Na naszej stronie korzystamy z cookies (ciasteczek) umożliwiających zapisywanie informacji na urządzeniu użytkownika. Stosujemy je w celu lepszego dopasowania treści do odbiorcy, prezentacji reklam oraz w celach statystycznych. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności oraz opisem jak zablokować cookies. Kontynuując przeglądanie naszej strony wyrażasz zgodę na pozostawianie cookies zgodnie z Twoimi bieżącymi ustawieniami przeglądarki.

Zamknij

Wynajem krótkoterminowy: koniec rynku. Tsunami nadciąga na rynek wynajmu długoterminowego

Obecna sytuacja dla branży wynajmu krótkoterminowego jest jednoznaczna: ten rynek właśnie się w Polsce skończył, przynajmniej na najbliższe ok. 2-3 lata. Problem mają nie tylko właściciele, ale przede wszystkim firmy zarządzające najmem krótkoterminowym. Ten kryzys pociągnie za sobą w dół również rynek długoterminowy.

Skąd tak pesymistyczna diagnoza? W dużym skrócie:

  • Skala recesji w skali globu jak wskazują informacje gospodarcze z całego świata będzie bezprecedensowa, a rozwój pandemii jest jeszcze w fazie wzrostowej w Europie i USA, rośnie na kontynencie afrykańskim.
  • Rządy i instytucje finansowe uruchamiają nadzwyczajne środki i instrumenty ochrony płynności segmentu bankowego i rynków finansowych, wskazuje to jednoznacznie na powagę sytuacji ekonomicznej na całym globie.
  • Przewidywany na chwilę obecną spadek liczby zachorowań na świecie prognozowany jest na lato / jesień 2020 r. Przy takim założeniu czas kiedy turystyka polska i światowa zacznie się podnosić to perspektywa minimum roku.
  • Rynek wynajmu krótkoterminowego w Polsce jest bardzo młody, nie ma żadnych rezerw, większość firm i osób wynajmujących tak mieszkania w zasadzie dopiero się rynku uczyła (od 2-3 lat).
  • Ani hotele, ani wynajem krótkoterminowy nie mogą liczyć obecnie na jakieś specjalne traktowanie w ramach propozycji ochrony opracowywanych przez rząd. Choć naiwnie wśród właścicieli apartamentów pojawiają się nawet głosy o konieczności podjęcia próby otrzymania państwowych rekompensat. Wszelkie ulgi jakie wejdą będą prawdopodobnie dotyczyć ogólnie przedsiębiorców i małych firmy / działalności gospodarczych, a nie jakieś wybrane, specjalne narzędzia pomocy firmom z rynku wynajmu krótkoterminowego. Wynika to z prostego faktu, że w tragicznej sytuacji są już dziś wszystkie branże, mamy efekt domina.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra zdrowia od 14 marca 2020 r. właściciele mieszkań wynajmowanych w modelu krótkoterminowym nie mogą prowadzić działalności. Wejście w życie tych przepisów przyjęte zostało przez osoby i firmy prowadzące taką działalność z oburzeniem, co nie dziwi, dla wielu to jedyny biznes jaki prowadzą, a więc i jedyne źródło utrzymania. Część sama z siebie już wcześniej wygasiła działalność. Zakaz wynajmu na doby de facto nie ma znaczenia. W apartamentach i tak od wielu dni nie było już turystów. Liczba rezygnacji z przyjazdów drastycznie rosła, a nowych rezerwacji nie było.

Jak wygląda sytuacja wynajmu krótkoterminowego obecnie?

  • Wynajmujący krótkoterminowo (właściciele mieszkań, firmy zarządzające) nie mają obecnie żadnych źródeł przychodu z turystyki, i nie będą mieć prawdopodobnie w perspektywie wielu miesięcy.
  • Nie mają nawet części zaliczek, które gości z rezerwacji wpłacali wcześniej. Serwisy typu Booking i Airbnb odgórnie zdecydowały o oddawaniu turystom wszystkich wpłat, które robili oni na poczet rezerwowanych wcześniej pobytów. Zwyczajowo anulowane rezerwacje czasem pozwalały właścicielom miejsc noclegowych zachować wpłaty turystów (w całości lub części). Dodatkowo branża jest po niskim sezonie (styczeń i luty to miesiące niskiego obłożenia w miastach), więc właściciele i firmy nie zarobiły nawet „na zapas”. Najlepszy sezon właśnie dopiero miał się zacząć.
  • Osoby, które wynajmują mieszkania na doby i są właścicielami tych lokali, przestawią się na najem długoterminowy – kto zrobi to szybciej ma szansę na minimalne straty (szerzej o tym piszemy w dalszej części analizy).
  • Z biznesmena stajesz się dostawcą gotówki - W najgorszej sytuacji są osoby, które zarabiały na turystach w modelu tzw. podnajmu. To sytuacja w której osoba wynajmująca lokal krótkoterminowo nie prowadzi tej działalności na nieruchomości należącej do niej, ale w lokalu wynajmowanym na stałe od właściciela, płacąc mu stały czynsz najmu. Zarobek takich osób wynikał z różnicy jaką udało im się wypracować między stałym czynszem, a tym ile przychodu wygenerowali podnajmując go dalej turystom. W obecnej sytuacji – bez jakichkolwiek przychodów z turystów – zostają jedynie z kosztem najmu mieszkania. Z wynajmującego stają się najemcą, który musi płacić. A właściciele mieszkań - w obliczu recesji gospodarczej - raczej będą niechętni, by godzić się na zerwanie umów najmu czy duże obniżenie czynszu. Co więcej ludzi pracujący w modelu podnajmu nie są w stanie nawet zarobić zmieniając lokale na długoterminowy najem. Dlaczego? Jeśli płacą rynkowe stawki najmu mieszkaniowego, to nie będą przecież w obecnej sytuacji wynająć tego dalej po wyższych niż rynkowe stawkach. Model tzw. podnajmu, tak chętnie promowany przez różnego rodzaju szkoleniowców i doradców na rynku nieruchomości w ostatnim czasie, będzie zresztą problematyczny nie tylko dla osób z najmu krótkoterminowego, ale też w innych segmentach w przypadku spadku stawek czynszów (najem długoterminowy, kwatery pracownicze, najem dla studentów).
  • Firmy zarządzające wynajmem krótkoterminowym szczególnie w miastach w ok. 80% upadną. Skąd taka teza? Te firmy nie mają żadnego majątku, ani rezerwy. Rentowność zarabiania na najmie i tak nie była wysoka, przy braku wpływów firmy nie mają z czego uruchomić rezerw. Im większa firma, tym bardziej prawdopodobny scenariusz upadku. Firmy posiadające w zarządzaniu kilkaset, a nawet kilka tysięcy apartamentów w miastach i kurortach mają rozbudowane struktury, a co za tym idzie koszty. Wprawdzie nie mają obciążeń – bowiem operują nie na swoim majątku, i nie mają konieczności wypłat właścicielom (dzielą się przychodami, jeśli ich nie ma zwyczajnie nie mają czym się dzielić). Ale mają duże koszty, głównie pracowników i najmu powierzchni pod biura (centrala i regiony). Największą szansę przetrwania mają mniejsze firmy, głównie te operujące najmem w kurortach. One bowiem i tak opierają swoje działanie głównie o sezon letni. Przy czym tegoroczny rzecz jasna też jest zagrożony – na ile? Trudno dziś powiedzieć, wszystko zależy od rozwoju sytuacji.

