Kurczenie się najmu krótkoterminowego w miastach jest pewne
W temacie najmu krótkoterminowego w Polsce nic mnie już nie zaskoczy. Jak ulał idealnie pasują do burzy wokół mieszkań turystycznych powiedzenia trenera Kazimierza Górskiego. „Dopóki piłka w grze, wszystko jest możliwe”, to słynne zdanie doskonale oddaje klimat polityczny jaki trwa wokół tej nowej formy hoteli już od 2017 r. Właśnie od ok. 2017/2018 roku zaczęłam się przyglądać szczegółowo rynkowi short term rental w miastach. Najem apartamentów turystom analizuję i opisuję od 2011 roku, od kiedy oficjalnie działa portal InwestycjewKurortach.pl. Przez wiele lat jednak segment ten rozwijał się wyłącznie w kurortach, i tam nikomu nie przeszkadzał. Problem zaczął się dopiero wtedy kiedy mieszkania na doby zaczęły masowo pojawiać się w dużych miastach. Bo to właśnie tu pojawiły się negatywne zjawiska związane z uciążliwością takiej formy noclegów.
Wbrew temu co krzyczą aktywiści oraz część polityków najem krótkoterminowy nie wpłynął znacznie na wzrost cen nieruchomości czy kosztów najmu mieszkań do mieszkania. To zjawisko z dużych miast europejskich jak Barcelona, Berlin, Paryż, Rzym, Amsterdam zalewanych masową turystyką. Polska jest mikroskalą w stosunku do nich. Ale nie przeszkadza to aktywistom i niektórym politykom kopiować tematy z zachodniej Europy i próbować kreować obraz, że w Polsce mamy do czynienia z podobnym zjawiskiem. Nie mamy. Ale z uciążliwością dla mieszkańców już czasem tak.
Bo choć centra miast, szczególnie budynki zabytkowych, starych fragmentów miast niechętnie wybierane są przez rodziny z dziećmi do mieszkania, a koszty utrzymania takich mieszkań dużych i słabo ogrzewanych są wysokie, to dla tych którzy jeszcze jak ostatni rozbitkowie pozowali w budynkach mieszkalnych w centrach, turyści faktycznie potrafią uprzykrzyć zwykłe życie i mieszkanie.
Ciągłe pole starć, kto z kim walczy i o co?
Trener Górski przypominał też, że „Mecz można wygrać, przegrać lub zremisować”. To też sentencja pasująca idealnie do tego co dziś się dzieje w temacie regulacji najmu krótkoterminowego. Mamy koalicyjne dramy, agresywny język polityków, pikiety, udawane konsultacje na które zapraszani są jedynie ci którzy popierają stanowiska organizatorów konsultacji. Mamy też znikające w dziwnych okolicznościach propozycje zapisów z projektowanej ustawy, lobbing dużych graczy, który rozgrywa się za kulisami.
I w końcu mamy też samo środowisko osób i firm związanych z wynajmem krótkoterminowym, które jest podzielone i nie ma jednego stanowiska. Jest organizacja która próbuje reprezentować środowisko czyli Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), ale nie wiadomo ile firm czy osób do niej należy, takie pytania dziennikarzy czy ekspertów zbywa jedynie stwierdzeniem, że reprezentuje jej „członkowie reprezentują firmy prowadzące ponad 10 000 obiektów noclegowych”. Tyle że to nic nie mówi, ponieważ taką skalę mogą tworzyć de facto 3 duże firmy operatorskie zarządzającego apartamentami, każda z nich ma kilka tysięcy apartamentów w swoim portfolio. A to jedynie bardzo mały fragment rynku, i to tylko tego który działa jako duży biznes, a nie pojedyncze osoby.
Tymczasem według danych z raportu Airbnb za 2024 r. w Polsce ok. 73% hostów wynajmowało tylko jeden lokal / dom (nie pokój). Oczywiście te dane były przedstawiane jako obraz tego, że najem krótkoterminowy nie jest wielkim biznesem i wspiera zwykłych ludzi, którzy jedynie sobie dorabiają. Ale jest w tej liczbie dużo prawdy. Bo większość mieszkań turystycznych to naprawdę majątek indywidualnych osób. Nie mamy w Polsce wielkich korporacji czy funduszy które mają mieszkania turystyczne na wynajem. Nawet duże firmy, które mają po kilkaset czy kilka tysięcy lokali w wynajmie operują na czyjejś, a nie swojej nieruchomości.
