Na naszej stronie korzystamy z cookies (ciasteczek) umożliwiających zapisywanie informacji na urządzeniu użytkownika. Stosujemy je w celu lepszego dopasowania treści do odbiorcy, prezentacji reklam oraz w celach statystycznych. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności oraz opisem jak zablokować cookies. Kontynuując przeglądanie naszej strony wyrażasz zgodę na pozostawianie cookies zgodnie z Twoimi bieżącymi ustawieniami przeglądarki.

Zamknij

Obiekty w kurortach: potrzebują innych doradców

Aparhotele wymagają zupełnie innego podejścia w planowaniu i zarządzaniu. Kogo powinni szukać deweloperzy?

Boom na nieruchomości w polskich kurortach jest jak pole minowe - nowi deweloperzy stąpają po nieznanym gruncie. Często nie mają doświadczenia, popełniają wiele błędów, za które później płacą kupujący. A konieczność łączenia specyfiki hoteli z apartamentami wymaga wiedzy i doświadczenia, którego nie mają nawet funkcjonujący na rynku od lat doradcy biznesowi. Kto wygrywa? Ci którzy mają hotelową wiedzą, ale działają też zgodnie z trendami spod znaku Airbnb.

 

Lista „grzechów” jest długa. W budynkach z apartamentami wakacyjnymi, które mają działać jak hotele zapomina się o tym co hotelowe np. pomieszczeniach gospodarczych dla ekip sprzątających, schowkach na brudną pościel, za mała restauracja by w godzinach śniadań obsłużyć wszystkich turystów z budynku, zbyt mały basen. – Albo wejście do strefy basenowej tuż przy recepcji. Goście w szlafrokach muszą więc slalomem omijać tych nowoprzybyłych, którzy stoją z walizkami by się zameldować. Niby błahostka, ale goście są niezadowoleni, co później wpływa wyraźnie na opinie o obiekcie, a tym samym przekłada się na realne stawki wynajmu. Wiadomo, że z super opiniami ceny noclegów można podnosić. Kiedy opinie lecą w dół, cena też spada – wylicza Oliver Andrzejczuk z Partner Expert GROUP.

Kilka lat temu on i wspólnik Adrian Szufel założyli spółkę. Doradzają i zarządzają obiektami noclegowymi oraz gastronomią. Pomysł założenia firmy zrodził się z potrzeby jaka pojawiła się na rynku. Trochę jak w historii Airbnb, które powstało w 2007 roku właśnie na fali wzmożonego zapotrzebowania na noclegi. W San Francisco miała odbyć się wielką konferencja i dwaj młodzi studenci o nieznanych wówczas nikomu nazwiskach Gebbia i Chesky wpadli na pomysł udostępnienia mieszkania i dmuchanych materacy jako miejsca noclegowego. Założyciele kołobrzeskiej firmy Partner Expert też zauważyli niszę. Wykorzystując ponad 15 letniego doświadczenie w hotelarstwie i gastronomii postanowili dzielić się nim z niedoświadczonymi inwestorami, którzy masowo rzucili się na budowanie w kurortach. Pracujemy z inwestorem już na etapie projektu architektonicznego. W zasadzie nasza rola często sprowadza się do edukowania architektów, którzy nie zawsze wiedzą jak w praktyce powinien funkcjonować obiekt noclegowy informuje Adrian Szufel. Wiedza ekspercka często przyspiesza więc sam proces projektowania nowej inwestycji.

W doświadczeniu obaj mogą wymienić zarówno pracę w klasycznym hotelarstwie m.in. w hotelu Nad Parsętą, w obiektach spółki Zdrojowa Invest, jak i inwestycje typowo apartamentowe m.in. w ramach firmy zarządzającej apartamentami wakacyjnymi Sun&Snow. W 2020 roku spółka uruchomiła w Kołobrzegu aparthotel Indu. Obiekt powstał jako nowy pensjonat. Ale jego właściciel zupełnie nie rozumiał współczesnych realiów rynku, oczekiwań gości, nowych trendów. – Zrobiliśmy tu zupełną rewolucję. Zmiany wewnątrz i na zewnątrz budynku. Kompletnie inny, nowoczesny design apartamentów. I co najważniejsze poszczególne lokale zostały przygotowane do sprzedaży jako apartamenty inwestycyjne. Aparthotel nie tylko wyszedł na prostą, ale przyniósł zysk ze sprzedaży lokali, a nabywcy od 2020 roku cieszą się zyskami z wynajmu wyjaśnia Oliver Andrzejczuk. Spółka doradzała, sprzedawała, a dziś zarządza wynajmem apartamentami w Indu.

