TRENDY / Airbnb konkurencją, a nie wsparciem dla operatorów short-term?
Rynek wynajmu mieszkań turystom to jedno z dzieci całej gałęzi biznesu i zmian w świecie konsumpcji, które mieszczą się w słowie: sharing. Dziecko, choć młode to szybko dorosło. W początkowej fazie, w latach 2008-2009, kiedy powstały ikony tego rynku, czyli właśnie Airbnb i Uber, sharing budził zachwyt jak słodki przedszkolak. A potem przyszedł trudny okres niemal buntu nastolatka, kiedy okazało się, że założenie sharing economy jest może słuszne, ale w praktyce przekłada się na negatywne zjawiska: dumpingowe ceny, niszczenie konkurencji, uciążliwości dla społeczności lokalnych.
Wielkie firmy bazujące na tym modelu musiały więc pochylić się nad problemami, które same wygenerowały i przynajmniej częściowo pomóc je rozwiązać. Airbnb wprowadził nowy pomysł: wyjdziemy szerzej, będziemy nie tylko platformą rezerwacyjną i pomocą w realizacji biznesów noclegowych, ale też aktywnym partnerem dla deweloperów, a nawet ludzi którzy chcą dorobić do czynszu w swoim mieszkaniu.
Nieubłagane prawa rynku: czynsze rosną, a Polska zmierza ścieżką USA i Europy
By dobrze zrozumieć nową strategię Airbnb oraz to jakie może ona mieć znaczenie biznesowe i społeczne dla polskiego rynku nieruchomości, wynajmu czy dla firm i rynku kapitałowego działających w Polsce w sferze nieruchomości na początek trzeba przełożyć to na specyfikę rynku mieszkaniowego w dużych miastach USA czy Europy.
Większość mieszkań jest tam wynajmowana, a nie kupowana na własność. Dodatkowo zalew apartamentów na wynajem turystyczny jaki postępuje od kilku lat przyniósł problemy z nadmiarem turystów (tzw. overturism), wzrost czynszów mieszkaniowych i kurczenie się ofert wynajmu lokali do zwykłego mieszkania na stałe. W efekcie kolejne największe miasta na świecie wprowadzają ograniczenia związane z wynajmem krótkoterminowym tzw. short-term.
Spójrzmy jednak realistycznie. Potrzeba turystów, by nocować w centrach miast nie zniknie. Podobnie jak nie ma co liczyć na spadek czynszów wynajmu mieszkań do życia. Najemcy zaczynają więc szukać pomysłów jak mogą sobie dorobić, by obniżyć koszty życia. A deweloperzy, Airbnb i operatorzy takich turystycznych wynajmów szukają z kolei pomysłów jak dopasować się do narzucanych przez miasta ograniczeń w udostępnianiu mieszkań i budować zrównoważoną turystykę. Z połączenia tych dwóch celów zrodziła się całkiem nowa usługa i strategia Airbnb. Na razie program – nazywany hasłowo „Airbnb friendly” - rozwijany jest tylko w USA. Platforma nie jest ani właścicielem, ani operatorem wynajmu w danym budynku, ale pomaga jego zarządcy i najemcom poszczególnych lokali, by zgodnie z prawem udostępniać czasowo lokale turystom i zarabiać.
Airbnb wchodzi więc w zupełnie nową rolę, z portalu rezerwacyjnego z ogłoszeniami dla turystów, zmienia się też w platformę poszukiwania mieszkań na stałe, w których można sobie dorobić do czynszu.
To ważna zmiana, przekłada się bowiem na rynek deweloperów i może stanowić utrudnienie w działaniu małych firm zajmujących się zarządzaniem wynajmem krótkoterminowym.
Na początek skandal z milionami dolarów w tle
Ten nowy pomysł Airbnb nie jest w sumie taki nowy. Pojawił się już kilka lat temu. Pisaliśmy o nim w naszym raporcie z 2019 roku.
