„Patohotele idziemy po was”. Politycy zarówno rządu, jak i opozycji mówią jednym głosem
Najem krótkoterminowy w Polsce jest jak serial i to z ciągłymi plot twistami. Słowa o wbiciu gola lobbystom wypowiedziane przez minister Pełczyńską-Nałęcz zaczynają wyglądać jak rzeczywistość. W Sejmie większość klubów poprała autopoprawkę rządową dającą wspólnotom możliwość zakazania najmu turystycznego, a samorządom opcję wprowadzania „stref bez Airbnb”.
3 września 2026 r.
Prezentacja nowelizacji przepisów dot. najmu krótkoterminowego wieczorem 2 września 2026 r. w Sejmie oraz debata mimo późnej pory trwały prawie 2 godz. W imieniu rządu projekt przedstawił Piotr Borys, wiceminister sportu i turystyki
Warto zaznaczyć na samym początku jedną fundamentalną rzecz, nowe przepisy jakie mają wejść w życie dotyczyć będą jedynie budynków mieszkalnych, a nie np. budynków apartamentowych w których lokale mają status lokali usługowych (choć wyglądających jak klasyczne mieszkania). O tym niestety nie pamięta lub wręcz nie rozumie segmentu nieruchomości wielu parlamentarzystów, lokalnych radnych, a nawet władz samorządowych czy organizacji i ekspertów którzy wypowiadają się w temacie najmu krótkoterminowego. Prawo unijne i prawo polskie dotyczy jedynie klasycznych bloków, kamienic, apartamentowców, w których mieszkania mają status lokali mieszkalnych.
2 września 2026 r. to początek nowego sezonu ciągnącego się od co najmniej 2018 roku serialu pt. Regulacja najmu krótkoterminowego w Polsce. Tego dnia rząd jednogłośnie przyjął autopoprawkę do swojego projektu ustawy z lipca 2026 r. Zmiana dotyczy wprowadzenie do projektu nowelizacji ustawy przepisów budzących najwięcej emocji czyli możliwości zakazywania przez wspólnoty i spółdzielnie osiedli mieszkaniowych takiej formy wynajmu mieszkań, a samorządom wprowadzania zakazu najmu mieszkań na doby danym obszarze miejscowości. O samej treści tych zapisów autoporawki piszemy tutaj. W dalszej części artykuły zależny nam bardziej na analizie jakie są szanse by te kontrowersyjne zapisy utrzymały się na dalszym etapie prac w parlamencie oraz na etapie podpisu przez prezydenta.
Od razu treść autopoprawki trafiła też do Sejmu i wieczorem 2 września 2026 r. odbyło się pierwsze czytanie rządowej ustawy uzupełnionej o treść autopoprawki.
Zwroty akcji jak w Netflixie
Dwie najbardziej zdumiewające kwestie jakie od lat związane są z najmem krótkoterminowym to: czas w jakim rodzą się te przepisy - już w 2018 roku kiedy rządził PiS zapowiadano wprowadzenie tych przepisów. Minęło prawie 7 lat, w międzyczasie w maju 2026 r. weszło nawet prawo UE w tym zakresie, a Polska nadal nad regulacjami debatuje. Drugi charakterystyczny element to nieustanna zmiana akcji w tej grze. Decyzje i aktorzy głównych zmian przypominają prawie dobry kryminał z ciągłymi zaskakującymi zwrotami akcji.
W listopadzie 2025 r. partia Polska 2050 powiedziała dość ślimaczącym się pracom rządowym i zapowiedziała złożenie własnej ustawy. Tak też zrobiła, 3 grudnia 2025 r. złożyła swój projekt w Sejmie. W kwietniu 2026 r. odbyło się pierwsze czytanie tego poselskiego projektu i propozycja ustawy trafiła do dalszych prac w komisjach sejmowych. Od miesięcy nieprzerwanie politycy Polska 2050 ostro krytykowali najem mieszkań turystom, nazywając często całą tę branżę patohotelarstwem i domagając się by decyzje o możliwości takiej działalności lub jej zakazania mogły podejmować wspólnoty w budynkach i samorządy na poziomie całej gminy.
Także rząd skłaniał się ku temu, by samorządom dać uprawnienia do ustanawiania ewentualnych zakazów najmu krótkoterminowego. Był to jeden z postulatów zgłaszanych przez samorządy, głównie duże miasta: Kraków, Warszawę, Gdańsk, ale też Sopot. I tu nastąpił kolejny zwrot akcji, 14 lipca 2026 r. rząd przegłosował projekt ustawy, ale w ostatniej chwili wykreślono z niego zapisy dotyczące takich nowych uprawnień jakie miałyby otrzymać gminy. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz jako jedyna głosowała na posiedzeniu rządu przeciwko i jak się wyraziła ustawa była „najgorszą propozycją, jaka do tej pory wyszła z rządu”.