W trendzie Airbnb

Rozwój technologii rządzi dziś rynkiem. Dlatego do analizy i optymalizacji stawek noclegowych spółka Partner Expert wykorzystuje własne, autorskie programy informatyczne. Jak się okazuje „walka” z konkurencją i skuteczne wynajęcie apartamentu to czasem kwestia ceny niższej o 5 zł. I właśnie w tym automatyzacja na którą firma postawiła jest niezastąpiona. Efekt? Lokale w Indu – choć obiekt nie stoi w pierwszej linii brzegowej – w 2020, trudnym roku, osiągnęły poziom obłożenia 80%, przynosząc właścicielom lokali zyski i oceny gości na poziomie 8,9 pkt. na Bookingu.

Airbnb to jednak nie tylko technologia. To co odróżnia nocleg w mieszkaniu, co stało za sukcesem platformy, a jednocześnie stało się solą w oku hotelarzy na całym świecie, jest właśnie odmienność od klasycznych hoteli. Apartament daje większą swobodę, przestrzeń, kameralność. I choć hotelarze mieszkania na doby krytykowali, to jednak przeprosili się z rynkiem. Teraz sami chcą takie lokale mieć w ramach sieci.

  • Marriott w ofercie włączonej do swojej sieci Homes & Villas by Marriott ma ponad 100 lokalizacji na świecie, w tym w samym Londynie rozsiane po całym mieście 492 luksusowe domy i apartamenty.
  • Sieć Accor – ma też 3 marki: The Sebel; Adagio oraz One Fine Stay
  • InterContinental Hotels Group – posiada dwie sieci: Staybridge Suites oraz Candelwood Suites
  • Hilton – w tej sieci funkcjonją marki Homewood Suites oraz Home2 Suites
  • Louvre Hotel Group - Royal Tulip i Tulip Residences

Problem polega jednak na tym, że hotelarstwo apartamentów nie rozumie. Doradcy z rynku hotelowego od lat poruszający się schematycznie po tych samych ścieżkach związanych z budową i działaniem hoteli nie bardzo potrafią „ugryźć” budynki aparthotelowe. – Łączymy dwa światy: hotele i apartamenty. Deweloperzy z którymi zaczynamy współpracę uczą się jak spojrzeć na budynek z apartamentami przez pryzmat hotelarza – komentuje Adrian Szufel.  To ważne bowiem kupujący lokale wakacyjne oczekują dziś, by nowe inwestycje posiadały zaplecze usługowe – restauracje, baseny, strefy fitness, a to często wykracza znacznie poza obszar wiedzy dewelopera mieszkaniowego, który startuje z pierwszym projektem w kurorcie.

„Stara” gwardia ekspertów doradzających hotelarzom niestety nie do końca jest w stanie pomóc jeszcze w jednym aspekcie. – Te firmy nie mają żadnego doświadczenia w sprzedaży lokali inwestorom indywidualnym. Nie wiedzą jak podejść do tematu, nie znają mechanizmów sprzedaży, form skutecznego marketingu, czy specyfiki rozmów i wymagań jakie mają nabywcy – zauważa Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.

Walka o turystów

Rocznie w polskich kurortach oddawanych jest od kilku do kilkunastu nowych obiektów typowo hotelowych i mniejszych pensjonatów. Do tego dochodzą apartamenty wakacyjne – w ostatnich latach tylko nad Bałtykiem oddano do użytku ok. 4 tys. lokali. Kolejne tysiące pokoi są w budowie. – Już jakiś czas temu w naszych analizach wskazywaliśmy, że sukcesem nie jest dziś wybudowanie i kupienie apartamentu. Pierwsze skrzypce zaczynają odrywać nie lokalizacja, a sprawny operator wynajmu. Na rynku robi się coraz ciaśniej, profesjonalizuje się więc walka o turystę – mówi Kosiura. Trend ten potwierdza Olivier Andrzejczuk. Dlatego jego spółka ma ścisłą współpracę z 16 największymi turoperatorami z Niemiec. – Od ponad 10 lat działam wspólnie z niemieckimi biurami podróży, w tym m.in. z jednym z największych czyli Bernstein Touristik. To właśnie duży udział gości z Niemiec pozwolił nam w Hotelu Nad Parsętą utrzymywać 90% poziom obłożenia – informuje.

Przedstawiciele spółki podkreślają, że w zabieganiu o turystów noclegi to tylko jeden z elementów. Nie mniej kluczowe jest zadbanie o ich doznania gastronomiczne. A to w budynkach apartamentowych często kuleje. – Deweloperzy nie myślą kompleksowo. Często albo w ogóle zapominają o strefie restauracyjnej na parterze budynku, albo usługi zlecają wielu firmom. Gastronomię prowadzi ktoś innych, strefę SPA jeszcze inny podmiot, a samym zarządzaniem wynajmem zajmuje się kolejna spółka, czy nawet kilku operatorów w jednym budynku. To nie ma prawa działać prawidłowo – zaznacza Olivier Andrzejczuk. I wyjaśnia dlaczego: aparthotel funkcjonuje sprawnie przynosząc odpowiednio wysokie stopy zwrotu jeśli zarządzany jest profesjonalnie, a pomiędzy poszczególnymi działami usług jest synergia. Kiedy prowadzi to jedna firma unika się konfliktów. – Widzimy to w praktyce w projektach którymi zarządzaliśmy lub obecnie prowadzimy – dodaje współtwórca Partenr Expert.