Z danych Airbnb, ani z danych PSWK nie wywnioskujemy jaka jest prawdziwa skala tych, którzy faktycznie działają w skali mikro i mają niewiele wspólnego z wielkim biznesem. To odmienne podejście do tego rodzaju działalności widać nawet w samym środowisku. PWSK dąży do tego by wszyscy działający na tym rynku funkcjonowali jako firmy i przedsiębiorcy, tymczasem w branżowych dyskusjach w mediach społecznościowych widać często głosy, że nie wszyscy chcą tak działać (co nie oznacza, że nie chcą działać legalnie, nie zależy im jedynie na prowadzeniu firmy, wolą wynajmować zarejestrowane legalnie mieszkania jako osoby prywatne). Podobne podejście reprezentuje samo Airbnb, w ich strategii i komunikacji to nadal ten „host” (gospodarz) jest najważniejszy, a nie firmy operatorskie.
Indywidualni wynajmujący lokale, często czasowo jedynie w sezonie lub też wtedy gdy sami nie wypoczywają w swoim second home nad morzem czy w górach zupełnie wymknęli się w dyskusjach, które toczą się w ostatnich miesiącach. Kiedyś ten rodzaj wynajmujących widzieli nawet hotelarze, nazywając takie osoby hasłowo „wdową po marynarzu”. Rozumieli, że pojedyncze osoby nie stanowią konkurencji dla branży hotelowej. Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego od dawna podkreślała, że w zakresie regulacji chce walczyć jedynie z biznesem short term rental działającym w dużej skali, tak by jako firma mieli takie same obciążenia prawne i podatkowe jak hotele. Domagali się zrównania warunków działalności.
Na podziały środowiska short term rental w Polsce wpływ ma jeszcze jedno, przypominam o tym od lat, ale rzadko kiedy argument ten jest podnoszony szerzej. Na szczęście właśnie jemu służyć miałoby scedowanie na samorządy decydowania o skali najmu krótkoterminowego. Realia miast są kompletnie odmienne od kurortów i miejscowości turystycznych. Problemy są w miastach, nie w kurortach (poza pewnymi wyjątkami w Sopocie i Zakopanem).
Pojawiające się zwroty akcji w pracach nad nowymi przepisami nie dziwią więc. „Mecz można wygrać, przegrać lub zremisować”. Dziś to raczej najem krótkoterminowy przegrywa politycznie. A w samej koalicji i napięciach wokół tematu osiągnięto zdaje się remis. Ale…. piłka nadal w grze.
To se ne vrati
Od lat niezmiennie zdumiewa mnie fakt, jak bardzo zmian i to ogólnoświatowych nie rozumie wiele stron dyskutujących czy wypowiadających się o najmie krótkoterminowym. Pewne rzeczy się zmieniły na zawsze. Nie ma powrotu do czasów sprzed 20-30 lat. Niezmienne pozostają fakty: turystyka na całym świecie się rozwija, bo podróżowanie stało się tanie i modne, każdego stać i każdy chce wyjeżdżać, odpoczywać, zwiedzać. Nie da się tego powstrzymać.
Globalne platformy BIG Tech także te turystyczne, tanie linie lotnicze, social media działają na całym świecie tak samo, Polska nie może i nie będzie zieloną wyspą którą te zjawiska omijają. To one odpowiadają w dużej mierze za masową turystykę. Nie kampanie ściągające turystów do Polski realizowane za publiczne pieniądze. Polska stała się modna, a inne stolice europejskie zostały już przez turystów odwiedzone. Mamy więc przed sobą jako kraj lata prosperity w turystyce, to jest fakt, którego raczej nie da się zmienić, ani zatrzymać.
W dużej mierze ogół społeczeństwa i znaczna część polityków zdaje się nie dostrzegać też faktu, że ogromny boom nieruchomości turystycznych po części wynika z biedy PRLu. Przez dziesięciolecia nie powstawały u nas nowe miejsca noclegowe. A po zaspokojeniu pierwszego głodu na budowę mieszkań, która przeszła przez Polskę w latach 90. Wkroczyliśmy w erę niuansowania się rynku nieruchomości. W krajach rozwiniętych nikogo nie dziwi budowa apartamentowców czy hoteli w kurortach. U nas nadal budzi to wielki sprzeciw społeczny, fakt czasem uzasadniony, ale często w tej ocenie brakuje urealnienia, są tylko emocje i sprzeciw wobec betonu.
Centra miast, zwłaszcza te historyczne też przeszły przemianę. I wynika ona z wielu czynników także tego, że życie na starym mieście bez zieleni, sklepów, szkół, przedszkoli dla wielu stało się nieatrakcyjne. Utrzymanie dużych metrażowo mieszkań jakie są w historycznych kamieniach jest drogie, remonty to nie tylko wydatki, ale droga przez mękę w starciu z konserwatorem zabytków. To czynniki, które spowodowały, że wiele mieszkań zamiast do mieszkania zaczęło służyć jako nocleg dla turystów, którzy chcą przebywać właśnie tu, by poczuć klimat historii danego miasta. Te niewygodne racjonalne przesłanki nie są podnoszone głośno w dyskusjach, bo lepiej medialnie i zasięgowo „sprzedaje się” temat patohoteli, głośnych imprez i wielkich zysków.