Kilkanaście dni później temat wybuchł jak afera. 27 lipca 2026 r. portal Wirtualna Polska opublikował tekst pt. „Minister Raś kupował mikrokawalerki na wynajem, dziś pisze o nich ustawę”. Sprawa odbiła się ogromnym echem zarówno w mediach, jak i wśród polityków. Zwracano uwagę, że na ostatniej prostej z rządowego projektu ustawy wykreślono zapisy dotyczące możliwości ustanawiania stref bez najmu krótkoterminowego w gminach. Pojawiło się wiele głosów, że to efekt działań lobbystów reprezentujących branżę short term rental (STR) oraz deweloperów.
Już dzień później, 28 lipca 2026 r., w koalicyjne spory i zamieszanie wokół tematu postanowił włączyć się sam premier. Przed posiedzeniem rządu Donald Tusk powiedział: „Państwo powinno chronić prawa lokatorów wtedy, kiedy najem krótkoterminowy zamienia ich życie w koszmar, a są takie miejsca. Wiem coś o tym jako mieszkaniec Sopotu. Będę prosił, ale tym razem już bardzo stanowczo, aby jeszcze raz usiąść i znaleźć takie rozwiązania i jak będzie trzeba zrobić autopoprawkę do projektu rządowego.”
I tak 2 września 2026 r. na posiedzeniu rządu do ustawy przywrócono nie tylko zapisy o uprawnieniach dla gmin, ale też wprowadzono regulacje dot. możliwości zakazywania przez wspólnoty i spółdzielnie takiego udpstępniania mieszkań. Tym samym spełniono oczekiwania zarówno Polski 2050, jak i Lewicy, która również ostro naciskała na to, by mieszkańcy mogli sami decydować czy chcą mieć turystów za ścianą.
"Patohotele, idziemy po was"
- Znowu wbiliśmy lobbystom gola. Właśnie spłynęła nowa wersja rządowej ustawy o Airbnb. Jest decyzyjność wspólnot, spółdzielni i samorządów. Patohotele strzeżcie się - idziemy po was. Czasem warto być „kłótnicą” rządu – triumfowała na swoim profilu na platformie X minister Katarzyna Pełczyńska- Nałęcz.
I choć politycy tej formacji podkreślają, że nie chcą niszczyć turystyki, a jedynie dać mieszkańcom prawo do decydowania, to wypowiedzi tej partii zawsze są ostre. Wskazują, że najem krótkoterminowy to imprezy, hałas, niszczenie mienia. W podobnym tonie wypowiada się od dawna Lewica. Przeciwko uprawnieniom dla wspólnot była raczej Koalicja Obywatelska oraz PiS, zdecydowanie kierunek wspólnot krytykowała Konfederacja.
Ale i tu mamy zupełny zwrot. 27 lipca 2026 r. na oficjalnych profilach PiS w mediach społecznościowych pojawiła się wyraźna deklaracja, że wspólnoty powinny mieć możliwość decydowania w tej kwestii.
Zmienił się także ton i kierunek wypowiedzi polityków w Sejmie. 2 września w czasie wieczornej prezentacji projektu autopoprawkę wprowadzającą uprawnienia dla wspólnot, spółdzielni i samorządów poparli w swoich wystąpieniach posłowie KO. - To jest dobry projekt ustawy – mówił Sławomir Nitras (KO). Przypomniał, że główną intencją nowelizacji przepisów jest uregulowanie rynku, a nie jego eliminacja.
- Musimy uczciwie i rzetelnie ocenić ile tego funkcjonuje, dać informacje samorządom i oddzielić miejsca gdzie się mieszka, a gdzie prowadzi noclegi jeśli ludzie sobie tego nie życzą. Krytycznie oceniam to, że wiele kamienic w śródmieściach miast zostało całkowicie, albo w dużym stopniu przejęte przez prowadzących taką działalność – mówił Sławomir Nitras.
I dodał, że „każdego dnia toczy się walka mieszkańców, gdzie ludzie są wypychani przez lokale z noclegami”.
Zaznaczył, że autopoprawka i nowe zapisy to praca rządu, bo jak się wyraził w kwestii prac nad projektem nowej ustawy „w ministerstwie to było różnie”. Zaangażowanie wielu resortów i partii tworzących podkreślał też poseł Kamil Wnuk (Polska 2050), który od początku w ramach tego ugrupowania koordynuje prace związane z najmem krótkoterminowym. – Projekt to efekt naszej wspólnej pracy. Chciałem podziękować całemu ministerstwu sportu oraz koleżankom i kolegom z koalicji, to projekt kompromisowy. W 100% zgadzam się z wypowiedzą ministra Nitrasa – mówił poseł Wnuk.