W USA zaczęto projektować budynki od samego początku zaplanowane w części pod wynajem Airbnb. W 2017 roku deweloper z Miami Newgard Development Group (NGD), jako jedyny dostał możliwość używania nazwy i logo Airbnb. Deweloper i platforma rezerwacji stworzyły koncepcję Niido Powered by Airbnb. To wielorodzinne budynki mieszkalne, w których najemcy (budynki pozostają własnością dewelopera) wynajmują mieszkania, mogą je udostępniać turystom zarabiając przy tym na najmie. Podział zysków odbywać się miał w proporcjach 25% Niido (deweloper), 75% najemca mieszkania. Na początek powstać miały dwa takie kompleksy: 324-lokalowy budynek w Kissimmee na Florydzie oraz osiedle w Nashville (wizualizacja poniżej). Obiekty od samego początku są projektowane tak, by móc uczestniczyć w programie „Airbnb friendly”. Mają bezkluczykowy dostęp do lokalu poprzez kody, wspólne przestrzenie, założeniem było też oferowanie usług zbliżonych do hotelowych, m.in. recepcji czy basenów.
Kolejny deweloperski alians Airbnb planowany był w nowojorskim Rockefeller Center. Wspólnie z firmą dewelopersko-zarządzającą RXR Realty na 10 piętrach wieżowca powstać miało 200 luksusowych apartamentów z aneksami kuchennymi, które wynajmowane będą tylko i wyłącznie poprzez Airbnb.
Początki bywają jednak trudne, z obu kontraktów nic nie wyszło. Biznes z deweloperem z Miami skończył się skandalem i wojną prawników. Airbnb twierdzi, że deweloper złamał umowę z 2019 roku i ukradł co najmniej 1 mln dolarów. Sprawa przeciwko spółce NGD Homesharing i jej dyrektorowi generalnemu Harveyowi Hernandezowi trafiła do sądu w San Francisco. Jak informował amerykański Forbes w pozwie zarzuca się, że „NGD i Hernandez ukradli fundusze, udzielili nieautoryzowanych pożyczek innym spółkom kontrolowanym przez Hernandez, w fałszywy sposób datowali dokumenty z datą wsteczną, złamali umowy, a następnie wielokrotnie kłamali, próbując zatrzeć ślady”.
Niido – koncept budynków do mieszkania, ale też pod wynajem na doby, należące do dewelopera z Miami, poza Airbnb miało też innego partnera z dużym kapitałem, Brookfield Property Partners. Firma miała zainwestować w brand Niido do 200 milionów dolarów.
Druga próba udana
Airbnb mimo trudnego początku w rozwoju pomysłu nie poddał się. Firma weszła w nową współpracę, tym razem z gigantem deweloperki i wynajmu mieszkań w USA – spółką Greystar.
Greystar według danych za 2023 r. zarządza aktywami o wartości ponad 74 miliardów dolarów. Jest obecnie największym zarządcą apartamentów w Stanach Zjednoczonych z ponad 803 tys. lokali/łóżek. Firma rozpoczęła działalność w Wielkiej Brytanii w 2013 r. Przez 10 lat urosła do gigantycznych rozmiarów, głównie poprzez akwizycję. W 2017 r. za 3 mld dolarów przejęła portfel 14 tys. lokali należący do funduszu Monogram Residential Trust. Rok późnej, w 2018 spółka rozbudowała portfolio o nieruchomości dla studentów, przejmując za 4,6 mld dolarów notowaną na nowojorskiej giełdzie spółkę EdR, zarządzającą nieruchomościami uniwersyteckimi w USA (ponad 47 tys. łóżek przy 55 uniwersytetach w 27 stanach). Kolejne lata to dynamiczne przejmowanie mniejszych spółek i budowa własnych osiedli domów, budynków wielorodzinnych, akademików. Gigant ma obecnie w portfolio kilkanaście różnych marek związanych z różnym rodzajem nieruchomości, działając na całym świecie i odpowiadając na każdą potrzebę rodzaju życia: od singli, przez nieruchomości rodzinne, turystyczne, po osiedla dla ludzi aktywnych sportowo. Skala wręcz trudno wyobrażalna z poziomu rozwoju na jakim jest polski rynek nieruchomości.
