Na naszej stronie korzystamy z cookies (ciasteczek) umożliwiających zapisywanie informacji na urządzeniu użytkownika. Stosujemy je w celu lepszego dopasowania treści do odbiorcy, prezentacji reklam oraz w celach statystycznych. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności oraz opisem jak zablokować cookies. Kontynuując przeglądanie naszej strony wyrażasz zgodę na pozostawianie cookies zgodnie z Twoimi bieżącymi ustawieniami przeglądarki.

Zamknij

RAPORT / Wielkie negocjacje w condohotelach

32% pokoi i apartamentów funkcjonujących w Polsce w systemie condohotelu w wyniku pandemii przeszło proces renegocjacji umów dotyczących wypłat zysków. Negocjowano zarówno stawki wypłat, jak i termin ich realizacji. W przypadku 28% lokali wirus nie miał żadnego znaczenia – wypłaty odbywały się na czas, w nie zmienionej wysokości.

Co roku jesienią nasz portal publikuje raport dotyczący rynku condohoteli. Do tej pory skupialiśmy się na szczegółowej analizie rynku w miastach (powstały już 3 raporty o tej tematyce), była to bowiem nowa, dynamicznie rozwijająca się część condo, zarabiania przez inwestorów indywidualnych na wynajmie krótkoterminowym, turystycznym. Jednak od 2019 r. w obszarze condo w miastach niewiele się zmieniło, a rynek wynajmu mieszkań na doby na razie jest w fazie ogromnych zmian, więc nie było sensu robić na ten temat kolejnego raportu. Wzięliśmy się więc na temat, który od dawna nieco odkładaliśmy: realność wypłat zysków oraz skala rynku.

Wiele razy pytano nas dlaczego nie opublikujemy raportu pokazującego wielkość całego rynku condohoteli w Polsce. Fakt, nikt nie zna go dogłębniej niż my. Ale jednocześnie wiedzieliśmy, że mimo tego, że nasze archiwum wiedzy o tym segmencie sięga 2008 roku, to nie jesteśmy w stanie na 100% podać dokładnie wielkości tego segmentu. Z różnych powodów, o których piszemy niżej. Przyszedł jednak ten moment, kiedy mimo świadomości niedoskonałości postanowiliśmy jednak temat upublicznić w formie raportu.

Stan wyjściowy – wielkość rynku condohoteli w Polsce

Jaka jest dokładna skala działających condohoteli w Polsce NIKT nie wie. Piszemy to z pełną odpowiedzialnością. Nie lubimy uprawiać autopromocji czy taniej reklamy, ale jeśli na nie wiemy tego my – a nie znamy dokładnej liczby co do 1 pokoju condo - to nie wie tego nikt w Polsce. I choć analizujemy ten rynek w zasadzie od 2008 roku (osobiście Marlena Kosiura), a jako portal od 2011 roku to z pełną świadomością możemy powiedzieć, że dokładnych danych nie ma.

Według naszego śledztwa w chwili obecnej w Polsce funkcjonuje 65 inwestycji, a w nich 8 134 lokale w systemie zarabiania condo (typowym condo, czyli tam gdzie zyski płacone są niezależnie od obłożenia, a nie jako podział przychodów z tego co uda się wynająć). Ale trzeba wyraźnie zaznaczyć, że nie jest to liczba dokładna. Dlaczego? Główne powody i niuanse, które trzeba mieć na uwadze przy ocenie dokładnej wielkości segmentu condohoteli:

  • Na rynku funkcjonuje kilkanaście inwestycji, które były sprzedawane w modelu condo, ale nie odbywało się to oficjalnie i nikt o tym publicznie nie wie. Jakie to są inwestycje? Np. hotel w którym właściciel postanowił, że ze 100 lokali 20 sprzeda swoim znajomym. Sprzedaż odbyła się wyłącznie poprzez relacje personalne. Publicznie nawet niewiele osób wie, że w danym hotelu 20 pokoi nie należy do właściciela, tylko indywidualnych inwestorów.
  • W innych obiektach, gdzie sprzedaż była oficjalna i publiczna sprzedawano tylko część lokali, a inne od samego początku zostać miały w rękach dewelopera. I tu znów pojawia się problem z raportowaniem, bowiem właściciel wcale nie chce tych danych szczegółowo udostępniać publicznie.
  • Są obiekty w całości przeznaczone do sprzedaży w systemie condo, obiekty te działają, ale nie udało się do tej pory sprzedać wszystkich lokali. Czyli np. ze 120 pokoi tylko 90 dziś ma właścicieli - inwestorów indywidualnych. Obiekt w ogólnej opinii uchodzi za condohotel, ale de facto tylko część jego pokoi jest condo, pozostałe działają póki co jak klasyczny hotel. Więc obiegowa opinia, że ten hotel X jest condo i jego skala condo to 120 jednostek jest nieprawdziwa. Niestety sporo takich ocen i analiz pojawia się na rynku wśród firm i ekspertów, którzy specyfiki rynku condo nie znają. Brak danych (deweloperzy nie chcą tych informacji ujawniać) powoduje, że nie zawsze to zjawisko daje się szczegółowo wychwycić. Czy ma to znaczenie? Tak, bowiem są na rynku inwestycje które sprzedawane i reklamowane były jako condo – tymczasem z np. 90 apartamentów jedynie 10 funkcjonuje tam jako lokale ze stałą stopą zwrotu. Nie można więc powiedzieć, że to w całości condohotel, choć potocznie tak jest postrzegany.
  • Są projekty dzielone, w których przykładowo jest 100 lokali, ale tylko 20-30 od początku miała być sprzedana w modelu condo ze stałą, określoną z góry kwotą wypłat zysków. A reszta lokali sprzedawana jest jako klasyczny second home do użytku własnego lub lokale z których operator dzieli się przychodem w zależności od tego ile przychodu (lub zysku) wypracuje.
  • W niektórych condohotelach lokale przekazywanie są nowym właścicielom w ramach tzw. barteru, np. podwykonawcom w ramach rozliczeń za jakieś świadczenia realizowane na rzecz hotelu. Lokale te pozornie mogą być więc zaliczone do skali condo, ale to błąd, bo nie mają one płaconych zysków, są jedynie administrowane przez operatora obiektu. 
  • Są także deweloperzy, którzy od dawna żonglują liczbami jednostek condo które sprzedali, sprzedają lub wprowadzają do sprzedaży. Ponieważ nie ma możliwości szczegółowej weryfikacji tego (nawet w przypadku spółek giełdowych, bowiem ich raporty okresowe też nie zawierają takich danych) trudno jest ocenić skalę condo w danej firmie. A firma raz mówi jedno, a za chwilę coś innego.

Jakoś jednak rynek „uchwycić” trzeba. Stąd po raz pierwszy podjęliśmy się próby ujęcia w zestawieniu wszystkich inwestycji hotelowych lub hotelowo-apartamentowych, które już działają, a które według naszej wiedzy sprzedawane były w systemie condo (nie wliczamy tu condomieszkań, które swego czasu przedawał Dolcan, akademików czy apartamentów senioralnych, które też w modelu condo sprzedawano).

Jak więc wygląda obraz rynku condo pod względem wypłat zysków – stan na listopad 2020 r.

  • W Polsce działa 8 134 lokale w modelu condohotelu (pokój / apartament) - stan na listopad 2020 r.
  • Udało nam się uzyskać wiedzę (z różnych źródeł) dotyczącą 78% lokali (6 339 lokali)
  • Nie mamy żadnej wiedzy co dzieje się z wypłatami zysków i umowami dotyczącymi zarabiania w modelu condo w przypadku 22% lokali  (1 795 lokali)

Te 22% lokali, co do których nie ma jakiejkolwiek wiedzy i informacji – ani od co najmniej kilku właścicieli, ani z firm zarządzających/deweloperów – jest ważna. Oczywiście złośliwi mogliby powiedzieć: „I bardzo dobrze, to tajemnica handlowa, co kogo interesuje jak sobie radzi prywatny biznes prywatnych osób?”. I jest w tym dużo racji. Jednak jeśli od dłuższego czasu na rynku trwa dyskusja co w ogóle z tym rynkiem condohoteli zrobić, jak minimalizować ryzyka - to dobrze byłoby, gdyby obraz rynku był bardziej przejrzysty. Może się bowiem okazać, że wcale nie jest aż tak źle jak wieszczą niektórzy? Może te obiekty, o których nic nie wiemy działają doskonale, mają dobre wyniki finansowe, a właściciele lokali zarabiają? No, ale tego właśnie nie wiemy!