W końcu w całej publicznej debacie umyka jeszcze jeden aspekt, którego nie da się cofnąć. Problem najmu krótkoterminowego to także skutek braku dobrej, skutecznej polityki mieszkaniowej w Polsce po latach komunizmu. Politycy oddali pole deweloperom i biznesowi, sami niejednokrotnie na tym zarabiając. Winne są wszystkie ugrupowania polityczne rządzące po 89. roku niezależnie od tego jakimi dziś politycznymi wypominkami się przerzucają. Nie mamy w Polsce budownictwa społecznego, w ramach którego młodzi ludzie z klasy średniej mogą kupować lub wynajmować mieszkania. Błędu tego nie popełnił np. Wiedeń, który po wojnie w latach 50. zbudował ogrom mieszkań miejskich, które dziś wynajmowane są po preferencyjnych stawkach, ale nie można ich udostępniać turystom. Wiedeńscy urzędnicy skutecznie to kontrolują i karają, dzięki czemu miasto panuje nad skalą ruchu turystycznego nawet w centrum.
Przeciwnicy wynajmu krótkoterminowego nie chcą też słuchać faktów, że apartamenty to dla rodzin, studentów czy mniej zamożnych turystów często jedyna możliwa finansowo forma noclegu. Zwyczajnie nie stać ich na hotele, w budżecie pokoju hotelowego często wynajmują 2-3 pokojowe mieszkanie w którym zatrzymuje się 4-6 osób.
Te wszystkie oczywiste wątki to niemal jak kolejne słynne zdanie trenera Górskiego: „Piłka jest okrągła, a bramki są dwie”. Czy równie znana „oczywista oczywistość” z wypowiedzi prezydenta Aleksandra Kwaśniewskiego.
Pewnych zjawisk nie da się zatrzymać, zmienić. Centra miast zawsze były i zawsze będą tyglem, w którym wszystko się miesza: zwykli mieszkańcy z biznesem, przestępczością i marginesem społecznym wokół dworców kolejowych w każdym dużym mieście na świecie, a w ostatnich latach coraz częściej także z turystami. Dziwi mnie naiwność osób, które sądzą że da się ułożyć dobre relacje między spokojem mieszkańców, a turystyką w dzielnicach turystycznych.
Nawet luksusowe apartamentowce sprzedawane za miliony osobom bogatym w dużej mierze potrafią zmienić oblicze z zamkniętej enklawy luksusu czym miały być w założeniu na etapie sprzedaży, w mieszankę mieszkań i apartamentów turystycznych. Najlepszym przykładem tego są Sea Tower w Gdyni czy Apartamentowiec Waterline w Gdańsku. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie w centrum turystycznym i dziwi się później uciążliwości jaką stwarza turystyka, to sam jest sobie winien. Wystarczyło na etapie zakupu włączyć choć na chwilę logikę i myślenie analityczne.
Jaki kształt będą miały poszczególne zapisy ustawy o najmie krótkoterminowym rozmiar tego rynku będzie się długofalowo raczej kurczył. Zapowiadane ograniczenia, nowe obowiązki które wejdą skutecznie zniechęcają część właścicieli nieruchomości do wynajmowania ich na doby. Koronnym argumentem jest także to, że taki rodzaj nieruchomości nie jest już żyłą złota, konkurencja jest tak ogromna, że nie da się zarabiać na najmie krótkoterminowym 9-10% rocznie jak miało to miejsce jeszcze w 2018 / 2019 roku. Tak dochodowe lokalizacje to naprawdę nieliczne miejsca. Sam biznes zarządzania wynajmem też się bardzo zmienia, nie wszyscy chcą nadążać za tymi zmianami. Od lat wraca się także do pomysłów lepszej ochrony wynajmujących przed nieuczciwymi najemcami. Regulacja tego mogła by przyczynić się do zmniejszenia skali najmu krótkoterminowego, na który przeszło wielu właścicieli mieszkań właśnie w obawie przed trudnymi najemcami oraz niemożliwością usunięcia ich z lokali, nawet wówczas gdy przez wiele miesięcy zlegają z czynszem.
Polityczna żenada
Na koniec muszę jeszcze zwrócić uwagę na coś co naprawdę mnie zszokowało. O tym, że politycy plotą co im ślina na język przyniesie, że kłamią, mówią półprawdy, mają wybiórczą pamięć wiem od ponad 20 lat, z czasów kiedy jako dziennikarz Polskiej Agencji Prasowej miałam okazję przez kilka lat obsługiwać reportersko polski parlament oraz ministerstwa i kancelarię premiera. Dwulicowość polityków była głównym powodem odejścia z dziennikarstwa newsowego. Po prostu nie byłam w stanie patrzeć na to zakłamanie.
