Marvipol wchodzi w nowy segment: apartamenty z wypłatą zysków

Inwestycja planowana jest na kilka etapów, powstać ma do 2020 roku. Na projekt składają się 2 budynki: niska zabudowa bezpośrednio od ul. Grzybowskiej, i trzy wieże mieszkalne zlokalizowane w głębi działki. Najwyższa z wież mieć będzie blisko 100 metrów wysokości (28 pięter). Całość stworzy wielkomiejski kompleks z ogólnodostępną przestrzenią – restauracje, kawiarnie, bary, biura, sklepy, skwerek z kawiarniami.

Projekt niewątpliwie wyróżnia się na tle szeregu nowych inwestycji typu apartamenty z opcją zarządzania i wypłaty zysków lub aparthotele, których w ostatnich miesiącach pojawiło się w sprzedaży dziesiątki.

– Sama lokalizacja jest topowa nie tylko dziś, ale przede wszystkim w perspektywie kilkunastu, kilkudziesięciu lat. W bezpośrednim sąsiedztwie w najbliższych latach powstanie 90 tys. nowych miejsc pracy – zauważa Mariusz Poławski, wiceprezes Marvipol Development.

Ale na uwagę zasługuje jeszcze jedna rzecz - podział funkcji w budynku. Mieszkania inwestycyjne dedykowane pod wynajem turystyczny znajdują się na wydzielonych piętrach od 2 do 16. Od 17 piętra deweloper zaplanował wyłącznie luksusowe apartamenty, które sprzedawane będą na użytek prywatny. 

- To doskonałe zaplanowanie inwestycji. Nie ma takich projektów w Polsce, pierwsze budynki z podziałem dopiero powstają, ale tylko w kurortach. Tymczasem wyraźne oddzielenie ruchu turystycznego od części prestiżowych apartamentów, które zamożne osoby kupują wyłącznie na własny użytek, jest absolutnie konieczne. Stali mieszkańcy nie muszą spotykać na korytarzu codziennie nowych gości z walizkami, nie są narażeni na hałas, a przede wszystkim dzięki temu budynek nie traci na prestiżu, a co za tym idzie na wartości nieruchomości – wyjaśnia Marlena Kosiura, ekspert rynku nieruchomości.

W Polsce takich inwestycji w zasadzie nie ma. W efekcie nawet najbardziej luksusowe projekty, w których stawki za mkw. osiągały ceny 20-25 tys. zł, w wyniku „najazdu” turystów, i nie zawsze ich kulturalnego zachowania, z prestiżowych apartamentowców stały się hotelem, a zamożne osoby, które kupowały tam lokale dla siebie sprzedają mieszania, bo nie chcą codziennie słuchać dobiegającego zza drzwi odgłosu stukających kółek walizek.

Model inwestowania w system condo ofertowany przez Marvipol

W sumie w całym kompleksie powstanie około 500 mieszkań. Tylko część z nich włączone zostały do oferty inwestycyjnej. Do sprzedaży włączono obecnie 123 mieszkania z dwóch wież, z czego 75 lokali znalazło już nabywców. W najbliższym czasie ofertę uzupełnią apartamenty z kolejnych pięter.

Do kupienia są 1-2 pokojowe apartamenty, w metrażach 28-67 mkw. Ceny zaczynają się od ok. 545 tys. zł netto + 8 proc. VAT (cena zawiera już koszty wykończenia, wyposażenia oraz miejsca parkingowego). Mieszkania w części inwestycyjnej sprzedawane są z pełnym wykończeniem i wyposażeniem w wysokim standardzie, w tym m.in. klimatyzacja, system inteligentnego zarządzania apartamentem. Do cen zakupu netto klienci muszą doliczyć tak jak w większości mieszkań lub condohoteli koszt wykończenia i wyposażenia (od ok. 58 tys. zł, w zależności od wielkości apartamentu) oraz miejsca garażowego (ok. 55 tys. zł netto).

Klient kupuje nieruchomość mieszkaniową z indywidualną księgą wieczystą. Wypłata zysków – 7 proc. rocznie - liczona jest od wartości netto apartamentu wraz z miejscem postojowym. Umowa na zarządzanie najmem podpisywana jest na 10 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne 10 lat.

