Condohotele - nie tylko ryzyka. Są dobre i złe inwestycje. Grunt to znać zagrożenia
Ponieważ stanowisko UOKiK oraz KNF – bezsprzecznie konieczne i potrzebne - w naszej ocenie wywołało niestety sensację, a nawet panikę na rynku, poprosiliśmy o komentarz ekspertów, którzy rynek condo i aparthoteli znają od wielu lat. „Podkręcanie” tytułów w mediach by osiągnąć lepszą klikalność artykułów oraz złowieszcze komentarze wielu osób pod hasłem: „nareszcie”, „a nie mówiłem”, „tysiące klientów zostało już oszukanych” – nie do końca oddają obraz rynku. Są dobre i złe inwestycje w tym segmencie. Nie jest jednak tak, że cały rynek condohoteli należy przekreślić.
Anna Korzeniowska-Cegiełka, właścicielka Posito
Bardzo dobrze, że UOKiK analizuje branżę condo i wskazuje część potencjalnych obszarów ryzyka. Każdy biznes jest obarczony ryzykiem. Nieruchomości uznawane są za relatywnie bezpieczne, przy czym nieruchomości typu apart i condohotelowego obarczone są pewnie nieco większym ryzykiem ze względu na czynnik ludzki na etapie decyzji o kluczowych aspektach inwestycji oraz na etapie zarządzania obiektem.
Uważam jednak, że medialne demonizowanie „condo” jest nieuzasadnione i szkodliwe – również dla inwestorów. Faktycznie, w przyszłości część nieprzemyślanych projektów może okazać się sporym problemem dla nabywców. Nie wszystkie jednak projekty i obiekty finansowane modelem condo są złe. Znane mi są funkcjonujące condohotele, które przynoszą właścicielom lokali realne zyski w ramach miesięcznych czynszów oraz zdążyły już znacznie urosnąć na wartości jako nieruchomość. Udowadniają to pierwsze transakcje na rynku wtórnym, gdzie sprzedający apartamenty realizują satysfakcjonujący zysk. Tak może dziać się przy dobrze funkcjonującym, czyli dobrze zrealizowanym i zarządzanym, obiekcie w przemyślanej lokalizacji. Przykładem są chociażby hotele dotychczas zrealizowane i zarządzane przez spółkę Arche.
Najistotniejszą kwestią przy wyborze inwestycji powinno być doświadczenie dewelopera i operatora, z naciskiem na tego pierwszego, bo operatora można zmienić, podpisać umowę z siecią hotelarską czy w skrajnym przypadku przejąć zarządzanie, natomiast sprawność deweloperska jest podstawą bezpieczeństwa powstania samego budynku, a tym samym posiadania nieruchomości, która stanowi konkretny majątek.
Kluczową sprawą jest też, w mojej opinii, model biznesowy rozliczania zysków. O tzw. „gwarancjach” nie ma sensu rozmawiać, bo ich nie ma. Jest tylko ustalona w umowie kwota czynszu. W tym modelu kupujący ma iluzoryczne poczucie bezpieczeństwa, a tymczasem większość ryzyka biznesowego i tak jest po jego stronie. Również w kontekście płynności i wartości nieruchomości na rynku wtórnym. Uważam, że w przypadku przemyślanego, dobrze ułożonego modelu biznesowego o zmiennych czynszach, uzależnionych od wyników finansowych całego obiektu, ryzyko rozkładać się może na wszystkie strony biznesu, ale również jest wspólna szansa na większy zysk. Profesjonalizacja branży condo powinna ewoluować również w stronę rzetelnego modelu biznesowego.
Jan Wróblewski, współzałożyciel holdingu Zdrojowa Invest & Hotels
Zgadzam się z ustaleniami UOKiK i KNF. Od dawna ostrzegam przed gwarantowanym zyskiem i zawyżonymi stopami zwrotu na poziomie 7% i więcej. Uważam, że zarówno na deweloperach jak i hotelarzach na rynku condo powinno być wyegzekwowane proponowanie przez nich rozsądnych stóp zwrotu klientom i informowanie tychże o ryzyku. Aktualnie deweloperzy, też mieszkaniowi, w sposób niekontrolowany zapewniają, że inwestowanie w nieruchomości jest absolutnie bezpieczne. To też potencjalny obszar do uporządkowania. Tymczasem każdy biznes jest obarczony niepewnością co do przyszłych wyników. Natomiast nietrafionym pomysłem jest ustawa deweloperska, bo nie rozwiązuje tego głównego problemu, czyli właśnie gwarantowania i to tych wygórowanych zysków.
