Termy Karkonosze
Zmiana udziałowca pozwoliła ruszyć z sukcesem
2 kwietnia 2025 r.
Termy Karkonosze, to jeden z największych kompleksów wypoczynkowych budowanych obecnie w polskich górach. Pomimo opóźnień w początkowej fazie budowy i zmian udziałowców w spółce deweloperskiej, ruszył z sukcesem. Jego rozbudowa trwa. Całość tworzy apartamentowo-hotelowy resort w standardzie 5*, należący do spółki Karkonosze Springs, w której jedynymi udziałowcami są Paweł Witkiewicz (doświadczony inwestor z branży IT) oraz Grzegorz Gacek (właściciel hoteli i apartamentów w Szczawnicy). Operatorem hotelowym, który zarządza całym obiektem jest spółka Grzegorza Gacka - HSP Management. Część apartamentową resortu (126 lokali) oddano do użytkwania latem 2024 r., hotel (58 pokoi) działa od grudnia 2024 r., a ostatni etap apartamentowy (80 lokali) jest obecnie w budowie i sprzedaży, ma zostać otwarty dla gości jesienią 2025 r. Poszczególne apartamenty kupują na własność inwestorzy indywidualni, by czerpać pasywny zysk z ich wynajmu przez operatora.
Marlena Kosiura, InwestycjewKurortach.pl: Uporządkujmy najpierw status prawny całego projektu. Było tu sporo zmian i zarówno inwestorzy indywidualni którzy kupują apartamenty, jak i branża nie do końca wie kto właściciwie jest zaangażowany obecnie w Termy Karkonosze?
Paweł Witkiewicz: Firmą która buduje inwestycję oraz podpisuje umowy sprzedaży lokali i wypłaty zysków jest spółka Karkonosze Springs w całości należąca wyłącznie do mnie i Grzegorza Gacka, mamy po 50% udziałów. Nie ma w niej już innych osób, które wcześniej były zaangażowane.
Termy Karkonosze – resort składający się z 3 etapów, w który kapitałowo jako wyłączni udziałowcy zaangażowani są Paweł Witkiewicz i Grzegrz Gacek. Inwestorzy indywidualni mogą kupić apartamenty, pokoje w budynku hotelowym pozostaną w więkoszości jako majątek spółki
Firma HSP Management należąca do pana Grzegorza nie jest jedynie operatorem? Takie informacje pojawiły się publicznie.
Grzegorz Gacek: Nie, dołączyłem do tego projektu początkowo jako operator, ale widząc potencjał bardzo szybko zdecydowałem się zaangażować także finansowo.
Paweł Witkiewicz: Jeszcze raz podkreślę, z projektem Termy Karkonosze obecnie tylko my dwaj mamy cokolwiek wspólnego jeśli chodzi o zaangażowanie prawne i kapitałowe. Kiedy zaczynałem realizację tego projektu będąc właścicielem terenu na którym budujemy resort, zaprosiłem do współpracy udziałowca. Potrzebowałem wsparcia merytorycznego w zakresie branży hotelowej, bo zawodowo wywodzę się z sektora IT. Moja rola miała polegać na wniesieniu do spółki gruntu, na mnie ciążyło też główne zaangażowanie finansowe.
W 2020 roku zawarliśmy umowę spółki, ale ta współpraca nie ułożyła się. Mówiąc wprost obowiązki leżące po stronie wspólnika nie były realizowane. Widząc problemy, w tym choćby te związane z regulowaniem zobowiązań finansowych dla naszych podwykonawców, podjąłem decyzję, że konieczne jest włączenie w proces budowy i zarządzania profesjonalnego hotelarza. I tak w październiku 2023 r. pojawił się w projekcie Grzegorz.
Późną wiosną tego roku po raz pierwszy ruszą baseny zewnętrzne w części hotelowej
Dość brutalne zderzenie z hotelowym światem.
Paweł Witkiewicz: Raczej lessons learned z biznesu i etyki. Dziś, mając za wspólnika Grzegorza wiem, że ten projekt będzie sukcesem. Już jest.
Szczerze mówiąc nawet bardziej istotne niż zaangażowanie kapitałowe Grzegorza, było i jest to, że bardzo włączył się czasowo i merytorycznie w projekt. Spędzamy razem ogromną ilość czasu na tematach budowalnych i omawiając bieżącą działalność hotelową Term Karkonosze. Zgadzamy się charakterologicznie. Mamy podobny styl pracy, bardzo poukładany, lubimy mieć zaplanowane, spisane, „dowiezione” i do przodu.