W imieniu klubu PSL poparcie ustawy zadeklarował poseł Stanisław Tomczyszyn, pozytywnie oceniając wprowadzenie autopoprawki w zakresie kompetencji dla gmin.
Zadowolenie wyraziła także poseł Daria Gosek-Popiołek (Lewica). - Damy mieszkańcom prawo by spokojnie spać – mówiła z sejmowej mównicy. Jednocześnie zaznaczyła, że wraz z nowelizacją przepisów o najmie powinny także wejść nowe regulacje dotyczące opłaty turystycznej w gminach, bo jak podkreśliła masowa turystyka jest wyzwaniem zarówno dla mieszkańców, jak i samych miejscowości z uwagi na m.in. większą ilość odpadów oraz eksploatację miasta.
Za swobodą branży STR Konfederacja i odłam polityków którzy wyszli z Polska 2050
Jednym głosem, spójnym z rządowym w temacie gmin, a nawet wspólnot mówiła także większa część opozycji. PiS, który w czasie pierwszego czytania restrykcyjnego projektu Polski 2050 w kwietniu 2026 r. był przeciwny uprawnieniom dla wspólnot, teraz zmienił zdanie. – Wraz z rozwojem najmu krótkoterminowego rozwija się realny problem mieszkańców, hałas, zakłócenia porządku, dewastacja części wspólnych oraz przekształcanie budynków mieszkalnych w hotele. Popieramy regulacje zjawiska – mówił w imieniu klubu PiS poseł Andrzej Gawron. Pozytywnie ocenił autopoprawkę rządu dot. wspólnot i stref zakazujących najmu, podkreślając, że wspólnota musi mieć realny wpływ na to co dzieje się zarządzanym przez nią budynku. - Popieramy też możliwość reagowania przez gminy, tam gdzie wymaga tego interes mieszkańców – deklarował.
Łukasz Kmita (Rozwój Plus) mówił: „Autopoprawka idzie w dobrą stronę”. Podkreślił jednak, że „szkoda, że rząd podjął ten temat dopiero teraz, gdy centra wielu miast opustoszały ze stałych mieszkańców, a w blokach i kamienicach bez żadnej kontroli urządzono najem krótkoterminowy". Ocenił, że konieczne jest zabezpieczenie interesów stałych mieszkańców, ale tak by jednocześnie nie eliminować tańszej formy noclegów jaką są mieszkania na doby.
Negatywnie wprowadzenie nowych uprawnień dla wspólnot oceniła jedynie Konfederacja, podtrzymując swoje stanowisko z etapu pierwszego czytania projektu Polski 2050 z kwietnia 2026 r. Poseł Witold Tumanowicz (Konfederacja) podkreślał, że to co robi się z własnym mieszkaniem jest „legalną formą korzystania z własności”. I jak zaznaczył zamiast nowych uprawnień dla wspólnot powinno się lepiej egzekwować obowiązujące przepisy dotyczące porządku publicznego. Zaznaczył, że propozycje nowego prawa nakładają się na wynajmujących bardzo dużo nowych zapisów. - Czy drobny przedsiębiorca musi mieć takie same obowiązki jak duży przedsiębiorca? (..) Nie powinniśmy iść w stronę zakazywania czy nawet ograniczania najmu krótkoterminowego, powinniśmy pilnować żeby nowe przepisy nie oznaczały nadmiernej liczby wymagań, formalności i kosztów – apelował poseł Tumanowicz.
W podobnym tonie w imieniu prawicowego koła Demokracja Bezpośrednia wypowiadał się poseł Jarosław Sachajko. Ocenił, że „rząd sięga po bardzo restrykcyjne rozwiązania i przeczy prawu własności”. - Dlaczego państwo ogranicza prawo własności? – pytał. Jego zdaniem zamiast nowego prawa, trzeba reagować zgodnie z prawem jakie obowiązuje już teraz i karać sprawców hałasu czy imprez szybko i skutecznie. A kary te powinny dotyczyć nie tylko turystów, ale też stałych mieszkańców, którzy zakłócają porządek.
O braku poparcia dla rządowej autopoprawki poinformowała też poseł Barbara Oliwiecka (Centrum), choć zaznaczyła, że jeśli samorządy miałby wprowadzać strefy wolne od najmu krótkoterminowego to powinny móc to robić jedynie na podstawie twardych danych. Poseł przypomniała też, że mieszkania short term rental są tańszą formą noclegów niż hotele i że chętnie korzystają z niej rodziny. - Zdecydowana większość klientów zachowuje się grzecznie, a Marszałkowska 58 nie może pisać prawa dla całej Polski – mówiła Barbara Oliwiecka, przypominając sprawę głośnej imprezy w której interweniowała policja w mieszkaniu przy ul. Marszałkowskiej w Warszawie w listopadzie 2025 r.
