Polowanie na YETI, czyli jak to jest z wynajem mieszkań przez Airbnb

Temat wynajmu krótkoterminowego i toczących się w Ministerstwie Sportu i Turystyki prac nad uregulowaniem tego rynku nasz portal opisał jako pierwszy 30 maja 2018 roku. Po publikacji przez media, social media i organizacje przetoczyła się fala artykułów i komentarzy. Od dawna obserwujemy ten wątek bardzo wnikliwie. Po miesiącach dyskusji i prac niestety można by stwierdzić, że sprawy są dokładnie w tym samym punkcie, w którym były wiosną minionego roku: hotelarze zarzucają wynajmującym mieszkania, że muszą z nimi konkurować na nieuczciwych zasadach; samorządy zaapelowały do rządu o rozwiązania, by móc sobie radzić z tym zjawiskiem; a ministerstwo turystyki i działająca przy ministrze Społeczna Rada Turystyki mówią, że pracują nad regulacjami i tworzą „Białą Księgę”; resort finansów nadal się do tematu publicznie nie odnosi. Odbywają się kolejne konferencje branżowe i spotkania, w większości bez udziału strony reprezentującej, tych którzy wynajmują mieszkania na doby.

Ponieważ jednak temat pojawił się po raz kolejny w mediach, i po raz kolejny nieco jednostronnie (pokazując wyłącznie argumenty branży hotelowej), a co więcej przytaczając nieprawdziwe informacje, zdecydowaliśmy się na szersze opisanie i komentarz w tej sprawie.

Komentarz: Marlena Kosiura, analityk kurortów i uzdrowisk

Uprzedzając od razu możliwe komentarze, które mogą się pojawić chciałabym wyraźnie podkreślić, że nie reprezentuję interesów żadnej ze stron. Nie wynajmuję, nie wynajmowałam, i nie będę wynajmować mieszkania w modelu krótkoterminowym. Oceniam ten rynek z boku, jako analityk. Rozumiem uwagi branży hotelowej, ale druga strona też ma swoje racje. Nie można prowadzić prac nad nowymi przepisami za plecami wynajmujących krótkoterminowo. Nie można też dążyć do zlikwidowania tego rynku, nakładając zbyt wygórowane wymagania, bo to po prostu nie zadziała. To walka z wiatrakami. Jeśli nowe przepisy staną jedynie po stronie branży hotelowej, to na 100% urośnie nam szara strefa. Dlaczego? Mamy wolny rynek, swobodę działalności gospodarczej, nowoczesne narzędzia by takie usługi świadczyć, i w końcu fakt, że turyści czasem wolą mieszkania, a nie hotele. Nie możemy tego powstrzymać odgórnie. Trzeba to ułożyć tak, by każde ze stron mogła prowadzić swoją działalność.

Ile mieszkań wynajmowanych jest turystom?

Jak duża jest skala wynajmu krótkoterminowego w Polsce? Nikt tego nie wie. Danych nie zbiera żadna instytucja państwowa: ani Główny Urząd Statystyczny (GUS), ani samorządy. Jeśli są tam jakieś liczby, to na pewno są niepełne. Dlaczego? Bo GUS kontrolować może takie działalności jedynie przez odpowiedni PKD wpisany w działalności gospodarczej, a w przypadku najmu mieszkań po pierwsze - nie wszyscy prowadzą działalność gospodarczą, a po drugie - nie wszyscy wpisują ten rodzaj działalności dokładnie pod tym samym kodem PKD. Samorządy też nie wiedzą ile mają na swoim terenie mieszkań udostępnianych turystom. Jak to możliwe? Po prostu nie wszyscy takie mieszkania zgłaszają do lokalnych rejestrów jako lokale usługowe. Co gorsza, zdarza się, że właściciele mieszkań słyszą od urzędników, że nie ma takiej potrzeby – takie przypadki zdarzały się m.in. w Warszawie. Otwarcie o braku kontroli tego zjawiska mówią sami samorządowcy (stąd m.in. ich prośby do rządu, by wprowadzić regulacje porządkujące ten segment).

Nawet spojrzenie na dane, które „zaciągane” są z Airbnb – czyli na serwis AirDNA - nie daje pełnego obrazu. Bo Airbnb w Polsce jest popularne tylko w dużych miastach, w tych mniejszych, i w kurortach już nie. A po drugie nie wszyscy wynajmujący korzystają z tej platformy. Najpełniejsze dane o liczbie wynajmowanych mieszkań ma Booking, ale ten serwis danych nie udostępnia. A jeśli ktoś myśli, że można je śmiało spisać z serwisu patrząc po prostu ile jest obiektów – to także jest w błędzie. Obiekt na Bookingu to jeden adres, tymczasem w ramach jednego apartamentu wynajmowanych może być kilka pokoi, każdy z osobna. Nie wiemy więc ile de facto jest oddzielnych apartamentów / pokoi / miejsc noclegowych.