Nastąpiło dużo zmian w samym projekcie jeszcze na etapie budowy. W budynku hotelowym pojawił się łącznik na parterze do strefy basenowej, wcześniej przejścia zaplanowano jedynie na pierwszym i drugim piętrze. Zmieniliśmy też strefy kuchenną i restauracyjną. Funkcjonalność budynku została bardzo mocno podniesiona.
Grzegorz Gacek: Mając 20 lat doświadczenia w budowie i zarządzaniu hotelami w Szczawnicy po prostu wiedziałem, że pewne rzeczy musimy w Termach Karkonosze zmienić. Poza tym o czym mówił Paweł, zmieniliśmy też sale konferencyjne by mieć możliwość podziału modułowego – z jednej dużej można wydzielić 3 małe. To standard w hotelach, który w ogóle nie był przewidziany. Możemy dziś organizować wydarzenia dla bardzo różnej wielkości grup biznesowych.
Zawirowania w projekcie nadużyły zaufanie tych, którzy już kupili lokale?
Paweł Witkiewicz: Za czasów poprzedniego wspólnika były opóźnienia w budowie, ten proces mówiąc obrazowo sączył się. Trochę musieliśmy się tłumaczyć. W pierwszym etapie wybudowaliśmy 126 lokali, 122 z nich mamy sprzedane. Od czasu gdy dołączył Grzegorz, tempo zostało mocno podkręcone, właściciele apartamentów to widzą.
Płacicie czynsze? To wątek który najbardziej interesuje potencjalnych inwestorów indywidualnych, którzy kupują nieruchomości w kurortach, ale też branżę, bo część hotelarzy uważa, że 8% czynsze są nierealne do płacenia?
Grzegorz Gacek: Mamy dwa modele wypłaty zysków dla właścicieli lokali condo: stała wartość 8% liczona od ceny zakupu lokalu netto bez wyposażenia, które i tak co kilka lat trzeba wymienić, za co płaci operator. Ale mamy też popularny model 70/30, który wybrało ok.15% nabywców. Oczekiwania kupujących są różne, chcemy być elastyczni. Właściciel może u nas też zmienić model, przejść z jednego na drugi. Nie zakładam jednak, że tych zmian będzie wiele.
Dlaczego?
Grzegorz Gacek: Dla kupujących model zarabiania jest prawie jak religia. Są wyznawcy którzy wierzą tylko w stały czynsz, inni kultywują model dzielony. Ja osobiście jestem w tej pierwszej grupie. Gdybym inwestował w system condo jako indywidualny nabywca, wybrał bym model stały, bo to jest wyliczalny i jasno określony.
Nie boję się tego modelu nawet jako operator. W Szczawnicy mamy 6 działających obiektów, kolejny Villa Wanda budujemy. A w największym hotelu Szczawnica Park & Resort też mamy pokoje sprzedane w modelu condo, choć jest ich 30% z puli 110 wszystkich w tym budynku. Łącznie jako operator wypłaciliśmy ponad 20 mln zł. W Szczawnicy płaciliśmy właścicielom nawet w czasie pandemii, co jest ewenementem w segmencie condohoteli w Polsce.
Widzę na tyle duży potencjał Term Karkonosze, że po pierwsze wszedłem tu jako udziałowiec wnosząc własny kapitał, po drugie podjęliśmy decyzję że większości lokali w budynku hotelowym nie będziemy sprzedawać.
Paweł Witkiewicz: Nie mamy strategii wybudować i uciec. My tu zostajemy jako spółka zarządzająca i jesteśmy współinwestorem jak każdy z nabywców apartamentów. Tym bardziej nam zależy na wszystkich szczegółach – jakości budowy, materiałach, funkcjonalności wnętrz.
Szczawnica Park & Resort to jedyny 5* hotel w kurorcie. Należy do Renaty i Grzegorza Gacków, część lokali sprzedano tu w modelu condo
Nie boicie się Panowie lokalizacji? Zarządzanie tak dużym resortem położonym poza znanym kurortem jest wyzwaniem.
Paweł Witkiewicz: Wyniki operacyjne, jak na obiekt, który dopiero się otworzył przekroczyły nasze oczekiwania.
