.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Raporty i trendy
Z apartamentu wprost na stok. Gdzie można kupić lokal dla siebie lub na wynajem?
Część inwestorów indywidualnych planując zakup apartamentów w górach koniecznie chce lokal tuż przy stoku, na którym można poszusować, albo choć pozjeżdżać na sankach. Tych jednak do wyboru nie ma zbyt wielu. Sprzedają się szybko, wynajmują turystom równie szybko. Co dziś jest w sprzedaży? M.in. apartamenty w Wiśle i Krynicy-Zdrój.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Dubajski standard w Wiśle. Luksusowe apartamenty spod kreski projektantki od Ritz Carlton
Wnętrza apartamentów w inwestycji Magiczny Horyzont w Wiśle zaplanują projektantki z warszawskich pracowni – Sylwia Pogorzelska z OIKOI oraz Magdalena Śliwka z pracowni Black Deer Workshop. Wcześniej urządzały wnętrza m.in. dla Ritz Carlton.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Spółka budująca condohotel Staybridge Suites w Warszawie stara się o restrukturyzację
Spółka deweloperska SBS Warszawa 1 budująca condohotel Staybridge Suites w stolicy złożyła w sądzie wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego – poinformował portal Obligacje.pl. Firma ma do spłacenia wielomilionowe obligacje korporacyjne. Sam hotel nadal jest w budowie.
Marlena Kosiura
InwestycjewKurortach.pl
Historie z kurortów
Biały Miś rozpoczął erę kiczu w Zakopanem? Pozował od Tatr po Bałtyk. Historia z niemieckimi korzeniami
Biały miś na Krupówkach - przez lata symbol zimowej stolicy Polski, ale też symbol kiczu. Czy to od niego zaczęła się era tandety w górskim kurorcie, który przez dziesięciolecia uchodził za luksusowy i artystyczny, przyciągając ludzi sztuki i nauki? Miś grasował nie tylko pod Tatrami, ale i nad Bałtykiem. Skąd ta moda?
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Inwestorzy indywidualni mogą zarabiać na zdrowiu innych. Jak? Inwestując w nieruchomości w uzdrowiskach
12% zysku rocznie można zarobić na nieruchomości w uzdrowisku. Taką ofertę zysków kieruje do inwestorów indywidualnych spółka Arche oferując zakup pokoi i apartamentów w inwestycjach Sanatorium Milicyjne w Nałęczowie oraz hotelu Metalowiec Muszyna.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Raporty i trendy
Pozwy właścicieli 130 apartamentów z Mielna czekają w sądzie. Na celowniku deweloper i spółka zarządzająca
W sądach w Koszalinie, Gdańsku i Szczecinie czekają na rozpatrzenie sprawy konfliktu związanego z apartamentami z budynków wakacyjnych Dune w Mielnie. Ostry spór pomiędzy właścicielami 130 apartamentów, a deweloperem spółką Firmus i powiązanymi z nim firmami dotyczy m.in. dostępu do basenów i innych części rekreacyjnych.
Marlena Kosiura
analityk kurortów i uzdrowisk
Historie z kurortów
SZTUKA Z KURORTÓW // Edward Hopper - artysta pustych przestrzeni w kurortach
Wszystkie najbardziej kultowe z obrazów amerykańskiego malarza przedstawiają zagubionych ludzi. Samotność, nostalgia i melancholia biją nie tylko z miejskich kadrów Hoppera, ale też ze scen złapanych w kurortach. To kurorty były dla niego inspiracją i częścią życia.
Marlena Kosiura
InwestycjewKurortach.pl
Historie z kurortów
FILMY Z KURORTÓW // Ozark: jezioro, imprezy, pranie pieniędzy i meksykański kartel
Jezioro Ozark w USA jest tłem serialu w którym piękno natury przeplata się z brutalnością świata meksykańskiego kartelu i prania pieniędzy. Wciąga pod powierzchnię, nie tylko intrygą, ale też pięknymi zdjęciami i imprezowym stylem życia.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Powstanie pierwszy condohotel w Juracie
Działający w centrum Juraty hotel Lido przejdzie totalną metamorfozę. Od 2024 roku ma już działać jako 4* hotel Lido. Pokoje i apartamenty sprzedawane są w systemie condo indywidualnym inwestorom. Ceny od 575 tys. zł netto za wykończony lokal.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
RAPORT / Wielkie negocjacje w condohotelach
32% pokoi i apartamentów funkcjonujących w Polsce w systemie condohotelu w wyniku pandemii przeszło proces renegocjacji umów dotyczących wypłat zysków. Negocjowano zarówno stawki wypłat, jak i termin ich realizacji. W przypadku 28% lokali wirus nie miał żadnego znaczenia – wypłaty odbywały się na czas, w nie zmienionej wysokości.