Ale mimo wszystko oglądanie debaty jaka odbyła się w Sejmie 2 września 2026 r. mnie negatywnie zaskoczyło. Nadal są politycy, i to wszystkich opcji politycznych, którzy potrafią wyjść na mównicę sejmową i snuć opowieści, które mają niewiele wspólnego z rzeczywistością lub wręcz zwyczajnie jej przeczą.
Pani poseł Daria Gosek-Popiołek (Lewica) wypowiadając się w temacie Krakowa, informowała, że w mieście tym jest „co najmniej 22 tys. miejsc noclegowych w najmie krótkoterminowym, ale nie są to dane które możemy uznać za wiarygodne” bo jak powiedziała ma obowiązku rejestracji mieszkań. I jest to absolutna nieprawda, ponieważ obowiązek rejestracji mieszkań w gminnych rejestrach innych miejsc noclegowych obowiązuje od lat, i akurat w Krakowie proces od dawna jest sprawnie realizowany.
Poseł Zofia Czernów (KO) oceniła, że w wyniku najmu krótkoterminowego miejscowości turystyczne – tu przywołała Karpacz i Szklarską-Porębę - się wyludniają. Czy pani poseł nie zna ogólnych trendów w Europie i Polsce? Czy nie widziała żadnego z nagłówków w mediach, informacji w TV czy na social mediach, gdzie od miesięcy temat wyludniania się całych krajów, dużych i małych miast wałkowany jest non stop? Turystyka czy najem krótkoterminowy nie są przyczyną tego, że w kurortach mamy coraz mniej stałych mieszkańców. Takie tezy są jawnym zaprzeczaniem faktom.
Z kolei zdziwienie posła Artura Łąckiego (KO) budzi to, że jak sam mówił „w mieście i gminie Dziwnów jest więcej mieszkań niż mieszkańców”. Znów nie mogę się oprzeć wrażeniu, że kolejny polityk wygłasza poglądy jakby nie rozumiał świata. Na każdym wybrzeżu na świecie, niezależnie czy jest to słoneczne południe Europy, zimna Skandynawia, deszczowa Wielka Brytania, dalekie wybrzeża Azji czy komercyjne USA nad morzem zawsze bywa więcej mieszkań niż mieszkańców, bo drugi dom, wypoczynkowa nieruchomość to model wyjazdów z dużych miast znany od setek lat.
Poseł Łącki oceniał, że właściciele lokali wynajmowanych krótkoterminowo to rentierzy, a nie przedsiębiorcy. „Jeśli rentier ma ponad 1 tys. zł m2 to płaci podatek do gminy 1 tys. zł, po 1 zł za 1 m2, jeśli przedsiębiorca ma hotel na 1 tys. m2 to do tej samej gminy płaci 34 tys. zł” – mówił. Co również jest nieprawdą ponieważ większość kurortów i miast od dawna na mieszkania wynajmowane na doby nakłada wyższy podatek od nieruchomości w stawkach jak za lokale usługowe (czyli dokładnie tak samo jak na hotele), a nie jak na mieszkania. Być może tak tunelowe widzenie wynika z faktu, że sam jest hotelarzem, a jednocześnie jak donosił portal Money.pl najbogatszym poseł w obecnym Sejmie i nie zagłębia się w niuanse branży mikrohotelarzy.
Bartosz Romanowicz (Polska 2050) powołując się na swoje 9-letnie doświadczenie z pracy w samorządzie też się nie popisał wiedzą. Zarzucając branży najmu krótkoterminowego, że śmieci z tych lokali nie są odpowiednio naliczane. - Są liczone od osoby, a jeśli lokal działa jako usługa to właściciel powinien podpisać umowę z przedsiębiorcą na odbiór odpadów – mówił. Tyle że to również nieprawda, wiele samorządów ustala stawki za odbiór śmieci liczone w korelacji z poziomem zużycia wody, bo to od dawna jedyny skuteczny sposób by lokatorzy czy to stali, czy z właściciele lokali turystycznych nie oszukiwali zmniejszając liczbę użytkowników mieszkania, co ma miejsce właśnie przy naliczaniu opłat od osoby. Tym miejscowościom które jeszcze nie liczą stawek za śmieci w połączeniu z poziomem zużytej wody śmiało można wręcz zarzucić niegospodarność.
Tą ignorancję i brak wiedzy można chyba podsumować tylko kolejnym stwierdzeniem trenera Górskiego: „Im dłużej my przy piłce, tym krócej oni”. I tak to się od lat w polityce kręci.