Wypłaty i umowy bez zmian

Tylko 6 inwestycji condohotelowych z 65 które działają w Polsce do chwili obecnej nie było zmuszonych ani opóźniać wypłat, ani rozkładać ich w czasie, ani obniżać wypłacanych zysków, ani renegocjować umów. Działają tak, jak przed COVID-19. Są to:

  • Gwiazda Morza Władysławowo
  • Blue Marine Mielno
  • Bel Mare Międzyzdroje
  • Warmia Resort Woryty
  • Golden Tulip Gdańsk (Polski Holding Hotelowy)
  • Golden Tulip Międzyzdroje (Polski Holding Hotelowy)

Gdzie nie płacą?

W sumie można by powiedzieć wszędzie.  Ale to byłoby zbyt duże uproszczenie, gdyż sytuacja wywołana przez COVID-19 jest jednak nadzwyczajna. Nie dało się jej przewidzieć, a nawet mimo dobrej woli i chęci działania obiekty mają niejako związane ręce – albo nie mogą działać ponieważ mają oficjalny zakaz, albo chcą, ale gości jak na lekarstwo. Naturalnym jest więc, że opóźnienia w wypłatach się pojawiły, nawet u tych operatorów, którzy do tej pory działali bez zarzutu.

Z kilkudziesięciu głosów właścicieli indywidualnych które do nas dotarły wiemy, że tarcia na linii właściciel pokoju-operator obiektu pojawiły się w wielu condohotelach. Sytuacje konfliktowe dotyczące wypłat zysków przedstawiali nam m.in. właściciele lokali zarządzanych przez Sun&Snow, Zdrojową Invest, Aparthotel Termy Uniejów, JW. Construction, Lendo Hotels i Condohotels Management, Saltic Resort, Czarna Góra Resort. Oczywiście każdy z tych przypadków wymaga indywidualnego rozpatrzenia, bowiem i sami właściciele lokali w wielu przypadkach zachowywali się nerwowo, czasem nieadekwatnie do ogólnej sytuacji rynkowej związanej z problemami w turystyce, zupełnie nie rozumiejąc, że jest to czas kiedy należy szukać drogi wyjścia dla obu stron.

W większości tych konfliktowych sytuacji – jeśli deweloper/operator faktycznie rzetelnie prowadzi biznes - udało się jednak uzyskać konsensus i ustalono nowe warunki dalszej wypłaty zysków.

Jednym słowem, tam gdzie płacili – to pomimo przejściowych problemów – płacą.

Tam gdzie nie płacą lub klienci mają problem z zyskami, problemy i tak były już od dawna. Taka sytuacja występuje m.in. w przypadku:

  • Wolska Aparthotel (nazwa z etapu sprzedaży Wolska 2, deweloper Dantex, zarządzanie City Service, z końcem marca 2020 r. spółka operatorska która wypłacała zyski złożyła w sądzie dokumenty o upadłość). Spółka od dawna miała problemy z płynnością i wypłatami, nie było to związane bynajmniej z pandemią. Przychody Aparthotelu Wolska w 2019 roku wyniosły 1,7 mln euro, a wynik netto: -0,45 mln euro.
  • Inwestycje w Ostródzie: Platinum Ostróda i Willa Ostróda oraz Hotel Paryski w Zakopanem – zarządzane lub współzarządzane przez spółki Lendo Hotels i Condohotels Management. Tu właściciele zgłaszają od dawna problemy z płatnościami zysków. Niestety nie udało nam się skonfrontować tego operatorem, gdyż nie odpowiedział na nasze pytania. W sprawie zaległych zysków, których nie wypłaciła właścicielom spółka Condohotels Management w ramach obsługi hotelu Platinum toczy się postępowanie sądowe – właściciele domagają się 2 mln zaległych zysków. Obecnie obiekt ten od 2018 r. przejęty został przez 40 właścicieli (spółdzielnia właścicieli), ale spółka Condohotels Management z uwagi iż nadal pozostaje właścicielem recepcji oraz restauracji utrudnia sprawne zarządzanie obiektem. Wobec spółki Condohotels Management toczy się także postępowanie restrukturyzacyjne prowadzone pod nadzorem sądu w Elblągu. Także w Hotelu Paryskim w Zakopanem właściciele przejęli obiekt i od marca 2020 r. spółka Lendo Hotels obiektem już nie zarządza.
  • Apartamenty Varsovia – (dawna nazwa Wola Invest, deweloper i zarządzanie JW. Construction). Problemy z płatnością zysków według informacji właścicieli występowały już w 2019 roku, pojawiły się też w ostatnim czasie. Spółka próbuje regulować najstarsze zaległe zobowiązania wobec właścicieli. Niestety nie udało nam się skonfrontować tego operatorem, gdyż nie odpowiedział na nasze pytania.
  • Saltic Resort w Grzybowie (dawna nazwa Osada Morska, deweloper i zarządzanie VG Capital) – problemy z wypłatami zysków spółka miała już wiosną 2019 r., od tego czasu nieustannie właściciele narzekają na brak wypłat zgodnie z umową. Niestety nie udało nam się skonfrontować tego operatorem, gdyż nie odpowiedział na nasze pytania. Spółki należące do VG Capital widnieją na giełdach długów oraz w rejestrze dłużników BIG Info Monitor.
  • Best Western Wrocław City Center – tu choć obiekt działa i zarządzany jest przez profesjonalnego operatora spółkę Dobry Hotel właściciele nie otrzymują zysków z uwagi na fakt, iż zarząd dewelopera i spółki która miała wypłacać zyski czyli Gerdy Broker (nowa nazwa Aplha Birdge) został aresztowany. Postępowanie prokuratorskie i brak płynności w działaniu spółki spowodowały, że przepływy finansowe do właścicieli są wstrzymane

Negocjacje, czyli co się zmieniło w systemie condo w Polsce

45,8% lokali (3 726 jednostek condo rozumianych jako pokój lub apartament) nie miało negocjowanych zmian warunków umów dot. zysków. Ale są wśród nich też takie, gdzie rozmów nt. zmian nie podjęto, bo operator i tak od dawna ma problemy z płatnościami, a właściciele mają z nim utrudniony kontakt.

Ważniejsza i więcej mówiąca liczba to - 32% lokali (2 613 jednostek) w których negocjowano warunki zarządzania i wypłat zysków. Praktycznie każdy deweloper/operator miał swój autorski pomysł jak negocjować dalszą współpracę z właścicielami. Czyli podobnie jak miało to miejsce do tej pory – co hotel to inny model wyliczania i wypłat zysków. Każdy obiekt poszedł więc swoją drogą.

 

Jakie sposoby i metody zrealizowania obiecanych zysków zastosowano w ramach renegocjacji umów?

  1. Nastąpiło przesuniecie płatności należnych zysków, nie zawieszono tych wypłat, nie zmniejszono ich, ale wydłużono czas ich realizacji.
  2. Negocjowano wysokość stawek zysku, by obniżyć stopę stałą, „gwarantowaną” oraz wydłużano czas wypłat zysków np. z miesięcznego rozliczenia na kwartalne lub półroczne.
  3. Obniżano stawki czynszów stałych oraz jednocześnie należne wypłaty rozłożono na dłuższy czas realizacji.
  4. Nie negocjowano obniżenia stawek czynszów, ale de facto i tak będą one niższe niż zakładane w umowach bowiem za czas zamknięcia hoteli (przepisy rządowe wpływające na zakaz lub bezzasadność działalności w okresie marzec, kwiecień, maj 2020) zyski nie są naliczane właścicielom.
  5. Przejście z modelu stałych zysków nie związanych z poziomem obłożenia i stawkami wynajmu, na model dzielenia przychodów z wynajmu pokoi (najczęściej w proporcji 50/50 pomiędzy właściciela i operatora liczone od przychodu). W tym modelu w wybranych inwestycjach właściciele lokali condo zarobili nawet więcej za sezon letni niż zarobiliby gdyby mieli dotychczasową stałą kwotę zwrotu.
  6. Nie negocjowano nic, ale firmy i tak nie płacą bo mają problemy z płynnością od dawna.