Zdrojowa prognozuje rentowność pokoi i apartamentów w swoich hotelach na 5-6%, ale nie daje gwarancji. Sytuacja rynkowa się zmienia lub mogą zaistnieć nadzwyczajne okoliczności. Czynsze naszym klientom wypłacamy już od 10 lat, a osiągnęły one już niebagatelną sumę 120 milionów złotych. Poza tym, inwestujemy w rozsądnych lokalizacjach i współpracujemy też z międzynarodowymi sieciami hotelowymi jak Radisson i Hilton i to świadczy o naszej wiarygodności.
Wiktor Wróbel, prezes zarządu Nosalowy Dwór Sp. z o.o., odpowiedzialny za rozwój biznesu i działalność operacyjna w Grupie Nosalowy
Analizując każdą inwestycję w systemie condo należy zwrócić szczególną uwagę na przedsiębiorstwo, które ma działać w oparciu o budowaną infrastrukturę hotelową. To rentowność tego przedsiębiorstwa determinuje model wypłaty czynszów właścicielom lokali. Model ten powinien być oparty o realne wyniki przychodowe, a także bazować na doświadczeniu w branży i znajomości konkretnego rynku turystycznego na którym ma funkcjonować hotel.
Nasza firma to przedsiębiorstwo hotelarskie o dwudziestoletniej tradycji. Condo nie jest, i nigdy nie było, dla nas jedynym sposobem rozwoju. Budujemy i zarządzamy również hotelami, które nie były sprzedawane w tym modelu. Zawsze budowaliśmy skategoryzowane obiekty spełniające wszelkie wymogi hotelarskie, mocno inwestując w infrastrukturę towarzyszącą (np. wellness, restauracje, centrum konferencyjne). Taka infrastruktura jest niezbędna do wypracowania odpowiednich przychodów, zapewniając stabilność wypłacanych czynszów. W połączeniu z korzystną lokalizacją pomaga ona również osiągnąć wzrost wartości lokali . W naszych zakopiańskich inwestycjach jest on dobrze widoczny w obrocie lokali na rynku wtórnym.
Na rynku condo działają podmioty z doświadczeniem hotelarskim i o ugruntowanej pozycji, od lat z powodzeniem wywiązujące się ze zobowiązań wobec właścicieli lokali. Niestety coraz częściej spotyka się również firmy oferujące jednostki w inwestycjach pozbawionych niezbędnej infrastruktury, w nieatrakcyjnych lub bardzo sezonowych lokalizacjach. Firmy te obiecują relatywnie wysokie poziomy stałego czynszu w długich, np. 15-letnich okresach współpracy. W wielu inwestycjach brakuje transparentności co do ryzyka czy też precyzyjnego opisania warunków finansowych. Przed tym wszystkim bardzo słusznie przestrzegają UOKiK oraz KNF. Przy tak prowadzonej działalności może się wręcz wydawać, iż niektórzy deweloperzy postrzegają condo jedynie jako źródło kapitału, czy też sposób na przyspieszenie tempa sprzedaży lokali i zwiększenie rentowności. Jest to oczywiście bardzo ryzykowne dla kupujących.
Każdą inwestycję należy rozpatrywać osobno, a sam model condo nie należy z definicji utożsamiać z problemami. W modelu tym istnieje realne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału (wydzielony lokal z własną księgą wieczystą). Jest to pozytywny wyróżnik względem np. zakupu akcji czy prywatnych obligacji, a lokale w systemie condo w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych stanowią dla wielu dobrą alternatywę dla innych sposób inwestowania kapitału.