Jedno jest pewne. Skala jest duża. I rośnie. Podaż nowych apartamentów na wynajem w modelu na doby szczególnie przybrała na sile w ostatnim roku. Co skutkuje tym, że w niektórych lokalizacjach widać już duży przesyt takich ofert. Efekt? Walka na ceny. Dotyka ona nie tylko apartamenty, ale i hotele.

Polowanie na YETI

Nic więc dziwnego, że hotelarze mają dość. Dla nich wejście na rynek apartamentów na doby – jeśli są prowadzone mało profesjonalnie – oznacza jedno: walkę cenową. Branża hotelowa nie bardzo jednak chce usłyszeć, że dla tych którzy lokale wynajmują, działająca mało profesjonalnie konkurencja to też problem i bolączka.

W retoryce wypowiedzi hotelarzy przewija się więc wrzucenie do jednego worka całej branży wynajmujących mieszkania na doby. I pokazanie tego segmentu jako szara strefa, która nie rejestruje działalności, nie płaci podatków, stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa turystów. W tym duchu swoje stanowisko przygotowała Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego (IGHP) (więcej pisaliśmy o tym w czerwcu 2018 r. >>>), tak wypowiadają się też hotelarze, przedstawiciele IGHP, ale również członkowie Społecznej Rady przy ministrze turystyki (więcej o tym pisaliśmy tutaj >>>), oraz samorządowcy m.in. Związek Miast Polskich (którego stanowisko nota bene to w dużej części tekst skopiowany z naszego portalu), więcej o stanowisku miast tutaj >>>).

Ten ton argumentacji przewija się więc też przez niektóre media. Trudno powiedzieć czy są inspirowane, czy po prostu z braku czasu dziennikarze nie starają się zgodnie z zasadą rzetelnego dziennikarstwa pokazać tzw. „drugiej nogi”, czyli punktu widzenia drugiej strony. Mamy więc taki oto przekaz: „Uciążliwy dla sąsiadów, niszczący branżę hotelarską - tak najem krótkoterminowy oceniają hotelarze oraz mieszkańcy i administratorzy budynków, w których wynajmowane są takie mieszkania.” Całość >>>   Jednostronne ujęcie tematu jest po prostu nie fair. Nie da się stanowić dobrych zapisów nowego prawa, które miałoby być skuteczne bez rozmów z wszystkimi stronami konfliktu. Szczególnie, że spora część postulatów hotelarzy jest zbieżna z podejściem do biznesu wynajmujących mieszkania krótkoterminowo. Tymczasem zdaje się, że hotelarze (a i ministerstwo) uprawiają coś w rodzaju polowania na YETI, czyli wszyscy słyszeli że on istnieje (ten najem krótkoterminowy), ale nikt go nie widział (bo w zasadzie niektóre argumenty przytaczane przez branżę hotelową pokazują, że hotelarze nie mają zupełnie pojęcia jak w praktyce funkcjonuje rynek najmu mieszkań na doby).

Ale, by nie mówić jedynie o tonie wypowiedzi, warto odnieść do „faktów” przytoczonych w materiale PolsatNews.pl (a wcześniej i w innych mediach). Całość materiału tutaj >>>

8 mitów nt. wynajmu krótkoterminowego:

cytaty pochodzą w tekstu zamieszczonego na polsatnews.pl:

1. „to szybki i dość znaczny zarobek, który w kalkulacji miesięcznej często opłaca się bardziej niż wynajęcie mieszkania na dłuższy czas” – to bardzo duże uproszczenie. Najem mieszkań na doby tylko w wybranych lokalizacjach przynosi wyższe stopy, niż najem na cele mieszkaniowe. Informacje o tym jakoby najem pod turystów przynosił „kokosy” to efekt marketingu deweloperów, którzy zachęcają ludzi do kupowania nowych mieszkań w celach inwestycyjnych. Obsługa nieruchomości dedykowanych turystom to ciężka, codzienna praca, i akurat hotelarze wiedzą to najlepiej.
2. „właściciel powinien odprowadzić 8,5-procentowy podatek (od przychodów – przyp. redakcja)” / „Oprócz tego hotelarze płacą podatek od działalności gospodarczej, a najemca zaledwie 8,5 proc. i to pod warunkiem, że zgłosi taki najem do Urzędu Skarbowego.” – jest to absolutną nieprawdą. Ryczałt w wysokości 8,5 proc. podatku dotyczy wynajmu na cele mieszkaniowe, a nie najem turystyczny. I nikt to prowadzi ten biznes profesjonalnie nie płaci stawki 8,5 proc. Skąd to wiadomo? Bo większość ludzi działających profesjonalnie ma kilka mieszkań i działa jako działalność gospodarcza, a firmy zarządzające w imieniu właścicieli takimi lokalami to często spółki z.o.o. Poza tym nikt zdrowo myślący nie płaci dodatku 8,5 proc. w sytuacji, gdy ma dużo kosztów (a w najmie na doby tych kosztów jest bardzo wiele, bo to m.in. codzienne koszty sprzątania, środków czystości, prania, prowizji na Booking) – zwyczajnie podatek ryczałtowy się nie opłaca. Czy to oznacza, że nie ma w ogóle takich co płacą 8,5 proc.? Są, owszem. Ale są to albo osoby raczkujące w tym biznesie, które mają 1-2 mieszkania, albo dopiero startują i jeszcze nie wiedzą czy w ogóle im się to opłaci i jak działać. Zresztą takie podejście nie powinno dziwić, bo oficjalnej wykładni urzędów skarbowych i ministerstwa finansów w tym zakresie nie ma. Krajowa Organizacja Skarbowa przyznaje wręcz, wszystko zależy od indywidualnych przypadków (więcej pisaliśmy tutaj >>>) Ba! Są nawet wzajemnie sobie przeczące interpretacje poszczególnych urzędów skarbowych. Jedne twierdzą, że płacić 8,5 proc. ryczałtu nie można, inne że owszem tak można się rozliczać. Jak więc przeciętny Kowalski zaczynający najem krótkoterminowy ma się w tym połapać?
3. „Wśród najemców dominują na tym rynku duzi gracze, wręcz wyspecjalizowane firmy - przekonuje wiceprezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego Krzysztof Szadurski” – a skąd takie dane? Bo według naszej znajomości rynku (a pracujemy z tym segmentem od lat znając właścicieli apartamentów wynajmowanych turystycznie i firmy zarządzające najmem) większość to osoby prywatne (prowadzące lub nie działalność gospodarczą) posiadające 1-2 lub kilka mieszkań. Owszem są duzi gracze, którzy mają tych lokali po kilkadziesiąt, a w dużych miastach jest co najmniej po kilka wyspecjalizowanych firm zarządzających wynajem krótkoterminowym, ale nie oznacza to, że te duże podmioty tworzą cały rynek.
4. „Krzysztof Szadurski podkreśla także, że na portalach pośredniczących w takim wynajmie brakuje czytelnych zasad reklamacji, a ceny zwykle podawane są bez dodatkowych kosztów, które użytkownik poznaje dopiero pod koniec rezerwacji, takich jak podatek, koszty sprzątania itp.” – to kolejna nieprawda, gdyż Booking już kilka tygodni temu zaczął wdrażać nowy system wyświetlania ofert, zgodnie z którym pokazywana cena obejmuje wszystko, także koszty dodatkowe. Były takie praktyki na rynku, by koszt noclegu był niewspółmiernie niski, a koszty dodatkowe (nie wyświetlane w czasie sortowania po cenie) zaskakująco wysokie. Ale to już przeszłość. A ci, którzy wynajmują mieszkania turystom w sposób profesjonalny tylko się cieszą z ujednolicenia cen, bo dla nich nieuczciwi gracze pokazujący ceny noclegu w wysokości np. 50 zł, a ukrywający 150 zł kosztu sprzątania / przygotowania apartamentu też byli problemem. Nota bene w stronę hoteli też można odbić piłeczkę, bo ukrywanie kosztów np. parkingu, i nie pokazywanie tego w cenie noclegu jest nader częstą praktyką.