Czy zyski są zagrożone?

W przypadku 52,4% lokali (4 263 jednostki) nastąpiły opóźnienia w wypłatach zysków. W części inwestycji te opóźnienia za okres wiosennego lockdownu nadrobiono, w innych condohotelach wypłaty te rozłożono w czasie i będą płacone w dłuższej perspektywie, nawet w 2021 roku.

25,5% lokali (2 076) dostała zapisane w umowie zyski w terminie. W tej liczbie 609 lokali  (6 inwestycji) stanowią te, które wypłaciły zyski na czas, ale które jednocześnie nie miały też żadnych innych zmian (nie zmieniły poziomu zysków, nie renegocjowały umów). Liczba 2 076 jest wyższa, bo choć wszędzie tu dotychczasowe zyski wypłacono na czas, to w części (1 467 lokali) podjęto jednak renegocjacje umów. 

 

 

Także w blisko połowie lokali - 49,8% (4 048 jednostek condo) czynsze były niższe, nawet wówczas gdy zapłacono je na czas. Z czego to wynika? W wielu obiektach zyski wypłacono i są nadal płacone, ale np. zawieszono zupełnie naliczanie zysków na czas lockdownu wiosennego, a teraz na okres ponownego, jesiennego zamknięcia obiektów noclegowych. Za miesiące marzec-czerwiec 2020 r. właściciele nie otrzymywali więc zysków, co de facto przełoży się na roczny poziom rentowności.

 

Brak otwartej komunikacji

29 inwestycji nie odpowiedziało na nasze pytania – w sumie skupiają one 3 279 lokali w systemie condo.

W tym w 19 z nich (1 795 lokali condo, 22% działających condo w Polsce) w ogóle nie wiadomo co się dzieje jeśli chodzi o wypłaty zysków – nie uzyskaliśmy odpowiedzi na pytania od deweloperów czy operatorów, ale nie mamy też większej liczby sygnałów (ani negatywnych, ani pozytywnych) od właścicieli, którzy mają tam swoje lokale.

Działające inwestycje w systemie condohotelu, które nie odpowiedziały na nasze pytania:

  • Bristol Aparthotel Busko-Zdrój (deweloper Dorbud Kielce, firma w upadłości)
  • Saltic Resort Grzybowo (dawniej Osada Morska, deweloper i zarządzanie VG Capital)
  • Warsowia Apartamenty Kasprzaka (deweloper i zarządzanie JW. Construction)
  • Marina Jastarnia
  • Platinum Ostróda, Willa Port Ostróda, Hotel Paryski Zakopane (zarządzanie i wypłata zysków obecnie lub do niedawna - spółki związane z Lendo Hotels i Condohotels Management)
  • Malinowy Raj Solec-Zdrój (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Hotel Mikołajki, Dom Zdrojowy Jastarnia (deweloper Inpro, zarządzanie Dobry Hotel)
  • Hotel Mercure Warszawa Ursus (deweloper spółka Hotel Style, zarzadzanie Accor Hotels)
  • Norweska Dolina Szklarska Poręba (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Seidorff Sosnówka k. Karpacza (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Szczawnica Park (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Lemon Resort Gródek nad Dunajcem
  • Dworzysko Szczawno-Zdrój (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Górskie Resorty – 5 działających inwestycji w: Łomnicy, Szklarskiej Porębie i Karpaczu (deweloper i zarządzanie spółki grupy Górskie Resorty)
  • Hotel Skal Ustronie Morskie (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Zamek na Skale Trzebieszowice (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Pałac Staniszów (zarządzanie spółka dewelopera)
  • Platinum Wilanów i S6 by Platinum Residence w Warszawie (zarządzanie Platinum Towers Management)
  • Grano Hotel oraz Hotel Number One w Gdańsku (deweloper i zarządzanie Dekpol)
  • Czarny Kamień Szklarska Poręba (zarządzanie spółka dewelopera)

Na koniec pragniemy złożyć podziękowania 3 inwestycjom, które w sposób bardzo otwarty i transparentny podzieliły się z nami bardzo szczegółowymi informacjami jak wygląda obecnie sytuacja i jak kwestie działania obiektów oraz wypłat zysków przebiegały od marca 2020 r. Dziękujemy: Seaside Park Hotel Kołobrzeg, Lwowska 1 w Krakowie oraz Aparthotel Termy Uniejów. Dziękujemy też wszyskim właścicielom lokali condo, którzy podzielili się z nami swoją wiedzą, bez nich to śledztwo byłoby tylko w połowie udane.