 

Opracowanie: redakcja portalu InwestycjewKutortach.pl

 
Copyright

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

 
REKLAMA
Zobacz również ...
Marlena Kosiura
analityk kurortów i uzdrowisk
Newsy z kurortów
Zmiany na portalu InwestycjewKurortach.pl
Portal w nowej wersji będzie jeszcze silniej doradzał i analizował. Znika baza wszystkich inwestycji w kurortach. W jej miejscu pojawią się jedynie polecane, wiarygodne inwestycje, które mogą być ciekawe dla kupujących inwestorów indywidualnych.
Raporty i trendy
Nieruchomości w miejscowościach turystycznych coraz droższe. Za dom zapłacimy nawet o 74% więcej
Ceny nieruchomości wypoczynkowych ponownie poszły w górę. Podobnie jak rok wcześniej, w tym roku również notowane są silne wzrosty – więcej zapłacimy zarówno za mieszkania, jak i domy - wynika z najnowszych danych serwisu Otodom.pl
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Inpro w Mikołajkach po raz drugi. Apartamenty do kupienia w cenach netto od 21 do 33,5 tys. zł za mkw.
Ruszyła sprzedaż apartamentów przy Hotelu Mikołajki. Inwestorem jest gdańska spółka Inpro. Budynek powstanie tuż obok hotelu zbudowanego wcześniej. Ceny od 21 do 33,5 tys. zł netto za mkw. W nowym etapie powstanie w sumie 105 lokali. Oddanie zaplanowano z początkiem wakacji 2023 r.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
W Wiśle można kupić luksusowe apartamenty od ręki
Spółka WeWell specjalizująca się w budowie i zarządzaniu apartamentami w kurortach wprowadziła do sprzedaży swój pierwszy projekt – Magiczny Horyzont Wisła. To butikowa inwestycja składająca się z 3 budynków, które są już wybudowane. Projekt obejmuje w sumie 28 apartamentów. Ceny lokali zaczynają się od 11,5 tys. zł netto za mkw.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Przy plaży w Darłówku rośnie kolejny apartamentowiec
Słowiańska Residence to kolejny projekt apartamentowy powstający w Darłówku Wschodnim. W inwestycji powstać ma 56 apartamentów wakacyjnych. Ceny lokali zaczynają się od ok. 20 tys. zł netto za apartament w standardzie deweloperskim.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
INA Management przejmuje zarządzanie w condohotelu Dantexu w Warszawie
INA Management pomaga wyjść z kłopotów właścicielom lokali w condohotelu Dantexu w Warszawie. Apartamenty znów przynoszą zyski.
Autor redakcja
Historie z kurortów
Luksus w Krynicy-Zdrój. Kiedyś płaciło się za wstęp do czytelni
Przed wojną wstęp do czytelni w uzdrowisku był płatny. Prawie jak dziś do salonów SPA w kurortach. No cóż, przed laty kuracjusze byli skłonni płacić za SPA umysłu, a nie tylko ciała.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Gorączka inwestycyjna w Łebie. Kurort mocno się zmieni
Firma Allcon Osiedla z Gdyni wygrała przetarg publiczny na zakup terenu inwestycyjnego w Łebie. Deweloper zaoferował kwotę 35 mln zł. Ale to nie jedyny sygnał, że Łeba wchodzi właśnie w fazę dynamicznego rozwoju. W najbliższych latach popłynie do Łeby minimum 74 mln zł na muzeum, publiczną przestrzeń i farmę wiatrową.
Autor redakcja
Newsy z kurortów
Na Półwyspie Helskim zadebiutuje Euro Styl
Dwa budynki apartamentowe na 59 lokali wybuduje w Jastarni trójmiejski deweloper Euro Styl (spółka należąca do Dom Development). Inwestor ma już pozwolenie na budowę.
Newsy z kurortów
RAPORT / Wielkie negocjacje w condohotelach
32% pokoi i apartamentów funkcjonujących w Polsce w systemie condohotelu w wyniku pandemii przeszło proces renegocjacji umów dotyczących wypłat zysków. Negocjowano zarówno stawki wypłat, jak i termin ich realizacji. W przypadku 28% lokali wirus nie miał żadnego znaczenia – wypłaty odbywały się na czas, w nie zmienionej wysokości.
Raporty i trendy
Kto będzie rządził w kurortach?
Gra o tron w polskich kurortach. Sezon 3: "Firmy zarządzające przejmują władzę". Zobacz jakie zmiany nadchodzą.
Raporty i trendy
PORADNIK. Rodzaje nieruchomości pasywnych
Mieszkania inwestycyjne, condohotele, domki apartamentowe, apartamenty inwestycyjne…. Na czym się nie traci?