Kto mija się z prawdą w hotelach i condo?

Czy hotele i apartamenty na wynajem krótkoterminowy do dochodowy biznes? W zasadzie trudno dać jednoznaczną odpowiedź. Ktoś na tym rynku chyba jednak nie jest szczery. Boom inwestycyjny wskazuje na wysoką rentowność takiej działalności. Z rynku słychać jednak bardzo wiele głosów krytycznych. Jako analitycy musimy napisać: to zależy. Jednoznaczne wnioski niestety wyjdą dopiero "w praniu”.

Komentarz i analiza: Marlena Kosiura, InwestycjewKurortach.pl 

Z jednej strony mamy wysyp nieruchomości turystycznych realizowanych w modelu condo. Z drugiej narzekania hotelarzy, że branża ciężka, że sezonowa, że rosną koszty pracy, energii, produktów, a konkurencja cenowa coraz silniejsza. W efekcie prowadzenie biznesu hotelowego wcale nie jest tak dochodowe, jak by się powszechnie wydawało. Czy na pewno? To pytanie i teza do szerszej dyskusji. 

Kłamstwo czy brak świadomości?
Coraz częściej dochodzimy do wniosku, że w całej tej hotelowej układance ktoś kłamie. Albo co gorsza, nowa fala deweloperów na rynku condo to laicy, którzy ślepo ufają prostym słupkom rosnącej turystyki, lub nieprofesjonalnym firmom doradczym (oczywiście nie wszystkie takie są), które układają im biznesplany. W zasadzie trzeba stwierdzić, że:

• Albo deweloperzy oszukują kupujących lokale, że zarobią tyle, by wypłacać im wysokie, obiecywane w materiałach reklamowych / i lub umowach zyski (bo sami w to wierzą lub tak im pokazały firmy doradcze / czy też nie mając doświadczenia sami sobie ułożyli takie potencjalne zyski w biznesplanie).
• Albo deweloperzy są oszukiwani przez firmy doradzające w układaniu biznesu hotelowego, że rynek jest bardzo atrakcyjny, dochodowy i tylko rośnie.
• Albo mamy jeszcze jedną opcję – powszechne narzekania, że to trudna branża i jest ciężko, są fałszywe czy przesadzone.

Jednym słowem klimat na rynku hotelowym i apartamentów na wynajem krótkoterminowy płynący z działającego rynku, a jednocześnie wielki boom na nowe inwestycje, coraz bardziej się „rozjeżdżają”. Narzekanie przeplata się z głosami zachwytu: jak to świetnie się będzie branża rozwijać, bo turystyka rośnie, i mamy za mało miejsc noclegowych w porównaniu z zachodem.

Tajemnica Poliszynela
Oczywiście tej tezie można zarzucić, że jest stronnicza, bo słucham jedynie tych narzekających na wyniki w hotelach i apartamentach. Tak, może od 2 lat trafiam tylko na narzekaczy… Nie spotkałam jednak nikogo, nie rozmawiałam z nim, nie czytałam i nie słyszałam, by wypowiadał się na przestrzeni ostatniego roku, że ogólnie hotele to obecnie bardzo dochodowy biznes (są rzecz jasna na tym rynku wyjątki, i dobrze prosperujące obiekty, a nawet takie które kupują zagraniczne fundusze inwestycyjne). Może być też tak, że narzekacze skarżą się, bo kiedyś poziom ich zysków był kosmiczny, a teraz – kiedy konkurencja tak szybko i mocno urosła - jest tylko dobry?

Podobnie jest z wynajmem apartamentów w modelu krótkoterminowym. Zyski na poziomie 10% rocznie są mitem. Segment wynajmu krótkoterminowego w związku z nasyceniem się rynku obniżył rentowność. Zyski z takich lokali są podobne jak w przypadku najmu długoterminowego, na poziomie 4-6% (oczywiście tu także są wyjątki).

Jednocześnie mamy wiele hoteli, pensjonatów wystawionych na sprzedaż. Mieszkania wracające z wynajmu poprzez Booking i Airbnb do modelu najmu długoterminowego. No i wysyp moich ulubionych „gotowców inwestycyjnych" z ROI (ang. return on investment, zwrot z inwestycji) 10%”. Skoro takie dochodowe (10% ROI rocznie to super zysk w obecnym stanie rynku nieruchomości!) to po co ktoś je sprzedaje? Drążę temat, i co wynika z analizy - często są to mieszkania podzielone na pokoje, z umowami najmu podpisanymi na 1-2 lata. Oznacza, że może obecnie przynoszą 10% zysku, ale po zakończeniu umów najmu wcale nie jest pewne, że uda się je wynająć kilku osobom w takich samych stawkach czynszu. Więc za 2 lata mieszkanie z poziomu super zysków 10% rocznie, może spaść do…. X% A „gotowca inwestycyjnego” za 300-500 tys. zł nie kupujemy przecież na 2 lata!