Na początku 2023 r. Greystar i Airbnb zawiązały sojusz, który wpisuje się rozwijany przez giganta short-term rental pomsył budynków przyjaznych sharing economy. Greystar podsumowuje że w ciągu roku, na przestrzeni luty 2023 – luty 2024, wszyscy mieszkańcy, którzy uczestniczyli w tym programie zarobili łącznie 3 mld dolarów. Z kolei Airbnb informowało w 2022 roku, że mieszkańcy którzy są w programie (będąc głównym najemcą danego mieszkania i udostępniając je turystom kiedy np. sami są gdzieś na wyjeździe) dorabiali sobie średnio 900 dolarów miesięcznie.
W obliczu rosnących kosztów społeczności przyjazne Airbnb umożliwiły nam zapewnienie naszym mieszkańcom możliwości zarabiania na swojej przestrzeni – wyjaśnia Young Hill, dyrektor zarządzający prowadzący platformę usług w Greystar.
Airbnb poszedł szerzej i na liście swoich parterów wśród deweloperów, funduszy inwestycyjnych i zarządców budynków ma też inne duże firmy, m.in. Starwood Capital Group, GoldOller, Milhaus, Space Craft, Greystar Real Estate Partners LLC, Equity Residential i UDR Inc., Real Estate Investment Trust (REIT) i będącą w jej aktywach Camden Property Trust.
Platforma oraz partnerzy, który już działają w ramach bycia przyjaznym budynkiem pod wynajem na doby wskazują, że rozwiązanie to pomaga miastom, społeczności lokalnej i zarządcom budynków, ponieważ w sposób przejrzysty Airbnb pomaga kontrolować skalę udostępniania mieszkań turystom.
Nowe rozwiązanie i pomysł na budynki, który Airbnb wdraża od kilku lat jest trudno wyobrażalny mentalnie w Polsce, gdyż nasz rynek nieruchomości jest na zupełnie innym, wcześniejszym, etapie rozwoju. Lata wojen i PRLu do dziś odciskają swoje piętno. To co w krajach rozwiniętych jest normą, u nas na razie jest raczej egzotyką. Zważając jednak na rosnącą liczbę singli, młodych ludzi wynajmujących mieszkania, częstsze niż jeszcze kilka lat temu przeprowadzki i zmiany miejsca pracy i życia, nietrudno sobie wyobrazić, że trend kiedyś pojawi się także nad Wisłą. Szczególnie, że w cały proces i biznes short-term rental przyciąga (na razie głównie w USA, choć nie tylko) naprawdę gigantyczne firmy i fundusze inwestycyjne. Świat finansów już dawno dostrzegł, że zmiany związane z masową turystyką, ciągłym przemieszczaniem się ludzi i oczekiwaniem wyjścia branży noclegowej poza schematy hotelowe to ogromne źródło zysków.
Jedynym problemem tych pozornie zachwycających nowych gwiazd biznesu może być zarządzanie i dobór ludzi, co doskonale widać na przykładzie jednej z najbardziej spektakularnych i nieoczekiwanych katastrof biznesowych, czyli upadku firmy WeWork, która jak wielu się wydawało wprowadzi rewolucję na rynku nieruchomości biurowych.
Opracowanie: tekst autorski Marlena Kosiura, fot. Airbnb. Proszę nie kopiuj, nie kradnij, jeśli podoba ci się ten materiał udostępnij do niego link. Prosimy o uszanowanie autorskiej pracy nad tym materiałem, twórczości związanej z ujęciem tematu, czytaniem i pisaniem, obróbką zdjęć oraz researchem.
