Będą poprawki senackie do ustawy o najmie krótkoterminowym

Debata odbyła się 26 października 2026 r. Sporo uwag zgłosiło biuro legislacyjne Senatu, podnosząc m.in. wątpliwości co do konstytucyjności zapisów ograniczających najem krótkoterminowy poprzez zakazy wspólnot i gmin. Mecenas z biura legislacyjnego zwracała uwagę, że może to kolidować z prawem własności i swobodą prowadzenia działalności gospodarczej. Wątek niekonstytucyjności nie był już w ostatnim czasie omawiany. Wiele miesięcy temu na etapie rządowych prac różne opinie zespołów prawnych z ministerstw, a także biura legislacyjnego Sejmu, zgłaszały takie uwagi. Ostatecznie jednak rząd znalazł inną argumentację – interes społeczny – którym tłumaczył wprowadzenie możliwości uchwalania zakazów.

 

Temat wrócił teraz na posiedzeniu 3 połączonych komisji senackich: Komisja Gospodarki Narodowej i Innowacyjności, Komisja Infrastruktury oraz Komisja Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej właśnie jako uwagi biura legislacyjnego. Ale żaden z obecnych senatorów i senatorek nie podjął tej kwestii w swoich wypowiedziach, dlatego raczej nie należy się spodziewać, by wątek rozwinął się szerzej w formie poprawek sanackich. 

 

Pojawiły się natomiast głosy krytykujące zapisy dot. spółdzielni mieszkaniowych. Senator Anna Górska (Lewica) odnosząc się m.in. do inwestycji na gdańskiej Wyspy Spichrzów wskazywała, że lokale są wykupowane właśnie pod najem turystyczny, przeszkadzając stałym mieszkańcom. Zgłosiła poprawkę zmierzającą do zniesienia limitu powyżej 50% wszystkich członków spółdzielni w głosowaniu nad zakazem najmu turystycznego, wskazując jak wiele innych osób na etapie prac w Sejmie, że zapis ten jest martwy, bo w przypadku dużych spółdzielni zrzeszających kilka czy kilkanaście tysięcy osób nie da się takiego głosowania przeprowadzić. W jej poprawce znalazł się zapis, o poparcie głosami większości zwykłej, osób uczestniczącym w danym walnym posiedzeniu członków spółdzielni.

 

Poprawkę tę poparł senator Wadim Tyszkiewicz (partia Nowa Polska, były samorządowiec ) oraz senator Janusz Gromek (KO, były prezydent Kołobrzegu). 

 

Senator Adam Szejnfeld (KO) pytał ministerstwo jak rozumie usługę najmu krótkoterminowego, czy właściciele mieszkań obligatoryjnie będą musieli rejestrować działalność gospodarczą? Zauważał, że są osoby, które jedynie dorabiają sobie takim wynajmem, płacą zryczałtowany podatek dochodowy i nie chcą zakładać firm czy działalności gospodarczych. 

 

Obowiązkowego rejestrowania firm domaga się od dawna branża noclegowa i to zarówno organizacja Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego, jak i organizacja hotelarzy Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego. 

 

Takie podejście oznaczałoby że wiele osób które kupiły apartamenty wakacyjne na własny użytek, a od czasu do czasu też je wynajmuje, musiałoby zakładać firmy. Tymczasem właściciele takich lokali nie chcą zakładać firm, bo najem krótkoterminowy prowadzą sporadycznie i raczej jako źródło pokrycia kosztów czynszu do wspólnoty, a nie jako stały, wysoki zarobek. Rozliczają podatek od przychodu jako najem prywatny płacąc ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Spełnienie warunków, których domagają się te 2 organizacje oznaczałoby „wycięcie” sporej części właścicieli apartamentów w kurortach, a także niechęć do ich kupowania, co z kolei nie byłoby korzystane z punktu wiedzenia firm deweloperskich budujących takie lokale. Wielu nabywców lokali w kurortach kupuje je jako second home, nie chce zakładać firm czy prowadzić działalności. Zakłada ich wynajem jedynie od czasu do czasu, głównie w sezonie, by zmniejszyć nieco koszty utrzymania nieruchomości. 

 

Podejście narzucające konieczność zakłafania firmy, by móc wynajmować lokal turystom nie jest też na rękę Airbnb. Firma opiera się przede wszystkim właśnie na prywatnych osobach, które wynajmują swoje lokale przez ich platformę rezerwacyjną, działając jako "gospodarze / hości". Dla Airbnb partnerem nie są duzi operatorzy short term rental (STR), którzy dążą do tego by wynajmować lokale poprzez własne strony www, systemy rezerwacyjne i swoje kanały, a jak najmniej korzystać z seriwsów typu Airbnb czy Booking. 

 

Piotr Borys, wiceminister sportu i turystyki, rozwiał jednak wątpliwości senatora Adama Szejnfelda wyjaśniając, że ustawa w żaden sposób nie ingeruje w prawo podatkowe, nie narzuca konieczności rejestrowania działalności gospodarczej i utrzymuje możliwość rozliczania przychodów z najmu turystycznego jako działalność nierejestrowana (w rozumieniu prawa podatkowego). 

 

W czasie debaty wróciła też prośba organizacji branżowych dot. wykluczenia z zapisów ustawy budynków typu akademiki czy inne budynki, w których są rożne modele wynajmu apartamentów, ale wybudowane jako budynki usługowe (nie wielorodzinne mieszkaniowe). Od dawna branża deweloperska zgłasza obawy, że definiowanie usługi hotelarskiej jako trwającej do 30 dni spowoduje, że budynki zbudowane jako hotelowe lub zamieszkania zbiorowego, w których powstają prywatne akademiki, a gdy nie ma studentów w wakacje wynajmowane są turystom, zyskają nieokreślony status.

 

Podobnie takie, w których miesza się funkcję najmu na dobry, najmu średniookresowego (np. na 2-4 miesiące) i najmu długoterminowego (do zwykłego mieszkania). Nie będzie wiadomo jak je traktować, czy jako zamieszkanie stałe, czy turystyczne.Takich apartamentowców wyglądających jak klasyczne mieszkania (z własnym aneksem kuchennym), ale powstających jako budynki zamieszkania zbiorowego, powstaje wiele w dyżych miastach. Firmy obawiają się, że samorządy mogą nie chcieć wydawać pozwoleń na budowę, kiedy założeniem budynku będzie łączony model, np. akademik i najem turystyczny. Kwestia ta ma zostać raz jeszcze przeanalizowana zarówno przez senatorów, jak i ministerstwo sportu i turystki. Niewykluczone więc, że pojawią się jakieś nowe propozycje zapisów w ustawie, które miałby dookreślać sposób prawnego działania budynków o łączonej funkcji wynajmu.

 

Głosowanie nad ustawą oraz wniesionymi poprawkami odbyć się ma na posiedzeniu Senatu w listopadzie 2026 r. 

 

Jak dziś prognozują zmiany rynku w Polsce profesjonalne firmy zarządzające takimi mieszkaniami? Tu szersza analiza na bazie ocen 5 dużych firm działających zarówno w kurortach, jak i miastach.