5. „Problem wynajmu krótkoterminowego dotyka również mieszkańców, którzy sąsiadują z takim turystycznym apartamentem, zwłaszcza jeśli jego goście nie przestrzegają zasad ogólnie pojętej kultury sąsiedzkiej, nie szanują godzin ciszy nocnej” – to jest prawda, ale też fałsz. Są oczywiście przypadki, kiedy goście zachowują się głośno. Ale równie dobrze takie przypadki zdarzają się w miejscach, gdzie mieszkania wynajmowane są na cele mieszkaniowe i zajmują je młode osoby czy studenci. Wśród wynajmujących mieszkania krótkoterminowo są tacy, którzy otwarcie przyznają, że zamienili najem długoterminowy na krótki, bo z turystami jest mniej problemów w sensie uciążliwości dla sąsiadów niż z wiecznie imprezującymi studentami. W jednym i drugim przypadku, kiedy sąsiedzi mają zakłóconą ciszę nocną można wezwać policję. Niektórzy właściciele mieszkań mają wręcz ustne umowy z sąsiadami, że w razie gdyby turyści w jego lokalu zachowywali się głośno sąsiad ma poinformować właściciela (i za taką telefoniczną interwencję często zostaje np. 30-50 zł napiwku) – co pokazuje jedynie, że profesjonalnie działający wynajmujący nie chcą mieć z głośnymi turystami nic wspólnego, i starają się od razu uciąć takie sytuacje. W tym tonie wypowiadały się także samorządy. I po części to zrozumiałe. Ale patrząc na problem szerzej czy winą wynajmujących mieszkania jest to, że do Krakowa czy Gdańska ściągają rzesze imprezujących Anglików czy Skandynawów na wieczory kawalerskie? Czy to nie miasta wydają koncesje na alkohol, i przyczyniają się do turystyki imprezowej? W końcu swój wkład mają w to tanie linie lotnicze. Niestety rykoszetem za zjawisko hałasujących turystów dostają tylko właściciele mieszkań wynajmowanych na doby.
6. „Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zaproponowała, aby nowe przepisy obejmowały nakaz zgłoszenia mieszkania przeznaczonego pod wynajem krótkotrwały do urzędu gminy” – takich nakazów nie trzeba wprowadzać, one już są w prawie. Gminy prowadzą swoje rejestry miejsc noclegowych i właściciele mieszkań powinni te lokale tam zgłaszać. Fakt, że odsetek osób które to robi jest stosunkowo nieduży. Ale nie jest tak, że takiego prawa nie ma, wystarczy je odpowiednio egzekwować, edukować wynajmujących że powinni to robić, a co więcej przeszkolić w tym zakresie urzędników – bo zdarzają się przypadki, i to nie odosobnione, że urzędnicy właścicieli przychodzących by zgłosić lokal odsyłają z kwitkiem (przypadki z Warszawy), i komentarzem „a po co pan będzie to rejestrował!?”.
7. „na wzór innych europejskich rozwiązań, izba chciałaby wprowadzić limit dni w roku, w których mieszkanie lub pokój przeznaczone byłoby pod taką działalność.” – czy Kraków lub Warszawa to Barcelona, Wenecja lub Paryż? Dla porównania Barcelonę w 2017 roku odwiedziło ponad 30 milionów zwiedzających, z czego ponad 9 mln nocowało w hotelach i prywatnych apartamentach https://www.fly4free.pl/barcelona-wprowadza-restrykcyjne-przepisy-ograniczajace-liczbe-turystow-a-londyn-chce-podatku-hotelowego/ , a Kraków który jest najpopularniejszym miastem turystycznym w Polsce w 2018 odwiedziło 13,5 miliona osób https://dziennikpolski24.pl/krakow-padl-kolejny-rekord-liczby-turystow-ktorzy-odwiedzili-stolice-malopolski/ar/13739176 - więc liczby chyba mówią same za siebie. Schodząc na poziom miast mniej popularnych niż Kraków, raczej ciągle powinniśmy myśleć jak przyciągać turystów, a nie jak nakładać ograniczenia i zniechęcać do turystyki
8. bezpieczeństwo – jednym z głównych argumentów podnoszonych przez przeciwników najmu mieszkań dla turystów jest bezpieczeństwo tych ostatnich. I słusznie kwestie bezpieczeństwa są bezsprzecznie tym o co wszyscy musza dbać, także właściciele apartamentów. Nie jest natomiast tak jak sugerują hotelarze, że kwestie te są pomijane. Wielu właścicieli apartamentów ma w swoich lokalach gaśnice, koce p.poż, nawet czujniki dymu. Mają regulaminy, plany ewakuacji z budynku umieszczone w apartamentach i listę telefonów alarmowych. Poziom bezpieczeństwa w budynkach apartamentowych jest nie mniejszy niż w małych pensjonatach, willach, agroturystyce, i wszelkiej maści dobudówkach i nadbudówkach często praktykowanych w kurortach, które przecież także nie spełniają wszystkich wymogów stawianych hotelom.

