Raport: hotele, I połowa 2026 w Polsce. 59 mln EUR transakcji, Warszawa z najwyższą prognozą wzrostu podaży
O 24% spadła wartość transakcji sprzedaży obiektów hotelowych w Polsce w I połowie 2026 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r. Takie dane przedstawiła właśnie międzynarodowej agencji doradcza Cushman & Wakefield. Łącznie wartość transakcji wyniosła 59 mln EUR. Warszawa zyska w tym roku także największy przyrost pokoi hotelowych wśród 6 krajów CEE.
2 września 2026 r.
InwestycjewKurortach.pl
Cushman & Wakefield opublikował właśnie raport „MarketBeat CEE-6 Hospitality H1 2026”. Raport obejmuje kraje Europy Środkowo-Wschodniej, ale w ujęciu CEE-6, czyli nie wszystkie, są wśród nich: Polska, Czechy, Węgry, Rumunia, Słowacja, Bułgaria. Wyniki pokazują ożywienie na rynku sprzedaży hoteli, przy czym dane obejmują głównie duże miasta lub obiekty w kurortach, ale tylko duże. Ani ta firma doradcza, ani żadna inna w Polsce nie raportuje segmentu sprzedaży mniejszych hoteli czy pensjonatów. Dane analityczne przedstawiane w tego rodzaju raportach jak właśnie opublikowany są jednak ważną wskazówką dla międzynarodowych firm z sektora, nieruchomości, dla branży finansowej (banki, fundusze inwestycyjne) o tym co dzieje się w sektorze nieruchomości turystycznych w Polsce.
Polski rynek transakcyjny: 4 hotele i 59 mln EUR transakcji
Według raportu w I półroczu 2026 r. w Polsce przedmiotem transakcji były 4 hotele oferujące łącznie 445 pokoi. Ich całkowity wolumen transakcyjny wyniósł 59 mln EUR, co oznacza spadek o 24% w porównaniu z analogicznym okresem 2025.
C&W wymienia 3 obiekty, których dotyczyły transakcje:
- Hampton by Hilton Krakow Airport ze 173 pokojami
- IBB Hotel Gdańsk oferujący 89 pokoi
- Havet Hotel Resort Spa w Dźwirzynie ze 133 pokojami
W przypadku tego ostatniego uzupełnimy o informację, która nie znalazła się w podsumowaniu Cushman & Wakefield, a która jest ogromnie ważna dla segmentu którym zajmuje się nasz portal, czyli condohoteli. Zakup przez nowego inwestora Havet Hotel Resort Spa w Dźwirzynie zasługuje na uwagę, gdyż obiekt został wybudowany i sprzedany w formule condohotelu, gdzie każdy pokój należy do innego inwestora indywidualnego. Transakcja obejmowała więc sprzedaż głównie części usługowych oraz biznesu hotelowego, i była to pierwsza i jedyna transakcja w Polsce, gdzie inny inwestor zdecydował się na kupienie działającego condohotelu.
Jak podsumowują eksperci C&W pierwsze półrocze 2026 r. potwierdza, że polski rynek hotelowy rozwija się wielotorowo. Warszawa pozostaje głównym punktem odniesienia w całym regionie dla nowej podaży pokoi hotelowych, natomiast wśród największych transakcji znajdują się również obiekty w Krakowie, Gdańsku oraz w lokalizacjach wypoczynkowych.
- W coraz bardziej selektywnym otoczeniu inwestycyjnym kluczowe pozostają lokalizacja projektów, jego jakość oraz struktura operacyjna, a także zdolność aktywa do generowania możliwie jak najwyższych wyników operacyjnych – komentuje Maciej Prończuk, Senior Consultant w Cushman & Wakefield.
Rynek inwestycyjny CEE-6: mniej niż przed rokiem
Wolumen transakcji hotelowych w CEE-6 wyniósł w I 2026 roku 314 mln EUR. Było to o 50% mniej niż w wyjątkowo aktywnym I półroczu 2025 roku, kiedy wynik został podwyższony przez kilka dużych transakcji. Łącznie w pierwszym półroczu 2026 w CEE-6 sprzedano 21 hoteli obejmujących 3 146 pokoi.
Średnia cena transakcyjna wyniosła 149 199 EUR za pokój (ok. 600 tys. PLN, to cena dość istotna dla inwestorów indywidualnych z segmentu condo, ponieważ pokazuje realny koszt sprzedaży pokoi hotelowych i pomaga się odnieść do naszych polskich realiów, gdzie ceny ok. 600-800 tys. zł za pokój oceniane bywają często przez potencjalnych kupujących jako wysokie, tymczasem dobrze zaplanowany i wyposażony pokój hotelowy potrafi tyle kosztować). Aż 44% tych transakcji przypadło na hotele z segmentów budżetowego oraz średniej klasy. Oznacza to zmianę w porównaniu z I półroczem 2025 roku, kiedy najwięcej transakcji sprzedaży przypadało na segment premium.
Stopy kapitalizacji, czyli ang. cap rate), czyli wskaźnik jaki roczny dochód operacyjny netto generuje nieruchomość w relacji do jej wartości, czy w dużym uproszczeniu stopa zwrotu wyniosła w raportowanym przez C&W okresie dla najlepszych aktywów hotelowych w stolicach CEE-6 pozostawały zasadniczo stabilne i mieściły się w przedziale 6,25–8,5%. W porównaniu z analogicznym okresem 2025 r. w Bukareszcie, Budapeszcie i Pradze odnotowano zmniejszenie o 25 punktów bazowych. W Warszawie, podobnie jak w Bratysławie i Sofii, stopy kapitalizacji nie zmieniły się.