W jednej kwestii wszyscy się jednak zgadzają, trzeba uszczegółowić: przepisy przeciwpożarowe oraz głosowania we wspólnotach i spółdzielniach. Więcej o tym co chcą poprawić posłowie już teraz piszemy tutaj.
Całość debaty w Sejmie z 2 września 2026 r. obejrzeć można na nagraniu z kamer sejmowych tutaj, zaczyna się od godz. 19.10 i trwa do godz. 20.49. Można też obejrzeć na kanale Sejmu na You Tube (od godz 8.13 całego nagrania)
Co dalej? Prawdziwa bitwa rozegra się w komisji, albo... w innym ministerstwie
Ustawa rządowa została skierowana do sejmowych komisji: infrastruktury oraz komisji samorządu. Sprawozdania z prac z obu komisji mają być gotowe do 20 października 2026 r.
Diabeł tkwi w szczegółach. I tak też będzie w tej sprawie. To w komisji rozegra się prawdziwa batalia. O konkretne zapisy zabiegać będą nie tylko poszczególne kluby i koła, ale także różne organizacje (z branży deweloperskiej, zarządzania nieruchomościami, turystyki, aktywiści miejscy). Od zawsze też właśnie na tym etapie - ustalania szczegółów zapisów prawa - odbywa się główna aktywność lobbystów poszczególnych stron.
Jedno na ten moment nie podlega dyskusji, zmiana w stanowisku jaka nastąpiła na przestrzeni ostatnich tygodni wśród polityków pod wypływem medialnych przekazów i dyskusji społecznych, polegająca na przechyleniu się w stronę dania mieszkańcom i gminom więcej narzędzi do ograniczania najmu krótkoterminowego, już się nie odwróci. Wyraźnie widać, że klimat polityczny się zmienił, niewielu polityków otwarcie popiera dowolność działania mieszkań na doby.
Jeśli jednak przyjąć założenie, że przepisy dot. wspólnot mogą „polec” na etapie dalszych prac parlamentarnych to kwestia ta może wrócić z zupełnie innej strony. Ministerstwo Rozwoju pracuje nad nowelizacją ustawy o własności lokali, projektowane są zapisy, by zmiana przeznaczenia mieszkania – a tym właśnie jest przejście z funkcji mieszkaniowej na turystyczną – wymagała zgody wspólnoty czy spółdzielni. Branża noclegowa może może dostać rykoszetem z zupełnie innej strony.
Na końcu procesu legislacyjnego jest jeszcze podpis prezydenta, choć patrząc na stanowiska prawicowego środowiska politycznego veta prezydenta raczej nie należy się spodziewać. Szczególnie, gdy w ustawie ostatecznie zostaną przepisy o uprawnieniach dla gmin, ale nie znajdą się zapisy dot. wspólnot.
Kiedy potencjalne zakazy? A kiedy inne zmiany?
Harmonogram zmian jakie czeka rynek STR w Polsce jest już dość przewidywalny:
- do 30 września 2026 r. samorządy mają przekazać do Ministerstwa Sportu i Turystyki rejestry mieszkań, które już dziś znajdują się w gminach spisach innych miejsc noclegowych. Będzie to podstawa do stworzenia Centralego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), czyli ogólnopolskiego rejestru mieszkań turystycznych. To rejestr wymagany rozporządzeniem UE, które obowiązuje od maja 2026 r., wejdzie w życie i tak, niezależnie od procedowanej ustawy o najmie krótkoterminowym
- 15 października 2026 r. według zapowiedzi ministerstwa turystyki ruszyć ma rejestr CWTON
- od 1 stycznia 2027 r. planowane jest wejście w życie części projektowanych przepisów ustawy, to m.in. obowiązek rejestracji zgodnie z nowymi wytycznymi UE (szerszy zakres danych niż dotychczas w rejestrach gminnych), kary za brak rejestracji, konieczność wprowadzania regulaminów w mieszkaniach na doby itd.
- od 1 stycznia 2028 r. przepisy dotyczące wspólnot oraz gmin, w wyniku których będzie pojawiać się możliwość zakazów. Przy czym termin ten wskazywany jest jako zbyt odległy przez wielu polityków różnych partii oraz organizacje, więc może ulec skróceniu. Trzeba jednak pamiętać, że wiosna 2029 r. to kolejne wybory samorządowe, więc rok 2028 będzie już trwającą kampanią wyborczą, kiedy lokali politycy skupieni będą głównie na zabieganiu o sympatię i poparcie lokalnej społeczności, wprowadzanie stref z zakazem może więc być elementem kampanii wyborczych, a nie rzetelnych analiz.
- od 2030 r. nowe regulacje związane z bezpieczeństwem przeciwpożarowym
Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, fot. Sejm RP