Niestety nabywcom również często brakuje wiedzy co do specyfiki systemu condo i wyzwań związanych z hotelarstwem czy wynajmem apartamentów. Słuszne są więc też postulaty ustandaryzowania prospektów informacyjnych i wprowadzenia dla nich odpowiednich wymogów. Kupujący powinni być zawsze wyczuleni na potencjalne ryzyko i wspomóc się niezależną analizą rynku i poradą prawnika. Ważna jest dokładna analiza całej infrastruktury powstającej w ramach inwestycji oraz potencjału turystycznego danej lokalizacji. Co do zasady, należy kierować się nie obietnicami lecz wiarygodnością dewelopera - w zakresie działalności budowlanej, a także - a może przede wszystkim - działalności hotelarskiej.
Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKuroratch.pl
Kto nie mówił na rynku condo o „gwarancjach zysków” niech pierwszy rzuci kamieniem. Jestem na 100% przekonana, że nie ma takiej osoby ani firmy w Polsce. Zacznę od siebie i portalu InwestycjewKurortach.pl. Rynek condo śledzę od 2008 roku. Od 2010 roku działamy jako portal. I na początku rozwoju tego rynku wszyscy mówiliśmy i pisaliśmy o „gwarancjach”. Nawet my - choć od samego początku opisujemy rynek taki jaki on jest, a nie z perspektywy „ochów” i „achów”.
Gwarancje reklamowali kiedyś Zdrojowa Invest, Arche, Condohotels Group, Qualia Development. Ale rynek się nauczył i zmienił. Dziś wszystkie profesjonalnie działające podmioty na rynku condo wiedzą, że nie ma „gwarancji”. Podobną drogę przeszło słowo „ryzyka”. Kiedyś nikt nie zwracał uwagi na ten „drobny” szczegół. O nierealności wysokich zysków i wyścigu na % obiecywanych wypłat pisaliśmy już 3 lata temu >>> Ale także w tym zakresie rynek dojrzał. Finałem tej przemiany jest wydany dziś przez UOKiK oraz KNF komunikat nt. ryzyk inwestowania w condo. To bardzo potrzebny głos. Niestety chyba odebrany nieco opacznie. Urzędy mówią o ryzykach w inwestowaniu, a rynek przekazuje dalej w formie: „ostrzega przed inwestowaniem”. To nie dokładnie ten sam przekaz. Mówienie o ryzkach, nie jest jeszcze skreśleniem całego rynku. A taki powoli wywdźwięk pojawia się z publikacji mediowych i komentarzy wielu osób.
Rynek condohoteli ma jasne i ciemne strony. Jak wszystkie rodzaje inwestowania. Czy to, że dana spółka źle radzi sobie na Giełdzie Papierów Wartościowych – podczas gdy inne radzą sobie doskonale – oznacza, że cały rynek akcji jest zły? No nie. To zbyt uproszczone postrzeganie. Najważniejsza nie jest dyskusja o zyskach, nawet nie o ryzykach. Najważniejsze jest edukowanie kupujących – by potrafili weryfikować i wybierać sprawdzone, dobrze zaplanowane condohotele, realizowane i zarządzane przez firmy / ludzi z doświadczeniem na rynku hotelowym. Kluczowa jest wiarygodność firmy, lokalizacja z potencjałem, a bezpieczeństwo podnosi także międzynarodowa marka hotelowa. Te czynniki wpływają na skrócenie listy ryzyk oraz bezpieczeństwo wybudowania inwestycji i wypłaty zysków.
Ostatecznie jednak, sprowadzając dyskusję o ryzykach do % zysków uważam, ze zależą one od lokalizacji. Czy 6-7% jest nierealne? W mojej ocenie może być realne, warunkiem jest potencjał miejsca, konkurencja wokół, wyjątkowość hotelu i jego oferty. I fakt, czy cały biznes zaplanowano zgodnie ze sztuką biznsu hotelarskiego.
Wskazanie ryzyk przez UOKiK oraz KNF jest bardzo dobre. Paradoksalnie ten trundy moment - bo taki niewątpliwie teraz następi u deweloperów - pozowli oczyścić rynek z projektów budowanych przypadkowo, na fali popularności condo. Miejmy nadzieję, że odstraszy też naiwnych kupujących, którzy nie oceniali ryzyk, a liczyli jedynie na szybkie, reklamowane zyski.