Czy rację mają więc narzekacze? Czy deweloperzy wprowadzają w błąd nabywców nieruchomości obiecując im stałe, pewne, wysokie zyski z najmu turystycznego? Czy sami deweloperzy są wprowadzani w błąd przez doradców z rynku biznesu hotelowego? Odpowiedź na to pytanie jest trudna. Bo przecież są dobrze, z głową zaplanowane nieruchomości, które faktycznie mają szansą przynosić dobry zysk. Ale na pewno to tylko część z tych, które niedawno zostały oddane, są w budowie lub planowane. Kiedy wypowiadam tę tezę w prywatnych rozmowach bardzo wielu rozmówców się z tym zgadza. Trudno jednak usłyszeć takie oceny czy zaproszenie do dyskusji publicznie. Wszyscy wiemy, ale po co mówić o tym głośno?

Zadaję sobie więc pytanie, kto tu nie ma pojęcia o biznesie? Skoro głos, który wybrzmiewa z branży hoteli / apartamentów i boom na rynku wzajemnie sobie przeczą.

Condohotele mają jeszcze gorzej
Na rynku inwestycji w kurortach mamy bardzo dużo „świeżych” graczy, którzy do tej pory w zasadzie nie budowali nic z tego segmentu. W przypadku zwykłych apartamentów zaangażowanie dewelopera kończy się w momencie sprzedaży lokalu. Jego odpowiedzialność za funkcjonowanie obiektu jest więc zerowa (oczywiście w dużym skrócie, nie myślę tu o odpowiedzialności szerszej niż sama działka, szerszego wpływu na kurort). Ale w przypadku condohoteli nieznajomość branży przez deweloperów jest ważna. Jeśli faktycznie chce on prowadzić hotel, i bierze do tego rzetelną, doświadczoną firmę doradczą to szanse powodzenia są duże.

Co jednak jeśli:

• po pierwsze nie do końca zależy mu na zarabianiu na hotelu, a patrzy na zysk głównie przez pryzmat zarobku na marży ze sprzedaży lokali condo
• albo faktycznie chce być hotelarzem, ale zbudował obiekt tak, że popełniono tam wiele błędów, które już na wstępie powodują trudności w działalności operacyjnej tego obiektu (zrobił to być może nieświadomie, bo nie zna realiów hotelarstwa)
• albo chce faktycznie zajmować się hotelarstwem, ale w ułożeniu biznesplanu i projektu doradzali mu mało rzetelni doradcy / architekci, i nieświadomie dał się „wsadzić na minę”
• albo w ogóle nie pomyślał o tym, by zrobić jakieś szersze analizy, i zatrudnić doradców – czyli biznes na zasadzie myślenia: „rynek turystyki rośnie, przecież widać to na słupkach z Głównego Urzędu Statystycznego”; „bywam tu co roku na wakacjach obłożenie jest duże”; „chcę mieć hotel”; „condo jest teraz modne, to ja też będą budował condohotel”.

Dlaczego w miejscowościach turystycznych - jak oceniam - 70% nowych inwestycji realizowana jest w modelu condo (z zarządzaniem i wypłatą stałych zysków / lub zarządzaniem i podziałem przychodów z najmu). OK, jest to alternatywa dla finansowania budowy. I nie ma w tym nic dziwnego, czy złego. Deweloperzy mieszkaniowi tak budują od lat. Można powiedzieć, że firma chce wejść w branżę hotelową i potrzebuje wsparcia inwestorów indywidualnych na starcie projektu.

Ale skoro biznes hotelarski jest tak dochodowy – patrząc na boom – to dlaczego mamy na rynku w kurortach tak mało osób / firm, które budują nowy obiekt dla siebie jako pomysł na biznes, czy kolejny obiekt w portfolio. Czy boom świadczy więc o tym, że to świetny kierunek na zarabianie, czy jednak rację mają "narzekacze" z branży hotelowo-apartamentowej?

Na rynku condohoteli są świadomi inwestorzy! Nie wątpię, że mają doskonale ułożony biznesplan na lata. Lub już działają w modelu condo i wypłacają zyski, a jednocześnie są „czystej krwi” hotelarzami.

Sporo jednak jest na rym rynku klasycznej deweloperki. Czyli więcej myślenia o nieruchomości, a nie o hotelu i obsłudze gości.

• Po czym to widać? Gro inwestorów z tego rynku nie robi preopening’ów, prowadzi mało profesjonalne / aktywne działania marketingowe, zatrudnia kadrę (nawet managerską) na ostatnią chwilę, a hasło „MICE” wywołuje u nich pytanie: „a co to jest” (poważnie!).
• Niepokojące jest też sztampowe myślenie – czyli np. wchodzenie do lokalizacji już mocno konkurencyjnych. To, że kurort jest znany wcale nie jest gwarantem sukcesu.
• Zawsze mnie również zastanawia dlaczego w danej firmie / obiekcie następuje ciągła rotacja wymiana kadr (i mówię tu nie o pracownikach poziomu podstawowego tylko z zarządzania, marketingu).
• Źle wróży także nieustanne poszukiwanie pomysłu na to czym hotel ma być – od eko, przez MICE, po slow life, czy rodziny z dziećmi.