Tsunami nadchodzi: z najmu krótkiego na długi

Apartamenty na doby niechętnie widziane przez ostatnie lata w środowisku hotelarzy, przez mieszkańców i samorządowców teraz stają się problemem również dla branży najmu długoterminowego. Segment lokali na klasyczny, mieszkaniowy najem wydaje się obecnie rynkiem, który cały ten kryzys przyjmie najmniej dotkliwie. Ale nadciągająca fala nieruchomości, które z wynajmu na doby, będą chciały wrócić do modelu długoterminowego na pewno odbije się na kondycji tego rynku.

W chwili obecnej każdy dzień/tydzień obniża szanse w miarę płynnego przejścia na model długoterminowy. Spora grupa osób, które wynajmują lokale turystom żyje jeszcze nadzieją, że za 3-4 tygodnie sytuacja powoli zacznie wracać do normy. W miarę rozwoju wirusa w Polsce i na świecie, a wraz z nim postępującej coraz głębszej recesji gospodarczej zaczną rozumieć, że przyszłość rynku wynajmu krótkoterminowego na razie nie istnieje. Więc masowo będą próbowali przestawić się na długoterminowy wynajem. W międzyczasie do wynajmu trafią też mieszkania kupowane w ostatnich miesiącach (od deweloperów, lub tzw. flipy). A warto przypomnieć, że blisko 50% z nich (według danych NBP) kupowana była w celach inwestycyjnych.

Najprawdopodobniej klasycznie wynajmowane mieszkania (do celów stałych pobytów) wyjdą najbardziej obronną ręką z całego kryzysu. Oczywiście otwarte pozostaje pytanie na ile mocno fala tsunami z wynajmu krótkoterminowego uderzy w mieszkaniówkę? I na ile dotknie nas kryzys gospodarczy? Jeśli mocno (ludzie będą tracić pracę), to czynsze i ceny nieruchomości również będą musiały pójść w dół.

Jaka jest skala potencjalnego dopływu mieszkań na rynek najmu długoterminowego? Dokładnie nie da się określić, bowiem nie ma danych pokazujących skalę zjawiska w Polsce.  Jak wynika z ostatniego raportu opracowanego przez InwestycjewKurortach.pl „Condohotele i aparthotele w dużych miastach” liczba mieszkań funkcjonujących na doby sięgała kilku tysięcy w każdym z największych polskich miast – od ponad 7 tys. w Warszawie, do blisko 1,5 tys. w Poznaniu.

Jedyne źródło (opierające się na liczbie funkcjonujących ofert zamieszczonych w serwisie Airbnb), czyli platforma AirdDNA, pokazywała jeszcze niedawno liczbę aktywnych ofert na takim poziomie:

 

Oczywiście teza dotyczy ogółu rynku w całej jego skali. Nie oznacza to, że wybrane apartamenty w mieście czy kurorcie nie będą przynosić zwrotów. Na pewno jednak te zyski będę niższe niż dotychczas, a co najgorsze bardzo niepewne.

W przypadku najmu krótkoterminowego zdaje się najmniejsze straty ponieść mogą nieruchomości w kurortach, które i tak funkcjonują sezonowo. Obecna sytuacja jeszcze ich nie dotyka (nie mówimy oczywiście o hotelach i sanatoriach, a jedynie o mieszkaniach). Pozostaje jedynie mieć nadzieję, że do wakacji sytuacja przynajmniej w Polsce się nieco unormuje, ludzie zostaną na wakacje w kraju, a przede wszystkim, że będzie ich na te wyjazdy stać.

Analiza: Marlena Kosiura, analityk, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl

 

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

 
 
Partnerzy serwisu