Grzegorz Gacek: Mamy obłożenie 20% wyżej niż zakładaliśmy. ADR (Average Daily Rate - średnia cena pokoju na dobę) powyżej średniej w regionie.
Zrobię dygresję, uzupełni szersze spojrzenie jakie mamy na Termy Karkonosze niż tylko bieżące wyniki. Ponad 11 lat mieszkałem w Szwajcarii, pracując w globalnej korporacji SABMiller (koncern produkujący piwo i napoje bezalkoholowe z siedzibą w Londynie, jeden z największych przedsiębiorstw zajmujących się rozlewem produktów firmy Coca-Cola – przyp. red.). Cały ten czas spędziłem na poznawaniu Szwajcarii i zrozumiałem, że u nas kojarzymy ten kraj głównie z St. Moritz, Zermatt, Davos, a tymczasem luksusowych kurortów, w których są dwa, trzy hotele jest tam wiele, jak choćby Andermatt. Są bazą wypadową do wycieczek, kompleks hotelowy nieco na uboczu jest destynacją stworzoną jako luksusowe miejsce do wypoczynku blisko natury. Nie trzeba nocować dosłownie przy deptaku czy wyciągu narciarskim. Termy Karkonosze są właśnie takim miejscem.
Budując hotel Szczawnica Park inspirowaliśmy się hotelem La Val ze Szwajcarii czy The Chedi w miejscowości Andermatt. Tylko że tam nikt nie mówi, że jedzie do Andermatt, mówi się: byłem w The Chedi, byłem w La Val. Ale nie musimy patrzeć tak daleko. Wystarczy hotel Arłamów. Czy toś w ogóle wie, w jakiej miejscowości leży ten hotel? Nie, wszyscy mówią „byłem w Arłamowie”, albo „byłem w Bani”. Nikt nie mówi, że był w hotelu Termy Bania w Białce Tatrzańskiej. Termy Karkonosze są dokładnie taką lokalizacją, liczy się przede wszystkim infrastruktura całego obiektu.
Zewnętrzne patio w części hotelowej, wzorowane na japońskim ogrodzie z miejscami do wypoczynku będzie miało inaugurację już wiosną tego roku
Paweł Witkiewicz: Jesteśmy jednak na tyle blisko Karpacza i Szklarskiej-Poręby, że dojazd do tych kurortów czy atrakcji w regionie to są naprawdę minuty. Do Pragi od nas jest 1,5 godz. Jednocześnie turyści unikają całego zgiełku jaki panuje w tych miejscowościach.
Grzegorz Gacek: Dla mnie zresztą sama lokalizacja była jednym z elementów które sprawiły, że zdecydowałem się tu nie tylko zarządzać hotelowo, ale też zaangażować kapitałowo. Nasi stali goście ze Szczawnicy i organizatorzy konferencji od dawna pytali czy planujemy obiekty w innych lokalizacjach. Wiele osób namawiało mnie na Mazury, ale to góry mają o wiele dłuższy sezon, są atrakcyjne dosłownie o każdej porze roku. Dają możliwość aktywnego wypoczynku, ale jednocześnie ucieczki od przebodźcowanej codzienności. Podążamy ścieżką turystyki, która od lat rozwija się też na całym świecie. Coraz więcej jest hoteli, w których w strefie SPA celowo nie ma zasięgu, wymusza się detoks cyfrowy, żeby ludzie cieszyli się szumiącą wodą, a nie przeglądali social media.
Kluczowy jest dla nas także serwis i obsługa. W Szczawnicy mamy tak bardzo lojalnych gości, że odwiedzają nas 4, 5, 6 razy w roku, 60% obłożenia to ci sami goście, znamy ich z imienia, nazwiska, wiemy co lubią. Mamy klientów, którzy w zeszłym roku spędzili w naszym hotelu łącznie 3,5 miesiąca.
Fakt, polskie społeczeństwo się bogaci. Widać to właśnie po rosnącej turystyce.
Grzegorz Gacek: Żaden kraj na świecie nie zrobił takiego skokowego progresu w ostatnich 20-30 latach jak Polska. Patrząc tylko na turystykę naprawdę jesteśmy liderami w jakości hoteli, restauracji. Widzą to Niemcy, Czesi, Słowacy. U nich nowoczesnych dużych kompleksów hotelowych powstaje niewiele. Dlatego wolą wypoczywać w Polsce. Widzimy to w wynikach w Termach Karkonosze, już dziś 20% stanowią goście z zagranicy.