Pojawiające się pomysły, by condohotele, akademiki, i wszelkie inne nieruchomości inwestycjne - a raczej produkty inwestycyjne oparte o rynek nieruchomości - włączyć do ustawy deweloperskiej też nie są dobre. Mówiąc kolokwialnie zabiją ten rynek. Szukać należy raczej jasnych regulacji prawnych co do zasad fukcjonowania takich obiektów oraz edukować kupujących.
Maciej Szatkowski, prezes spółdzielni właścicieli Blue Marine Mielno
Wspólne ostrzeżenie KNF i UOKIK na temat ryzyk związanych z inwestycjami w conohotele ucieszyło mnie. W końcu instytucje do tego powołane jasno i wyraźnie wskazały obszary na które powinni zwracać uwagę inwestorzy, a na które my już od kilku lat uczulamy.
Blue Marine Mielno, którego jestem współwłaścicielem i mam przyjemność nim zarządzać, jest właśnie przykładem inwestycji, która kilka lat temu została nam sprzedana dokładnie w sposób, przed którym ostrzega dzisiaj UOKiK (brak jakichkolwiek zabezpieczeń, sprzedaż powiązana z kredytami itp.). Z naszą inwestycją początkowo stało się to, co może spotkać każdego inwestora, który zwiąże się z „nietrafioną inwestycją” – powstał obiekt o „lekko” innym standardzie niż hotelowy i nie dostaliśmy ani złotówki z „gwarantowanych zysków”.
Jednak udało się nam, właścicielom, zorganizować w spółdzielnię, przez 5 ostatnich lat zdecydowanie zmodernizować i rozbudować Blue Marine Mielno, i od 3 lat regularnie wypłacać czynsze zgodnie z corocznymi prognozami. Jesteśmy więc wyraźnym przykładem, że obiekty typu condo mogą działać efektywnie i przynosić zyski!
Nie rozumiem więc tego co dzieje się obecnie w mediach, które na podstawie rzetelnie przygotowanego przez UOKiK i KNF ostrzeżenia komunikują, iż jakiekolwiek inwestycje w aparthotele i condohotele są złe i należy omijać je „szerokim łukiem”. Jest to przecież inwestycja tak samo dobra jaki wszystkie inne. Trzeba tylko świadomie podejmować decyzje z kim chcemy „robić biznes” i komu powierzyć nasze pieniądze.
Przez ostatnie 2 lata, gdy rozbudowywaliśmy Blue Marine Mielno, sprzedawaliśmy też nowe apartamenty inwestorom. Mam więc bardzo dobry pogląd na to o co pytają inwestorzy i na co zwracają uwagę. Część z nich jest już faktycznie świadoma, przed rozmową na temat konkretnej oferty wiedzą dokładnie z kim rozmawiają, jakie sprzedający lub prowadzący ośrodek ma doświadczenia w hotelarstwie – bardziej interesują się sposobami działania przyszłego hotelu, niż „gwarantowanym zyskiem”. Niestety nadal gros zainteresowanych głównie skupiała się na pytaniu „dlaczego tak mało obiecujemy”? W takich sytuacjach odpowiadaliśmy zwykle, że komunikujemy poziom zysków, które wiemy, że jesteśmy w stanie osiągnąć. Niestety zazwyczaj tacy klienci rezygnowali z zakupu u nas apartamentu, informując, że „konkurencja obiecuje więcej”. I to właśnie dla tego typu inwestorów jest wydane wczorajsze ostrzeżenie!
Nie ukrywam, że liczę na to, iż UOKiK pójdzie dalej i wprowadzi jasne wytyczne i standardy opracowywania prospektów inwestycyjnych, w ramach których, deweloperzy będą musieli bardzo wyraźnie opisać na jak solidnych podstawach prognozują efektywność finansową swojej oferty. To powinno dać uczestnikom rynku szansę, określić które z inwestycji są rzetelnie przygotowane i mają relatywnie wysokie prawdopodobieństwo na sukces, a które są mrzonką i mają szansę skończyć się nieszczęściem, które potem położy się cieniem cały segment condohoteli w Polsce.
O WIELKOŚCI RYNKU CONDO/APARTHOTELI W MIASTACH, JEGO PROFESJONALZACJI I RYZYKACH PISZEMY OBSZERNIE W RAPORCIE Z WRZEŚNIA 2019 ROKU, DO PRZECZYTANIA