Byłoby dobrze, gdyby zarówno hotelarze, jak i urzędnicy resortu turystyki (wraz ze Społeczną Radą przy ministrze) chcieli usiąść do rozmów i konsultacji z branżą wynajmu krótkoterminowego. To naprawdę nie jest YETI. Te podmioty istnieją, i „namierzenie” ich jest łatwiejsze niż polowanie na śnieżną legendę.

Wiosną, kiedy jako pierwsi pisaliśmy o temacie, kilkukrotnie poprzez e-maile i osobiście zapewnialiśmy urzędników ministerstwa turystyki, że jeśli będzie potrzeba, by podpowiedzieć jakieś firmy / osoby zajmujące się najmem krótkoterminowym, to chętnie podzielimy się wiedzą. Znamy te podmioty, bo od lat z nimi współpracujemy i rozmawiamy. Niestety ministerstwo jak dotąd nie miało takiej potrzeby. Podobnie jak organizatorzy wielu wydarzeń branżowych. Od zeszłego roku spotkań i paneli nt. wynajmu krótkoterminowego było co najmniej kilkanaście. Praktycznie do żadnej z tych dyskusji nie zaproszono przedstawicieli środowiska wynajmujących mieszkania czy osób z firm zarządzających takim wynajmem. Do resortu turystyki trafiło nawet pismo ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego właścicieli nieruchomości, w którym organizacja deklaruje chęć pomocy i współpracy. Do dziś pismo to pozostaje bez odpowiedzi.

I zupełnie na koniec środowisko hotelarzy nie chce jeszcze zauważyć, że wodę na młyn od dawna „leją” deweloperzy. To także w ich stronę należałoby skierować uwagi i dyskusję. Nakręcanie sprzedaży inwestycyjnej hasłami: „Kup i zarabiaj na wynajmie krótkoterminowym” powoduje, że nabywcami lokali, które następnie trafiają na rynek są często osoby zupełnie przypadkowe, skuszone wizją wielkich zysków. I to właśnie ci kupujący za kilka miesięcy zaczynają zaniżać stawki. Bo szybko okazuje się, że najem krótkoterminowy to jednak nie takie kokosy jak obiecywano w reklamie, a kredyt czy czynsz trzeba płacić. Minimalizują straty obniżając stawki za nocleg, a przy okazji obniżając jakość i standard obsługi gości. To zjawisko równie mocno boli również tych, którzy wynajem mieszkań prowadzą profesjonalnie.

Wynajem krótkoterminowy – nowe przepisy

Nie ma konieczności wprowadzania rewolucyjnych zmian, w dużej mierze wystarczy odpowiednio egzekwować obecnie obowiązujące przepisy, i dołożyć do tego kilka nowych, porządkujących rynek.

Rejestracji działalności gospodarczej wynajmujący apartamenty się nie boją, bo w dużej mierze ci, którzy mają co najmniej kilka takich apartamentów już prowadzą działalność. A osoby z 1 czy 2 lokalami na wynajem chyba nie są konkurencją dla hoteli, bo to tak, jakby zejść w poziomie dyskusji do kłótni przekupek na bazarze. Hotel to poważny gracz, kiedy zaczyna dyskusję o równości prowadzenia biznesu z Kowalskim, który ma jedno mieszkania wynajmowane turystom, poziom wymiany argumentów zaczyna być kuriozalny.

Wynajmujący apartamenty nie boją się także płacenia podatków jak przedsiębiorcy, ani wyższych podatków od nieruchomości (czyli według stawki za lokal usługowy, a nie mieszkanie) – bo to także w dużej mierze już robią. Nota bene kwota podatku od mieszkania to rocznie kilkaset złotych mniej, niż od lokalu usługowego, więc w skali biznesu dla właścicieli mieszkań de facto nie ma to żadnego znaczenia. I ci którzy prowadzą biznes profesjonalnie dobrze o tym wiedzą, że nie jest to żadna oszczędność.

Wprowadzenia obowiązku rejestracji lokalu, tak jak jest to w San Francisco, Barcelonie, Portugalii czy Singapurze, także wynajmujących apartamenty nie przeraża. Co więcej ta branża bardzo życzyłaby sobie takiego obowiązku, bo w ten sposób także oni pozbędą się tych, którzy działają w szarej strefie, a tym samym zaniżają stawki i nie trzymają jakości obsługi gości.

Dobrze byłoby, gdyby obie strony, a przede wszystkim resort turystki otworzył się na dyskusję. Może wówczas udałoby się uregulować i uporządkować rynek najmu mieszkań na doby, a nie go zlikwidować. Zbyt ostre regulacje, nie uwzględniające nowych trendów w turystyce, tego czego oczekują turyści, i w końcu tego na jakim etapie turystyki jest Polska, spowodują tylko jedno: powiększenie się szarej strefy. A przecież chodzi o to, by ją likwidować.