Strefy dodatkowych usług już działają. Korzystać z nich mogą zarówno turyści, jak i osoby które kupiły apartamenty jako second home do własnego wykorzystania
Jak Termy Karkonosze będą się rozwijać?
Paweł Witkiewicz: Dziś cały resort ma już 5,5 ha. Ja osobiście jestem właścicielem działki sąsiadującej, która ma kolejne 2,5 ha. Planujemy w kolejnych latach otworzyć centrum konferencyjne umożliwiające organizację wydarzeń na tysiąc osób.
Nastawiamy się też na gości aktywnych sportowo. Zaczynają się już u nas w tej chwili pierwsze fit campy. Inwestujemy w infrastrukturę dla osób, które jeżdżą na rowerach: będą stacje ładowania dla rowerów, zamykane i monitowane miejsca parkingowe dla rowerów, które czasem kosztują nie mniej niż auto.
Jednocześnie kluczowa jest też infrastruktura techniczna. Niebawem uruchamiamy system BMS obejmujący całość kompleksu, skupiamy się na optymalizacji kontraktowania energii. Już teraz działa bardzo szybki i stabilny internet, więc bez problemu goście czy właściciele lokali mogą pracować.
Sprzedawane apartamenty są w pełni wykończone w hotelowym standardzie
W III etapie, który jest w budowie powstanie 80 lokali. Sprzedaż w kurortach nieco spowolniła, czy raczej ustabilizowała się. Ile apartamentów macie jeszcze dostępnych w tej ostatniej fazie Term Karkonosze?
Grzegorz Gacek: 40 lokali. Ceny za w pełni wyposażony w standardzie hotelowym apartament zaczynają się cennikowo od 680 tys. zł. Lokale inwestorzy kupują by zarabiać, ale też dla siebie jako second home, niestety.
Dlaczego niestety?
Grzegorz Gacek: Patrząc na dotychczasowe wyniki wiemy, że jesteśmy w stanie zarabiać na wynajmie tyle, że zysk będzie atrakcyjny zarówno dla właściciela, jak i dla naszej spółki operatorskiej. Ostatni etap zaprojektowaliśmy tak, by sprzyjał prywatności – jest skomunikowany z częścią apartamentową i hotelem, ale tworzy cichą enklawę.
Paweł Witkiewicz: Mamy też klientów, którzy kupują inwestycyjnie 2 lokale obok siebie. Chcą czerpać zyski, ale nabywają je też z myślą, że za 10-20 lat, połączą apartamenty by korzystać rodzinnie. Kupujący doceniają, że jakość całego projektu to nie tylko piękna wizualizacja, ale rzeczywistość. Wiele materiałów zamieniamy wręcz na wyższej jakości niż wstępnie planowane, np. na elewacji zamontowaliśmy spieki kwarcowe czy płyty HPL. Detale techniczne nudne w opowiadaniu, ale bardzo ważne w kontekście tych, którzy inwestują u nas swoje środki. Zastosowane rozwiązania mają nie tylko wyglądać designersko, ale być trwałe, sprawiają że budynki będą się ładnie starzeć. Za kilkanaście lat obiekt nadal będzie wyglądać atrakcyjnie, czego nie można powiedzieć o wielu realizowanych na fali hossy budynkach w kurortach.
Rynek sprzedaży lokali w miejscowościach turystycznych nie jest dziś łatwy, dlaczego ktoś miałby kupić apartament inwestycyjny właśnie u Was?
Paweł Witkiewicz: Poza tym wszystkim o czym już mówiliśmy w kontekście samego resortu Termy Karkonosze kluczowa dla nas jest transparentność i bycie fair. Dlatego tak dobrze rozumiemy się z Grzegorzem. Otwarcie mówimy o problemach i turbulencjach jakie przeszliśmy w tej inwestycji. W umowach nic nie ukrywamy, czasem wręcz nasze warunki są na tyle korzystane dla kupujących, że odstajemy od rynku. Np. wszyscy właściciele lokali mają też udział w części basenowej, co nie jest standardem u innych deweloperów i w condohotelach. I klienci to doceniają. Mimo zawirowań otworzyliśmy pierwsze II etapy w terminie, płacimy czynsze, a III etap choć jest jeszcze w budowie mamy sprzedany w połowie.
Desing wnętrz jest nierozerwalnie związany w otoczeniem, dużo tu drewnianych elementów, ciepłych kolorów i nawiązań do regionu