Poza tym deweloperzy czy inwestorzy z tego rynku rzadko pamiętają o tym, że hotel w kurorcie nie konkuruje z hotelem obok, czy w tej samej miejscowości. ONE KONKURUJĄ Z CAŁYM RYNKIEM KURORTÓW. Turystom jest dziś wszystko jedno czy pojadą na weekend nad morze, czy w góry. Więc analiza wyłącznie bezpośredniej konkurencji to za mało. Okazuje się, że hotel z Wybrzeża przegrywa w przyciągnięciu gościa z obiektem w górach.

Condohotel musi zarobić nie tylko na zysk jednego właściciela.

• On musi zarobić na zysk właściciela (firmy zarządzającej).
• Zysk wypłacany kilkuset czy kilkudziesięciu właścicielom poszczególnych pokoi / apartamentów.
• Czasem musi zarobić na kredyt bankowy – bo np. grunt został kupiony za kredyt, lub część budowy jest kredytowana.
• Do tego musi zarobić na koszty operacyjne.

Ile miesięcznie musi wypłacać condohotel? To spore sumy. Przy założeniu:

• 210 jednostek condo zostało sprzedanych x ok. 350 tys. zł 1 lokal = ponad 73 mln zł przychodu ze sprzedaży deweloperskiej
• Jeśli od tego wypłacane jest 7% zysku = ponad 5,1 mln zł. rocznie
• Co daje konieczność przelewania na konta klientów co miesiąc ok. 430 tys. zł

Czy dla obiektu w miejscowości wypoczynkowej taki wydatek obciążenia miesięcznego, bez uwzględnienia kosztów operacyjnych (pracownicy, marketing, koszty techniczne, czasem opłata za franczyzę marki hotelowej międzynarodowej sieci) to dużo? Według mojej analizy i wiedzy tak, szczególnie po sezonie. Nie zajmuję się jednak szczegółowo układaniem planów operacyjnych funkcjonowania hotelu, bo jako portal robimy analizy lokalizacji i potencjału nieruchomości / kurortu. Lepiej pewnie ocenią kwoty sami hotelarze, którzy już od lat działają na rynku (oby chcieli publicznie się do tego odnieść, bo to oni mają tę wiedzę w garści).

Nie jest tak, że nie da się na condo zarobić! Ale po raz kolejny podkreślę, że wymaga to naprawdę dobrego ułożenia biznesu już od etapu zakupu działki pod budowę, po sprawne zarządzanie obiektem.

Czy condo to równia pochyła?

Czy więc deweloperzy z rynku condo, ci wchodzący na rynek, są w zdecydowanej większości naiwnymi laikami? Nie umiem odpowiedzieć na to pytanie. Jeszcze niedawno wydawało mi się to niemożliwe - by tak mało profesjonalnie podchodzić do biznesu. Później miałam teorię, że może to po prostu nastawienie na szybki zysk z marży deweloperskiej.

Niestety coraz częściej dochodzę do wniosku, że wielu graczy na tym rynku (zarówno deweloperów, jak i kupujących lokale condo) wykazuje wysoki poziom ignorancji. Nie mamy w Polsce tradycji profesjonalnego projektowania biznesów, płacenia za wiedzę ekspertom i doradcom. Nauczeni modelem szybkich fortun z lat 90’, kiedy to od sprzedaży towarów z rozkładanego łóżka polowego na bazarze, osoby prywatne błyskawicznie przechodziły w status biznesmena, nie patrzymy na inwestycję z misją i wizją przyszłości. Działalność jest raczej wypadkową pomysłu na nowy biznes tu i teraz, niż jego gruntownym przemyśleniem i zaplanowaniem.

Takie myślenie dotyczy także tych, którzy nieruchomości w kurortach kupują inwestycyjnie. Nie ma dziś sensownej alternatywy lokowania środków. Fundusze, obligacje, konta oszczędnościowe, giełda nie dają wysokich zwrotów. Do tego wymagają specjalistycznej wiedzy. A nieruchomości są, w powszechnym rozumieniu, proste i nie można na nich stracić. Stracić nie można. Ale czy zawsze będą generować wysokie zyski i łatwość posiadania? Niekoniecznie. Rynek się zmienia, a lokale condo to bardziej produkt inwestycyjny, niż nieruchomość.

Parafrazując więc słynne powiedzenie: „Dobry pilot to i na drzwiach od stodoły poleci” (odnoszące się do polskich pilotów myśliwców z II wojny światowej latających w ramach brytyjskich sił RAF) - bez dobrych maszyn (profesjonalnie zaplanowanych i z pełnym zaangażowaniem prowadzonych obiektów noclegowych) nawet masowa turystka nie przyniesie wysokich zysków.