 

CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA DLA WNIKLIWYCH:

W jaki sposób przeprowadziliśmy śledztwo i analizę?

Na koniec wyjaśnimy bardzo szczegółowo jak została zrealizowana ta analiza. Proces jej prowadzenia jest ważny. Z jednej strony zbieraliśmy głosy i informacje od samych właścicieli lokali condo. Z drugiej od deweloperów, tam gdzie mieliśmy sygnały, że są problemy z płatnością konfrontowaliśmy informacje z deweloperami.

Starą sztuczką wielu polityków, urzędników czy firm, które nie chcą odpowiedzieć na pytania dziennikarzy są trzy sposoby: mówią, że dostali za mało czasu na odpowiedź / albo że to tajemnica handlowa / albo że mail nie dotarł. By nie pojawiły się tego rodzaju uniki, daliśmy deweloperom dużo czasu na odpowiedź. Maile wysyłaliśmy od 21 września do 65 inwestycji. Termin nadsyłania odpowiedzi wszyscy dostali taki sam – 10 października 2020 r. Mieli więc 20 dni na odpowiedzi, to BARDZO dużo. (Z małym wyjątkiem w przypadku hotelu Havet, który zapomnieliśmy ująć w naszej liście śledztwa i który ostatecznie otrzymał nasze pytania, odpowiedział na nie, ale miał jedynie 2 dni na odpowiedź, na szczęście się udało!). Jednocześnie mail był przez nas wysłany z 2 adresów: naszego firmowego z domeny inwestycjewkurortach.pl, a także ze skrzynki założonej w Gmail.com

Jakie pytania zadaliśmy (wszyscy dostali takie same):

  1. Czy w Państwa inwestycji właściciele mają płacone zgodnie z umowami zarządzania, czy pojawiły się problemy z regularnością i / lub wysokością wypłat?
  2. Czy negocjowali Państwo z właścicielami warunki obowiązujących umów zarządzania? Jeśli tak to w jakim zakresie?
  3. Czy koronawirus przyczynił się do konieczności wydłużenia terminów wypłat zysków? Jeśli tak to jak obecnie to wygląda terminowo?
  4. Czy koronawirus przyczynił się do obniżenia obiecanych umową poziomu zysków, jeśli tak to do jakiego poziomu?
  5. Czy zachowanie właścicieli w czasie kryzysu określić można jako: „problemy z płatnościami przyjęli z pełnym zrozumieniem”, czy raczej właściciele mieli postawę roszczeniową – z różnych inwestycji wiemy, że niestety było sporo przypadków, gdzie właściciele zupełnie nie wykazali się zrozumieniem przestoju w branży hotelowej, nie byli skłonni zrozumieć trudnych okoliczności.

Firmy, od których nie uzyskaliśmy informacji albo jej po prostu nie udzieliły, albo napisały wprost, że tych informacji nam nie udzielą.

Liczba lokali wziętych po uwagę – to lokale funkcjonujące i działające na rynku. I są to dokładnie te lokale, które faktycznie mają jako właścicieli osoby indywidualne (lub spółki, bo część lokali kupowania jest nie na osoby fizyczna, a na działalność biznesową), a nie wszystkie działające na rynku pokoje i apartamenty w condohotelach. Jaka jest różnica? Niektóre hotele już działają w pełni, ale np. nie sprzedały jeszcze wszystkich lokali. W takim przypadku do wyliczenia braliśmy jedynie te, które faktycznie pracują w modelu wypłaty zysków inwestorom indywidualnym.