• Koszty utrzymania lokalu – w tym czynsz, zarządzanie, sprzątanie, obsługa lokalu – leżeć będą po stronie operatora.
• Właściciel apartamentów inwestycyjnych ponosić będzie koszt podatku od nieruchomości (przy 29 mkw. będzie to ok. 61 zł rocznie), koszt użytkowania wieczystego (ok. 1 225 zł rocznie, choć z racji nowych przepisów opłata ta ulegnie niebawem likwidacji) oraz koszt ubezpieczenia lokalu (ok. 550 zł rocznie). Plus oczywiście podatek dochodowy od uzyskanych przychodów z najmu.

Przy uwzględnieniu tych kosztów, nabywca mieszkania o powierzchni ok. 30 mkw. (koszt netto samego apartamentu ok. 500 tys. zł) rocznie zarobi na nieruchomości 38 tys. zł netto (już pod odjęciu podatku ryczałtowego od przychodu w wysokości 8,5 proc.).

Co wyróżnia Unique Apartments - analiza portalu InwestycjewKurortach.pl:

1. Lokalizacja – część, w której powstaną wieże jest obecnie i w przyszłości będzie najbardziej dynamicznie rozwijającą się lokalizacją w Warszawie, w bezpośrednim sąsiedztwie na przestrzeni 5-10 lat powstanie tu ok. 900 tys. mkw. biur, ale też obiekty handlowe, mieszkaniowe, kulturalne, hotelowe w ramach tak dużych i prestiżowych inwestycji jak m.in. Art. Norblin, biurowca Mennica Legacy Tower, wieżowców realizowanych przez Ghelamco, Karimpol oraz Skanska przy Rondzie Daszyńskiego, rozbudowy kompleksu Browary Warszawskie czy nowej, wielofunkcyjnej inwestycji tego samego inwestora (Echo Investment) przy ul. Towarowej 22. Sama lokalizacja jest na tyle unikatowa, że nabywcy mogą liczyć na wzrost wartości zakupionych nieruchomości.
2. Model ułożenia lokali w budynku – wydzielenie strefy „turystycznej” od części prywatnych apartamentów (zlokalizowanych od 17 piętra w górę, w najwyższej wieży) pozwalać będzie na stały, bezproblemowy wynajem apartamentów w modelu krótkoterminowym (bez narażania się na konflikt ze strony stałych mieszkańców budynku), podział przeciwdziała obniżaniu wartości nieruchomości oraz spadkowi jej prestiżu
3. Nieruchomość mieszkalna – kupowane lokale mają status mieszkalnych (przy zakupie 8 proc. VAT), a nie jak w większości condohoteli status lokalu użytkowego (23 proc. VAT przy zakupie), w praktyce oznacza to, że można się w nich zameldować, a ich zbycie w przyszłości może być dużo łatwiejsze niż sprzedaż lokalu o statusie użytkowym
4. Kompleks wielofunkcyjny – projekt nie jest tylko inwestycją mieszkaniową, w jego ramach powstanie całe zaplecze usług dodatkowych (biura, restauracje, kawiarnie, bary, sklepy, klub fitness dla właścicieli i gości turystycznych zatrzymujących się w apartamentach) – co sprawia, że oferta usług dla mieszkańców stałych, turystów, ale też mieszkańców Warszawy będzie szeroka, a kompleks stworzy nowy, atrakcyjny fragment miasta
5. Wiarygodny inwestor – spółka Marvipol Development notowana jest na warszawskiej giełdzie, co z automatu oznacza, że jej transparentność jeśli chodzi o wyniki finansowe jest dużo wyższa, niż spółek nie będących w obrocie publicznym. Firma co prawda nie ma doświadczenia hotelowego, ale jak zapowiada do realizacji projektu włączyła i w dalszej fazie włączy kolejne podmioty i ekspertów specjalizujących się w rynku usług i obsługi hotelowej. W 2017 r. Grupa Marvipol Development uzyskała 185,7 mln zł przychodów ze sprzedaży, realizując ponad 20% marżę brutto. Segment mieszkaniowy grupy wypracował w minionym roku blisko 23 mln zł zysku operacyjnego, a segment magazynowy – ponad 15 mln zł. Skonsolidowany zysk netto Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. wyniósł na koniec roku 38,2 mln zł.