Budowa condohotelu Holiday Inn Express w Warszawie w rękach Unibep. „Szkieletor” zmieni się w hotel z 368 pokojami
Od kilku tygodni wiadomo, że straszący od lat na warszawskim Mokotowie szkieletor zmienić ma się w hotel marki Holiday Inn Express (brand międzynarodowej sieci InterContinental Hotel Group). Powstanie tu 368 pokoi.
Wartość prac budowlanych bez wnętrz według komunikatu Unibep wyniesie blisko 68 mln zł netto (ok. 2 mln zł netto za prace projektowe i ok. 65,85 mln zł netto za roboty budowlane). Niewykluczone, że spółka wykona też wnętrza, ale obecnie podpisany kontrakt jedynie daje taką możliwość, aranżacja wnętrz nie została jeszcze zakontraktowana.
Według informacji kontraktowych generalnego wykonawcy budowa ma zakończyć się w III kwartale 2027 roku. Ale spółka Unibep zastrzegła sobie w kontrakcie, że ma prawo odstąpić od prac jeśli wartość robót wzrośnie o co najmniej 10%. Umowa zastrzega obowiązek zapłaty przez Unibep kar umownych wyrażonych kwotowo lub procentowo m.in. za zwłokę w realizacji lub odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie generalnego wykonawcy. Łączna wysokość kar nie może przekroczyć 13% wynagrodzenia netto.
Inwestorem projektu jest spółka Projekt Sobieskiego Sp. z o.o. zarejestrowana w 2018 roku. Jej udziałowcami są m.in. Milena Sułkowska oraz Agnieszka Sułkowska (związane, także rodzinnie, również z innymi podmiotami grupy Salwator, która jako pierwszy deweloper miała wybudować tu condohotel), prezesem Oliwia Dymko, a wiceprezesem związany z rynkiem restrukturyzacji i upadłości krakowski ekspert Dariusz Ulfig. W 2024 r. zysk EBITDA wyniósł 54,05 mln zł. Na stronie marketingowej z ofertą sprzedaży lokali condo jako inwestor wskazywana jest spółka Oaza Investment, również powiązana osobowo z rodziną Sułkowskich.
Miał być condohotel, czy po 20 latach w końcu powstanie?
Historia tego projektu przy ul. Sobieskiego 87 w Warszawie zaczyna się ok. 2005 roku. Obiekt powstawał jako jeden z pierwszych w Polsce condohoteli w ramach sieci Hotel System (nawza marketingowa hoteli oraz sieci powiązanych ze sobą spółek). Realizowała je krakowska spółka Salwator. Firma chciała rozszerzyć swoją działalność, weszła w branżę condohoteli i w zasadzie jako pierwsza w Polsce ją tworzyła. Zanim znane dziś z branży condo Zdrojowa Invest czy Arche zaczęły budować i sprzedawać pokoje w systemie condo, Hotel System już sprzedawał i rozpoczął budowy w całej Polsce.
Pierwszy obiekt condohotelowy otworzyli w 2002 roku w Krakowie. Kolejne były w sprzedaży i budowie, m.in. w Poznaniu, Wrocławiu, Zakopanem, Dźwirzynie, a także 2 w Warszawie. Jeden to właśnie ten niedokończony szkieletor przy ul. Sobieskiego, drugi – też przez lata straszył jako obskurna, nieukończona budowa w centrum stolicy przy ul. Wspólnej. Odkupiła go spółka celowa austriackiej firmy deweloperskiej S+B i od 2014 r. działa z powodzeniem jako Hampton by Hilton Warsaw City Centre. Dzięki temu, że zyskał jednego właściciela, a nie rozporoszoną strukturę właścicielską condo, w zasadzie od razu deweloper mógł go odsprzedać dalej, i tak nabywcą został niemiecki fundusz z grupy Union Investment.
Jest szansa, że słynny warszawski szkieletor (na zdjęciu u góry) przestanie straszyć i w końcu zamieni się w hotel, podawany termin oddania to koniec 2027 r.
Budowa przy ul. Sobieskiego 87 stanęła w 2007 roku, w związku z problemami grupy Salwator. 2012 r. niedokończony budynek został wystawiony na sprzedaż. Syndyk masy upadłościowej spółki Hotel System Sobieskiego Sp. z o.o ustalił cenę wywoławczą na 16 mln zł. Dziś obiekt wraca z nowym inwestorem, nadal ma być zrealizowany w formule condo. Na parterze powstanie lobby z barem o łącznej powierzchni 397 m2 oraz restauracja. Na ostatnim piętrze planowana jest przestrzeń barowa z tarasem widokowym na panoramę Warszawy oraz siłowania i jacuzzi.
Zysk w modelu podziałowym
Sprzedaż jednostek w Holiday Inn Express Sobieskiego w imieniu dewelopera prowadzi grupa Condo.pl, spółka z tej grupy ma być też operatorem obiektu. Oferowane lokale to wydatek od 307 tys. zł netto + 23% VAT za wyposażony pokój hotelowy. Od 22 listopada 2025 r. ceny mają wzrosnąć o 1.000 zł netto za m2, czyli najtańsze lokale kosztować będą 379 tys. zł netto za wyposażony pokój. Metraże pokoi będą zróżnicowane od 18 do 24 m2, ceny niezależnie od wielkości ok. 20 tys. za m2.
Umowa z operatorem podpisywana jest przez kupujących lokale condo na 20 lat z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat. Wypłaty zysków odbywać się będą w modelu tzw. podziałowym 70/30, a nie ze stałą stopą zwrotu. To model znany z rynku short term rental, gdzie operatorzy wynajmu krótkoterminowego też płacą zyski z wynajmu apartamentów zazwyczaj w opcji 70% dla właściciela, 30% zostaje po stronie operatora.
Unibep to jedna z największych w Polsce spółek generalnego wykonawstwa. Według raportu za trzy kwartały 2025 r.:
- Skonsolidowane przychody ze sprzedaży w wysokości 1,61 mld zł (spadek o ok. 11,6% względem tego samego okresu 2024)
- Zysk EBIT (wynik na działalności operacyjnej) za I-III Q 2025 był wyższy względem I-III Q 2024 o 5,3%, osiągając poziom ok. 59 mln zł
- Dług netto na 30 września 2025 roku spadł o 161 mln zł względem 30 czerwca 2025 roku – do poziomu 37 mln zł
- Portfel zamówień przeznaczony do realizacji od IV kwartału bieżącego roku sięga 4,1 mld zł, co przekłada się na wzrost o 20% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
Opracowanie: tekst napisany przez człowieka, nie AI, fot. wizualizacje Condo.pl, zdjęcie Google Maps