Warszawa pozostaje liderem w budowaniu nowych hoteli w skali większości krajów Europy Środkowo-Wschodniej, fot. C&W
C&W przyjrzał się też wartość inwestycji hotelowych w całej Europie. W I półroczu 2026 roku wyniosła ona 11,7 mld EUR. Wynik ten był o 9,5% niższy niż w 2025, ale jednocześnie o 19,5% przekraczał średnią z ostatnich 10 lat. Przedmiotem transakcji były 384 hotele oferujące łącznie 51 219 pokoi.
Europejski rynek charakteryzowała koncentracja na mniejszej liczbie większych i wysokiej jakości obiektów. Liczba transakcji o wartości przekraczającej 100 mln EUR wzrosła o 30% r/r, a średnia cena za pokój zwiększyła się o 9%, do 228 416 EUR (ok. 920 tys. PLN). Połowa całego wolumenu inwestycyjnego została ulokowana w hotelach z segmentów średniej i wyższej klasy. Aktywność inwestorów z regionu Azji i Pacyfiku wzrosła o 86% r/r.
Największym rynkiem inwestycyjnym w Europie była Wielka Brytania, gdzie wartość transakcji wyniósła 3,22 mld EUR i wzrosła o 74% r/r. Drugie miejsce zajęła Hiszpania z wynikiem 2,66 mld EUR i wzrostem o 34%. Na poziomie stolic liderem pozostawał Londyn, w którym sprzedano 24 nieruchomości o łącznym wolumenie 2,3 mld EUR, przed Paryżem, Madrytem i Wiedniem.
Jak zapowiadają eksperci C&W w II połowie 2026 r. na finalizację oczekuje kilka dużych transakcji, które mogą pozytywnie wpłynąć na całoroczną wartość rynku sprzedaży hoteli.
Warszawa liderem regionu w budowie
W I połowie 2026 r. podaż pokoi hotelowych w stolicach CEE-6 wzrosła o 2,2% r/r. W stolicach regionu otwarto dziewięć hoteli oferujących łącznie 1 054 pokoje. Nowe obiekty reprezentowały segmenty od średniej klasy po luxury, przy czym największa część otwarć przypadła na segment „średniaków”.
Według prognoz, w całym 2026 r. podaż pokoi w stolicach CEE-6 ma zwiększyć się o 2,8%. Liderem tego wzrostu ma być Warszawa, dla której prognozowana dynamika wzrostu wynosi 7,2%. Na drugim miejscu znajduje się Budapeszt z wynikiem 4,2%. Według ekspertów C&W rozwój podaży wspierają m.in. silny popyt turystyczny i poprawiające się otoczenie geopolityczne.
Warszawa wpisuje się jednocześnie w szerszy trend europejski. W I półroczu tego roku podaż pokoi hotelowych w Europie zwiększyła się o 2,9% r/r, a Polska – obok Włoch i Austrii – została wskazana jako jeden z krajów, w których odnotowano wyraźny wzrost liczby dostępnych pokoi. Tempo rozwoju pozostaje jednak zróżnicowane: w części europejskich stolic, takich jak Amsterdam, Barcelona, Praga czy Paryż, budowa nowych projektów jest bardzo ograniczona.
Raport podsumowuje także wyniki operacyjne. W I półroczu 2026 roku RevPAR (Revenue Per Available Room, czyli wskaźnik przychodu przypadającego na jeden dostępny pokój w hotelu, w tym raporcie podawany w EUR) w regionie CEE-6 zwiększył się o 8,2% r/r. Wzrost ten był wspierany przez wyższy o 4,7% ADR (Average Daily Rate, wskaźnik średniej ceny, jaką hotel uzyskuje za jeden sprzedany pokój w danym okresie) oraz poprawę obłożenia o 2,1 p.p.
Wśród stolic regionu największą dynamikę RevPAR odnotowały:
- Budapeszt, gdzie wskaźnik ten wzrósł o 15,3%
- Bratysława ze wzrostem o 13,5%
- Praga z wynikiem 10,5%.
W Polsce wskaźnik ten wyniósł 4,6%. Warto zaznaczyć, że Warszawa pomimo wysokiego prognozowanego przyrostu liczby pokoi hotelowych ma obecnie najwyższe obłożenie wśród stolic CEE-6.
Dla porównania, średni RevPAR w Europie wyniósł 101 EUR, rosnąc o 3,0% r/r. ADR zwiększył się o 2,2%, a obłożenie o 0,4 p.p. Najmocniejszą dynamikę wzrostu wyników operacyjnych w skali kontynentu osiągnęła Europa Wschodnia, w której RevPAR wzrósł o 6,0%. Na poziomie miast wyróżniały się Mediolan ze wzrostem o 24% oraz Budapeszt z wynikiem około 15%.
Jednocześnie Warszawa ma w całym 2026 roku odnotować najwyższy wzrost podaży pokoi hotelowych wśród stolic CEE-6 – o 7,2%. Polski rynek korzysta przy tym z dobrego otoczenia regionalnego: RevPAR w CEE-6 w I. półroczu 2026 r. wzrósł o 8,2% r/r (w Polsce 4,6%), wyraźnie szybciej niż w całej Europie, gdzie dynamika wzrostu wyniosła 3,0%.
Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, na podstawie informacji spółki C&W oraz własnych redakcji