Czy liczba 8 134 jest prawdziwym obrazem rynku condohoteli w Polsce. Jak już wyżej szczegółowo opisywaliśmy – to najlepsze wyliczenia jakie udało się do tej pory w całej kilkunastoletniej historii tego segmentu w Polsce uzyskać. Margines błędu wynosi +/- ok. 80-120 lokali i wynika ze specyfiki, którą wyjaśnialiśmy we wcześniejszej części tego raportu.

Co więcej, już w momencie pisania liczba ta jest de facto nieaktualna – bowiem w przypadku 32% operatorzy renegocjowali umowy z właścicielami lokali. W wielu tych zmianach umów stałą stopę zysków zastąpił model uzależniony od uzyskanych przychodów z wynajmu. Kończy się więc powoli era „gwarantowanych zysków”. Liczba ta zmieni się również z uwagi na wchodzące na rynek w najbliższym czasie nowe condohotele – skala ok. 600-800 nowych jednostek condo (jeszcze ze stałą stopą zysków).

Liczba 8 134 lokali nie jest też tożsama z liczbą właścicieli, nie można tego przełożyć jeden do jednego, bowiem są inwestorzy indywidualni którzy mają od kilku do nawet kilkudziesięciu lokali w systemie condo. Faktyczna liczba osób, które zainwestowały w condohotel oscylować będzie więc w granicach ok. 7 500 - 7 600 osób.

Wobec powyższych zmian konieczne będzie więc nowe podejście do tego czym jest condohotel. Do tej pory za taki uważano przede wszystkim inwestycje, w których lokale sprzedawane są w pakiecie z umową zarządzania i wypłatą określonych zysków, niezależnie od obłożenia lokalu. Ten model stałego procentu zysków odchodzi jednak do lamusa. A tym samym czeka nas konieczność określenia co rozumiemy jako condohotel. I w zasadzie powrót do pierwotnego znaczenia czyli „condominium” (wspólnota właścicieli) wydaje się nieuchronny. Mówić więc będziemy raczej o budynku: „nieruchomość inwestycyjna”, nastawionym na czerpanie zysków z najmu turystycznego (lub nie tylko turystycznego?), w którym właścicielami pokoi / apartamentów są inwestorzy indywidualni. Model wypłaty zysków nie będzie tu miał znaczenia. O początkach condo i fakcie, że nie miało to nic wspólnego z hotelami i stałą stopą zysków pisaliśmy już w 2013 r.

Paradoksalnie więc COVID-19 spowodował, że choć turystyka choruje, to wirus uleczył system condohoteli w Polsce, który od lat cierpiał na obsesję „gwarancji”. Choć nie mamy wątpliwości co to tego, że deweloperzy gwarantujący zyski zawsze będą, podobnie jak nabywcy, którzy ślepo w owe gwarancje wierzą.

Opracowanie: redakcja portalu InwestycjewKurortach.pl

Powyższa analiza jest autorskim materiałem portalu InwestycjewKurortach.pl, chronionym prawem autorskim. Ponieważ od dawna nasze analizy i teksty są kopiowane i przepisywane łamiąc prawa autorskie, to mamy prośbę: jeśli chciałbyś skorzystać z tego materiału, skopiować go, udostępnić – prosimy powołaj się na źródło, czyli na nasz portal. Będzie to nie tylko fair zgodnie z literą prawa autorskiego, ale także będzie nam miło, że nikt nie kradnie naszej pracy i treści. Z góry dziękujemy! :-)

 

Część 2 śledztwa:

Niebawem opublikujemy drugą część wiedzy, która wyłania się z przeprowadzonego przez nas badania condohoteli. Będzie to opis praktyk jak konkretne hotele poradziły sobie w rozmowach z właścicielami i negocjowaniu nowych warunków. Pokażemy jak przeprowadzono te zmiany i czy właściciele indywidualni zyskali czy stracili?

Jeśli ktoś z naszych Czytelników chciałaby uzupełnić informacje, podzielić się swoją wiedzą nt. tego jak wygląda sytuacja w condohotelach proszę pisać do nas na: redakcja@inwestycjewkurorach.pl

  

 

 
Pliki do pobrania:

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

 
 
Partnerzy serwisu