PZFD - rekomendacje w sprawie REITów

Temat REITów (z ang. Real Estate Investment Trust) toczy się w Polsce od kilku lat. To spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem: biura, centra handlowe, ale także hotele, mieszkania. Już w 2017 roku pisaliśmy o tym czy może to być alternatywa dla inwestorów indywidualnych lokujących środki w condohotelach i apartamentach wakacyjnych. Ostatnio 5 lipca 2021 r. pisała o tym też Gazeta Wyborcza >>> 

Polski Związek Firm Deweloperskich, jako członek międzyresortowego zespołu powołanego do opracowania tych przepisów opracował szereg propozycji.

- Celem jaki należy stawiać przed REIT-ami jest budowanie „drugiej emerytury” dla milionów polskich inwestorów indywidualnych, aby krótszą drogą, osiągnąć ten sam cel, do którego po latach doszły rynki dojrzałe. Najstarszy w tym gronie rynek Stanów Zjednoczonych po ponad 60 latach funkcjonowania, przeszedł drogę od pasywnych inwestorów quasi funduszy inwestycyjnych do wyspecjalizowanych, efektywnych podmiotów zarządzających wyselekcjonowanym portfelem nieruchomości czynszowych – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

I jak wskazuje szef PZFD w efekcie ponad 145 mln amerykańskich inwestorów jest już (pośrednio lub bezpośrednio) akcjonariuszami US-REIT-ów. W 2019 roku US-REITs wypłaciły w postaci dywidendy ponad 111 mld USD uzyskanych z wynajmu ponad 513 tys. nieruchomości.

PZFD rekomenduje m.in. wprowadzenie spółki prawa handlowego jako formy organizacyjnej dla polskich REIT-ów. Takie rozwiązanie zdaniem ekspertów związku zapewni bezpieczeństwo akcjonariuszom, czyli indywidualnym inwestorom.

- W naszej ocenie to Komisja Nadzoru Finansowego powinna wydawać licencję i pełnić nadzór nad REIT-ami. Uważamy, że powinien zostać nałożony obowiązek upublicznienia REIT-ów na dowolnej giełdzie papierów wartościowych w EU lub EOG w okresie 3 lat od otrzymania licencji. Powinna również istnieć możliwość dopuszczenia ich na rynkach alternatywnych, w tym zagranicznych – dodaje Konrad Płochocki.

Organizacja deweloperów zarekomendowała także, by istniała możliwość inwestowania w szeroki wachlarz nieruchomości. Uważa, że inwestorzy indywidualni nie powinni mieć ograniczeń, co do inwestowania w ten produkt. Również nie powinno być ograniczeń dla firm wspólnego inwestowania, brak ograniczeń, co do struktury akcjonariatu, jak również brak ograniczeń, co do przedmiotów, które mogą inwestować w REIT-y.

PZDF rekomenduje szeroki zakres przedmiotowy co do rodzajów nieruchomości, w których najem można byłoby inwestować w polskim systemie. To dość istotne, bowiem w początkowej fazie mówiło się o rynku zarówno nieruchomości komercyjnych (biurowce, centra handlowe) jak i mieszkań, później natomiast dyskusje w sprawie REITów skupiały się już wyłącznie na propozycjach, by spółki te mogły inwestować jedynie w nieruchomości mieszkaniowe.

Ale w kontekście rynku mieszkaniowego PZFD wskazuje: „Uuważamy, że REIT-y powinny mieć ograniczoną możliwość działalności deweloperskiej, do 20-25 % wartości aktywów. Taka działalność powinna być prowadzona wyłącznie w spółkach celowych, w których REIT kontroluje strukturę właścicielską”

Organizacja rekomenduje dodatkowo ograniczenie zadłużenia podmiotów inwestujących w najem nieruchomości, gdyż jak wskazuje ograniczenie w zaciąganiu długu m.in. podnosi jakość zarządzania oraz zwiększa zaufanie do całego sektora. Czyli jak tłumaczą eksperci: „wprowadzenie górnego limitu dla dźwigni finansowej zmniejszy zjawisko zachowania hazardowego, przyczyni się do bezpieczeństwa akcjonariuszy i zmniejszenia ryzyka niewypłacania dywidendy”. Jakie miałyby to być ograniczenia? Wprowadzenie limitu zadłużenia się REIT-ów do poziomu 60% aktywów ogółem oraz wejście do limitu także zadłużenia spółek zależnych (a pożyczki od spółek matek wyłączone z tego limitu).